首地集團(tuán)下一步準(zhǔn)備在北京新機(jī)場(chǎng)落地機(jī)場(chǎng)綜合體和航空物流中心，“北京新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，有利于加快促進(jìn)京津冀一體化和產(chǎn)業(yè)的分工布局”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯郭凈凈“首地集團(tuán)現(xiàn)在還處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，希望借著北京新機(jī)場(chǎng)這個(gè)契機(jī)，在國內(nèi)打造一個(gè)比較成熟的臨空地產(chǎn)的樣板和標(biāo)桿，”3月12日的2014觀點(diǎn)年度論壇上，首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)李洪在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)如是說。

　　首地集團(tuán)是首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)所屬的全資二級(jí)公司，也是首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)臨空地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)，其依托和服務(wù)機(jī)場(chǎng)，開發(fā)機(jī)場(chǎng)綜合體、空港生活城、航空物流中心、城市航站樓等四條產(chǎn)品線。據(jù)悉，首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)在北京、天津、黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、重慶、湖北、江西擁有所轄干支機(jī)場(chǎng)40多個(gè)。

　　“目前，首都機(jī)場(chǎng)附近很多東西是野蠻生長(zhǎng)的，沒有一個(gè)科學(xué)合理的統(tǒng)一規(guī)劃，”李洪坦言，發(fā)展臨空地產(chǎn)還有不少難題有待破解，“首先，處理好民航、地方政府及其它各方面的利益關(guān)系是非常關(guān)鍵的，這個(gè)利益關(guān)系處理不好，它可能就發(fā)展不好，另外也需要國家方方面面的政策扶持、支持”。

　　在臨空地產(chǎn)的區(qū)域選擇上，他指出，臨空經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)的形成，對(duì)機(jī)場(chǎng)的吞吐量是有要求的，“不是說所有機(jī)場(chǎng)都適合做臨空地產(chǎn)，一般來說起碼要達(dá)到1000萬以上的旅客吞吐量，比如已經(jīng)開始啟動(dòng)空港生活城的重慶機(jī)場(chǎng)就有超過2500萬的旅客吞吐量，這種機(jī)場(chǎng)在全國也不多。”

　　另據(jù)李洪透露，首地集團(tuán)下一步準(zhǔn)備在北京新機(jī)場(chǎng)落地機(jī)場(chǎng)綜合體和航空物流中心，“北京新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，有利于加快促進(jìn)京津冀一體化和產(chǎn)業(yè)的分工布局”。

　　據(jù)其分析，北京新機(jī)場(chǎng)正好處于北京大興、河北廊坊之間，其建設(shè)不僅能夠帶動(dòng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，還將帶動(dòng)北京南城乃至北京市的發(fā)展，并帶動(dòng)天津、河北省等周邊的發(fā)展。

　　而發(fā)展臨空地產(chǎn)需要龐大的資金支持，對(duì)此，李洪指出，除首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)提供支持外，首地也在創(chuàng)新一些融資模式，比如成立產(chǎn)業(yè)基金，探討利用民航職工資金，“長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我們也考慮在境外設(shè)立一個(gè)融資平臺(tái)”。

　　另外，對(duì)于去年以來房企入股金融業(yè)的舉動(dòng)，李洪認(rèn)為，這是房地產(chǎn)行業(yè)加快產(chǎn)融一體化的表現(xiàn)，有利于更好地解決房企發(fā)展資金問題，從而在按揭貸、開發(fā)貸方面都會(huì)更有利。“更主要的目的在于解決房企上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的資金問題，如建筑資金等”。

　　“今年的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)要比去年嚴(yán)峻，市場(chǎng)肯定不如2013年，但是也不至于壞到發(fā)生崩盤的情況，”在這種市場(chǎng)形勢(shì)下，李洪認(rèn)為，房企應(yīng)該穩(wěn)健經(jīng)營并控制資金風(fēng)險(xiǎn)，“首地集團(tuán)現(xiàn)在的策略是要堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，加快銷售，趕早不趕晚”。

　　以下是首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)李洪接受觀點(diǎn)新媒體采訪的實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：目前，首地主要是發(fā)展臨空地產(chǎn)？

　　李洪：對(duì)。我們就是遵循臨空經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來做臨空地產(chǎn)，圍繞機(jī)場(chǎng)周邊初步考慮做四條產(chǎn)品線，包括空港生活城、機(jī)場(chǎng)綜合體、航空物流中心、城市航站樓。

