“有時候現(xiàn)金為王的情況出現(xiàn)，可能是很多公司的災難，但也是很多公司有所收獲的好時機，希望這樣的機會到來時，我們是狩獵者，而不是被獵者。”

　　觀點網(wǎng) 彭飛 借助招商局集團的優(yōu)勢，以港口地產推動郵輪碼頭的土地獲取，或許將成為今后招商地產增加土地儲備的主要方式。

　　3月18日，招商地產在年報中明確表示，因大股東背景具備的“外部協(xié)同資源將給公司帶來巨大的商業(yè)機會”。

　　就新的商業(yè)機會，招商地產總經(jīng)理賀建亞在今年的投資者會議上表示，由于招商局集團是國內最大的港口投資企業(yè)，并且和所有沿海港口，以及一部分沿江的港口關系都很緊密，或者是重大的投資商，隨著這些港口像蛇口一樣進入產業(yè)轉型升級期，招商地產將迎來巨大的發(fā)展機遇，并將在行業(yè)領域形成招商自己的特色。

　　賀建亞還強調，這將是招商地產特有的商業(yè)模式，并且這種能力很難被同行替代，雖然可開發(fā)的量不是無窮盡，但類似海上世界和太子灣項目在國內能做七到八個，也將保證招商可持續(xù)發(fā)展的基礎。

　　另外，招商地產副總經(jīng)理張林也提到，公司在完成蛇口海上世界的開發(fā)后，還將配合集團進行太子灣片區(qū)的開發(fā)。

　　據(jù)其介紹，蛇口太子灣是深圳除前海外的另一大發(fā)展項目，總計170萬平方米的建筑面積涵蓋了寫字樓、商業(yè)、住宅、公寓、文化娛樂設施等，將是升級版的海上世界。

　　協(xié)同布局

　　除借助集團港口資源獲取土地外，招商地產還將協(xié)同集團產業(yè)進行區(qū)域布局。

　　據(jù)賀建亞介紹，截至2013年末，招商地產已進入全國28個城市，公司階段性布局城市數(shù)量目標為30個，由于所謂的布局方面基本完成，因此未來不會大規(guī)模進入更多新城市。

　　這種區(qū)域布局的設定，在一定程度上也來自于招商地產對當前市場的考慮。賀建亞就表示，當前政策面不悲觀，但量價增速會放緩，同時城市分化會加劇，一線城市總體平穩(wěn)，風險可控，但三四線城市，甚至部分二線城市市場供應過剩，存在風險。

　　賀建亞強調，招商地產目前會選擇在已有城市進行深耕，并且在已有的城市也要做出資源配置的取舍，不會為了占領某個地方而占領，也不會為了留在一個地方保存顏面而留在那個地方。

　　與此同時，招商地產也在產品結構和不同類型城市的投資比重方面進行了調整。

　　首先在產品結構方面，招商地產從去年開始就降低了大戶型比重，目前其90平以下、90至144平米，以及144平米以上的的產品結構比列為4：4：2。按照賀建亞的說法，“442是更為均衡的結構。”

　　而在投資比重方面，招商地產目前的一線、二線、三四線城市投資比重為35：50：15。

　　此外，招商地產還在復合產業(yè)園區(qū)方面有所涉及，據(jù)賀建亞介紹，目前這方面已經(jīng)做了8個，總建筑面積約324萬平方米。

　　具體項目則為，位于深圳的蛇口網(wǎng)谷、南海意庫、光明科技園、TCL國際e城、位于廣州的金山谷、清華技園、以及青島藍灣網(wǎng)谷等。

　　賀建亞還特別提到，蛇口網(wǎng)谷就是招商地產與招商局蛇口工業(yè)區(qū)一起合作的，并且已經(jīng)成為目前南中國最大的移動互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)。

　　當然，就產業(yè)全區(qū)而言，賀建亞也坦承其復制性不會像商業(yè)地產那樣容易，因此在這方面，招商地產將大力借助集團的產業(yè)優(yōu)勢。

　　“今后公司會和大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)一起協(xié)同，和招商局資本產業(yè)基金，招商局金融業(yè)等，為園區(qū)提供全方位、一站式的全程服務體系。”

　　商業(yè)學凱德

　　除住宅業(yè)務外，招商地產近年來也加大了在商業(yè)地產方面的運營和投入，并且2013年實現(xiàn)投資物業(yè)租金收入約7.7億元，目前已建成的商業(yè)物業(yè)約110萬平方米，在建面積約120萬平方米。