　　觀點(diǎn)新媒體：首地業(yè)務(wù)目前還是以住宅為主？

　　李洪：我們現(xiàn)在還處于一個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，目前做的還是以住宅類產(chǎn)品為主。武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)準(zhǔn)備建設(shè)城市航站樓，目前正在運(yùn)作過程中。下一步還準(zhǔn)備在北京新機(jī)場(chǎng)落地機(jī)場(chǎng)綜合體和航空物流中心。

　　我們目前在長(zhǎng)春搞了一個(gè)空港生活城，主要是面向機(jī)場(chǎng)職工的，但是很大一部分也面向市場(chǎng)銷售，我們把教育、商業(yè)等配套設(shè)施做得比較好。

　　觀點(diǎn)新媒體：面向市場(chǎng)的比重能占到多少？職工會(huì)享受一定的優(yōu)惠？

　　李洪：近70%面向市場(chǎng)，差不多1/4是面向民航職工的。

　　面向職工部分比較優(yōu)惠，因?yàn)槲覀冏鲞@個(gè)項(xiàng)目主要是為了保障機(jī)場(chǎng)運(yùn)行的。機(jī)場(chǎng)有一定的特點(diǎn)，它要24小時(shí)運(yùn)行，在特殊天氣、緊急情況下需要員工迅速集結(jié)，所以他們居住都不會(huì)離機(jī)場(chǎng)太遠(yuǎn)。我們?cè)诒本┬聶C(jī)場(chǎng)想把空港生活城作為一個(gè)城市副中心來規(guī)劃，包括交通、醫(yī)療、教育、體育等配套設(shè)施都建設(shè)得比較完善，做到職住合一。

　　觀點(diǎn)新媒體：市場(chǎng)化運(yùn)作的產(chǎn)品的主要銷售對(duì)象是哪些？

　　李洪：這要看項(xiàng)目所在的位置，如果完全是在機(jī)場(chǎng)附近，那就是面向民航職工為主，還有地緣性的居民。有一些是處于城市的邊緣，它也有城市中心外溢的一些人群，或者在它邊上正好有一些別的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也會(huì)有一些人過來買。

　　觀點(diǎn)新媒體：有投資性的嗎？

　　李洪：還是以自住為主。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了臨空地產(chǎn)外，有沒有純商品房項(xiàng)目？

　　李洪：也有一些項(xiàng)目，我們?cè)谏钲谌A僑城邊上有個(gè)項(xiàng)目叫“首地容御”，已經(jīng)賣完了，做的是高端住宅。三亞我們有山水國際，那個(gè)就跟臨空地產(chǎn)沒多大關(guān)系，這是公司過去拿的地，我們也繼續(xù)在做。

　　觀點(diǎn)新媒體：請(qǐng)簡(jiǎn)要介紹一下首地集團(tuán)的發(fā)展現(xiàn)狀？

　　李洪：我們現(xiàn)在也算是一個(gè)全國性公司，有9家成員企業(yè)，從北往南在長(zhǎng)春、赤峰、北京、天津、武漢、重慶、深圳、三亞等都有我們的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目當(dāng)中，有些是過去面向市場(chǎng)獲取的一些項(xiàng)目，現(xiàn)在更多的要轉(zhuǎn)向做臨空地產(chǎn)，圍繞機(jī)場(chǎng)周邊來做。首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)是全球最大的機(jī)場(chǎng)集團(tuán)，管著國內(nèi)8個(gè)省市近40個(gè)機(jī)場(chǎng)，所以我們的發(fā)展空間比較大。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司轉(zhuǎn)型以后整個(gè)業(yè)態(tài)都轉(zhuǎn)向臨空地產(chǎn)？

　　李洪：我們?cè)谂R空地產(chǎn)里面含有好幾種地產(chǎn)業(yè)態(tài)，一個(gè)是住宅類的，空港生活城以住宅為主，也有一些商業(yè)；另外，機(jī)場(chǎng)綜合體是以商業(yè)為主，包括總部基地、酒店、公寓、會(huì)展等各種產(chǎn)品類型。第三個(gè)，航空物流中心是物流地產(chǎn)。而城市航站樓有點(diǎn)像城市綜合體，我們的產(chǎn)品形態(tài)比較多。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前有沒有一個(gè)項(xiàng)目把四類地產(chǎn)都囊括的？

　　李洪：還沒有?，F(xiàn)在還是以空港生活城為主，但是下一步，機(jī)場(chǎng)綜合體、航空物流中心、城市航站樓都會(huì)陸續(xù)做起來。尤其是北京新機(jī)場(chǎng)要加快進(jìn)度，在南昌要搞一個(gè)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)在也跟那邊談，有些產(chǎn)品線已放到他們的規(guī)劃中去了。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前有沒有摸索出一個(gè)初步的模式可供復(fù)制或者參考？這種初步的運(yùn)作模式大概有什么特點(diǎn)？