　　對于在商業(yè)地產方面的投資策略，賀建亞認為，短期還是要實現(xiàn)有效的銷售，實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡和一定的利潤階段，中期在通過金融退出的方式來實現(xiàn)中期的循環(huán)利潤階段，這兩種方式一定要循環(huán)，這也意味著資金沉淀會越來越多，但當然最終還是會逐漸過度到輕資產模式。

　　賀建亞還以已經(jīng)運營的海上世界為例，“這個項目就是通過租售的合理配比來完成，首先銷售一些不必要長期持有的資源，獲取現(xiàn)金流的平衡，在留下一批增值潛力比較大的物業(yè)，尤其是通過運營管理能提升價值的物業(yè)，然后在資產價值達到一定程度時在套現(xiàn)。”

　　據(jù)其介紹，海上世界共計7萬平方米的商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)完成招租，如果當初以10萬元/平米的價格出售，從而實現(xiàn)70億元的現(xiàn)金回籠，并且實現(xiàn)高利潤也是很容易的，但公司考慮到未來可持續(xù)增長的巨大潛力，因而沒有舍得賣掉。

　　當初具有同樣策略的還有招商局廣場，賀建亞提到，“公司在去年也一度忍不住要出售，當時已經(jīng)在市場上報價6.5萬至7.5萬/平米，但最終斟酌再三，還是決定先出租。”

　　不過，賀建亞也強調，公司在商業(yè)地產方面也不會一直盲目持有，因為沒有任何東西是永遠保值的，也沒有什么東西是必須不能賣的，只不過要選擇合適的時機、合適的方式出售。

　　此外，在商業(yè)地產運營管理方面，賀建亞對凱德商用極為推崇。其表示，凱德商用二三十年來在商業(yè)地產業(yè)務和金融業(yè)務的產融互動方面，有很多不錯的經(jīng)驗值得招商去實踐，雙方也進行了項目的交流和學習。

　　融資能力與“狩獵者”

　　在融資能力與融資方式多元化日益?zhèn)涫芨鞔蠓科笾匾暤漠斚?，招商地產也于去年成功打造了境外融資平臺招商置地。

　　對此，賀建亞表示，招商置地是公司們搭建的一個海外高效融資平臺，今后希望這個平臺能實現(xiàn)快速的業(yè)務擴張，同時也承擔著招商地產在海外尋求業(yè)務發(fā)展的可能。

　　資料顯示，截至2013年末，招商置地在佛山、廣州、重慶及南京擁有15個項目，未售或未預售的物業(yè)項目的可售建筑面積約559萬平方米。

　　不過，對于招商置地目前的規(guī)模，賀建亞覺得還有待提高。其稱，廣州、佛山、南京和重慶是公司要深耕的城市，目前在佛山市場的占有率和貢獻還可以的，重慶的規(guī)模也不小，但在廣州和南京，無論是項目數(shù)量，還是利潤貢獻都不大，今后還要繼續(xù)加強。

　　賀建亞還表示，除上述四個城市外，今后有新興市場如果合適招商置地，特別是能利用外資有效的底價獲取土地的城市，會讓招商置地優(yōu)先發(fā)展，但不會太多，只會選擇兩三個比較不錯的城市。

　　而在海外業(yè)務方面，何建業(yè)強調，招商置地在今后一段時間內承擔走出去的角色，但主要是和招商局集團在海外的業(yè)務發(fā)展取得一定的協(xié)同作用。

　　此外，由于境外融資平臺的成功搭建，在加原本不弱的融資能力，使得招商地產在融資方面的優(yōu)勢更為明顯。

　　據(jù)招商地產董秘劉寧介紹，2013年其全年綜合資金成本為5.23%，同比下降了0.76個百分點，公司整體的融資優(yōu)勢還是比較突出。

　　不過，在當前房地產市場整體資金鏈偏緊的情況下，賀建亞認為，這種現(xiàn)狀即是對招商地產的考驗，也是機會，因為市場上已經(jīng)出現(xiàn)一些中小開發(fā)商出讓股權，尋求合作等局面。

　　“有時候現(xiàn)金為王的情況出現(xiàn)，可能是很多公司的災難，但也是很多公司有所收獲的好時機，希望這樣的機會到來時，我們是狩獵者，而不是被獵者。”

　　賀建亞還強調，資金方面原本就是招商地產的一大強項，在未來還要把它塑造成真正的競爭力。

　　“我說的競爭力不是盲目的擴大負債率，或者把現(xiàn)金流用得更危險的境地，恰恰相反，通過和金融機構各方面業(yè)務的有效創(chuàng)新，公司將不再堅守一定要實現(xiàn)最低的財務成本，如果在堅守成本最低的同時，失去了很多機會也不行，在這方面公司會盡量有一些新的嘗試，以合理的杠桿撬動利潤。”賀建亞稱。