　　李洪：現(xiàn)在空港生活城已經(jīng)有了較為成熟的模式，機(jī)場(chǎng)綜合體、航空物流中心、城市航站樓有了初步的運(yùn)作模式，但是還在不斷地修改完善。

　　航空物流中心這一塊，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，這一塊的發(fā)展前景是比較好的。機(jī)場(chǎng)綜合體這一塊，按照臨空經(jīng)濟(jì)規(guī)律來布局業(yè)態(tài)和進(jìn)行招商，比如最適合擱在機(jī)場(chǎng)附近的總部基地，及一些對(duì)時(shí)間要求特別高的產(chǎn)業(yè)或者行業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前國內(nèi)發(fā)展這種臨空地產(chǎn)，條件和時(shí)機(jī)成熟嗎？

　　李洪：我覺得要分區(qū)域來看，臨空經(jīng)濟(jì)的形成，或者在經(jīng)濟(jì)上產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，對(duì)機(jī)場(chǎng)的吞吐量是有要求的，不是說所有機(jī)場(chǎng)都適合做臨空地產(chǎn)，一般來說起碼要1000萬以上的旅客吞吐量，這種機(jī)場(chǎng)全國也不多。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前還有哪些城市在考慮范圍內(nèi)？

　　李洪：我們?nèi)ツ暝谥貞c獲取了一些土地，重慶空港生活城已經(jīng)開始啟動(dòng)了，包括重慶機(jī)場(chǎng)綜合體，我們下一步也要跟機(jī)場(chǎng)談一些東西，因?yàn)樗耐掏铝恳呀?jīng)超過2500萬了，已經(jīng)具備條件了。武漢那邊，我們也在跟機(jī)場(chǎng)和政府探討。

　　觀點(diǎn)新媒體：那些比較完善的臨空地產(chǎn)的效果怎么樣？

　　李洪：在國內(nèi)還沒有特別成形的、搞得特別好的案例。我們希望借著北京新機(jī)場(chǎng)這個(gè)契機(jī)，在國內(nèi)打造一個(gè)比較成熟的樣板和標(biāo)桿。

　　目前，北京首都機(jī)場(chǎng)附近很多項(xiàng)目是野蠻生長(zhǎng)的，缺乏一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃。作為臨空地產(chǎn)，它應(yīng)該按照臨空經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來進(jìn)行功能分區(qū)，布局相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在它還是一種自然生長(zhǎng)的情況，缺乏一個(gè)總體的規(guī)劃。

　　在發(fā)展臨空地產(chǎn)過程中，處理好民航、地方政府及其它各方面的利益關(guān)系是非常關(guān)鍵的，這個(gè)利益關(guān)系處理不好，它可能就發(fā)展不好。按照臨空經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，什么樣的產(chǎn)品類型、業(yè)態(tài)放在什么位置最好，它需有一個(gè)整體科學(xué)規(guī)劃。另外，也需要國家方方面面的政策扶持，這些方面還有不少的難題有待破解。

　　觀點(diǎn)新媒體：首地要發(fā)展臨空地產(chǎn)，需要大量的資金，這方面怎么做？

　　李洪：我們現(xiàn)在準(zhǔn)備成立一支臨空產(chǎn)業(yè)基金，在這方面想辦法。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在的進(jìn)展情況怎么樣？除了基金之外，還有沒有別的融資渠道？

　　李洪：有比較積極的進(jìn)展，大概上半年能確定。

　　融資方面，我們有多種的渠道，包括機(jī)場(chǎng)集團(tuán)會(huì)提供一些支持，我們也在創(chuàng)新一些融資模式，比如說我們搞生活城，都是面向民航職工的，如何合法地利用民航職工的資金，我們也在想一些辦法。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，十八屆三中全會(huì)也提出發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，我們下一步考慮首先在項(xiàng)目公司層面搞股權(quán)多元化，另外也在考慮能不能在境外設(shè)一個(gè)融資平臺(tái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：類似一個(gè)境外上市的融資平臺(tái)？

　　李洪：對(duì)，但是還沒有具體實(shí)施。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前臨空地產(chǎn)發(fā)展有哪些機(jī)遇？

　　李洪：現(xiàn)在很多地方政府都在圍繞機(jī)場(chǎng)搞臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，比如南昌就非常重視，把它作為帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，武漢也在做，國家也批了鄭州的航空港綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)在整個(gè)臨空經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是比較熱的。

　　首地集團(tuán)搞臨空地產(chǎn)還是有比較優(yōu)勢(shì)、有前景的。比如說在北京新機(jī)場(chǎng)，我們搞的空港生活城，要滿足民航20萬人口的居住，把它規(guī)劃好，實(shí)際上也符合了現(xiàn)在大城市要控制發(fā)展規(guī)模，發(fā)展衛(wèi)星城，把人口向郊區(qū)疏散，產(chǎn)城融合、產(chǎn)城一體化這些大的發(fā)展方向。此外，我們還做了跟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如總部經(jīng)濟(jì)及航空相關(guān)產(chǎn)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看去年有房企入股民營銀行？

　　李洪：我覺得這就是產(chǎn)融一體化，房地產(chǎn)本身的金融屬性比較強(qiáng)，而在中國這種環(huán)境下，房企發(fā)展資金問題往往受國家宏觀調(diào)控政策影響非常大，所以如果房企入股金融業(yè)，這就有利于更好地解決其發(fā)展的資金問題，從而在按揭貸、開發(fā)貸方面都會(huì)更有利。另外，我覺得去年房企進(jìn)入金融業(yè)，更主要的目的還不在房企本身，也不在購房者，而在于解決其上下游產(chǎn)業(yè)鏈的資金問題，如建筑資金等。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近京津冀經(jīng)濟(jì)圈比較熱，您怎么看這個(gè)概念？

　　李洪：我覺得應(yīng)該把京津冀一體化發(fā)展作為國家戰(zhàn)略來考慮。京津冀一體化有利于周邊的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，有利于治理空氣污染，帶動(dòng)天津、河北、內(nèi)蒙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把薄弱環(huán)節(jié)帶起來，所以新機(jī)場(chǎng)應(yīng)該加快建設(shè)，加快推進(jìn)。

　　北京新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，有利于加快促進(jìn)京津冀一體化和產(chǎn)業(yè)分工布局。新機(jī)場(chǎng)建設(shè)的區(qū)位正好在三者之間，它的建設(shè)能夠帶動(dòng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展。現(xiàn)在北京唯一的發(fā)展空間就在南邊，它就能起到帶動(dòng)北京南城的作用，從而帶動(dòng)北京市的發(fā)展、帶動(dòng)天津市的發(fā)展。另外，廊坊缺產(chǎn)業(yè)，因?yàn)橛斜本┬聶C(jī)場(chǎng)這個(gè)國際化的綜合性的樞紐機(jī)場(chǎng)存在，相關(guān)產(chǎn)業(yè)會(huì)往機(jī)場(chǎng)周邊聚集，這也會(huì)帶動(dòng)廊坊的發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境怎么樣？

　　李洪：我總的感覺，今年的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)要比去年嚴(yán)峻，市場(chǎng)肯定不如2013年，但是也不至于壞到發(fā)生崩盤的地步。主要判斷的依據(jù)在于，房地產(chǎn)某種程度上講，是一個(gè)有金融屬性的產(chǎn)業(yè)，貨幣政策的影響是非常大的。今年是一個(gè)中性偏緊的貨幣政策，資金面是偏緊的，融資成本偏高，不管是互聯(lián)網(wǎng)金融的攪局，還是國家的貨幣政策，總體是整體緊平衡的。銀根一縮緊，房地產(chǎn)肯定要下降，這是毋庸置疑的，從一二月份的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)就可以看出來。

　　另外，房企各種成本又在不斷上漲，尤其是土地成本；地方政府的轉(zhuǎn)型也有一個(gè)過程，尤其是現(xiàn)在中央要控制地方債，如果說地方政府不高價(jià)賣地，它的地方債務(wù)可能會(huì)出問題，這導(dǎo)致現(xiàn)在土地成本在不斷地提高。

　　再一個(gè)，從需求方面來看，我覺得現(xiàn)在整個(gè)國家調(diào)控的方向還是在去投資化，房子在逐步回歸它的居住屬性；政府在搞保障房，又推出自住型商品房，前幾年建的那些保障房也都陸續(xù)要上市，加上市場(chǎng)上逐步去投資化，老百姓心里預(yù)期正在發(fā)生變化，無論是低端房、高端房，市場(chǎng)需求都面臨萎縮。

　　所以無論從供需方面看，還是從貨幣政策方面看，我覺得今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀，應(yīng)該要穩(wěn)健經(jīng)營、控制風(fēng)險(xiǎn)，但是也不至于崩盤。

　　觀點(diǎn)新媒體：首地在這種背景下怎么做？

　　李洪：我們現(xiàn)在的策略是要加快銷售，爭(zhēng)取高周轉(zhuǎn)，銷售方面趕早不趕晚。