　　在其看來，2013年是瑞房的改革年，在這一年中國新天地開始獨(dú)立營運(yùn)，瑞房也逐漸向一個(gè)純粹的開發(fā)商進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這也即將加快其開發(fā)的步伐。過去的一年，瑞房在管理團(tuán)隊(duì)方面也進(jìn)行了調(diào)整，而Brookfield團(tuán)隊(duì)的加入對于中國新天地的管理來說無疑是利好的。

　　羅康瑞透露，在經(jīng)營模式方面，瑞房已經(jīng)有所改變，將不再直接參與動(dòng)遷。雖然以往的市中心舊區(qū)重建整體規(guī)劃的經(jīng)營模式依然很受政府歡迎，但是其也意識到了動(dòng)遷對于資金的沉淀壓力。其坦言，過去瑞房的營運(yùn)模式最主要的困難就是來自動(dòng)遷。

　　即便2013年取得不錯(cuò)的業(yè)績，但瑞房還是比較審慎地將其今年的目標(biāo)設(shè)定在130億元，并且還未雨綢繆地提出一個(gè)新的三年計(jì)劃。據(jù)瑞房方面介紹，三年計(jì)劃最主要的一點(diǎn)就是要將管理，特別是項(xiàng)目的管理分進(jìn)項(xiàng)目中去。為此，瑞房會成立一些項(xiàng)目董事會，也借此讓決策更加到位和順暢，掌控好時(shí)間和成本。

　　此外，羅康瑞表示，瑞房將繼續(xù)推動(dòng)知識型社區(qū)的開發(fā)模式，并且成立了專門的團(tuán)隊(duì)；在交通樞紐上蓋方面，瑞房亦表示機(jī)會很多，將繼續(xù)推行，而其信心正是自虹橋項(xiàng)目的市場接受度。

　　在談及中國新天地時(shí)，羅康瑞介紹到，中國新天地現(xiàn)在已經(jīng)完成了的商業(yè)物業(yè)有75萬平方米，在建的430萬平方米，所以面積加起來是有500多萬平方米，而瑞虹新城今年也將有兩塊將交出來開發(fā)。

　　至于備受關(guān)注的新天地上市時(shí)間點(diǎn)，羅康瑞明確指出，由于今年物業(yè)還沒有成熟，所以比較難上市，預(yù)期目標(biāo)是在2015年下半年實(shí)現(xiàn)上市。

　　而黃勤道也就此介紹了新天地增加資產(chǎn)價(jià)值的方案，其指出，會將它一開為二來提高價(jià)值，一是通過整改，二是資產(chǎn)管理。而未來中國新天地的盈利增長點(diǎn)就不僅僅來自租金收入，還將依靠資產(chǎn)管理，尤其是在Brookfield的參與下，其資產(chǎn)管理能力也會越來越強(qiáng)。

　　而在介紹到2013年的業(yè)績時(shí)，財(cái)務(wù)總裁尹焰強(qiáng)指出，瑞房去啊年業(yè)績增加了104%，并且營業(yè)收入也趨穩(wěn)定成熟，美中不足的是毛利率整體下跌了11%。

　　但其解釋道，2013年重慶和佛山的項(xiàng)目比較多，這些區(qū)域的價(jià)格較低，也因此拉低了整體價(jià)格。但是，隨著今明兩年上海虹橋和太平橋項(xiàng)目的銷售，平均售價(jià)會上升。

　　在負(fù)債率方面，尹焰強(qiáng)表示希望通過中國新天地的上市使負(fù)債率下跌到50%，并且希望在年中之前將大部分的負(fù)債問題解決。

　　在拿地方面，瑞房表示不會著急去買地，因?yàn)槟壳叭鸱窟€有超過一千萬平方米正在建，而其現(xiàn)在主要的目標(biāo)就是盡快去推動(dòng)現(xiàn)在的土地儲備開發(fā)。

　　以下為瑞安房地產(chǎn)有限公司2013全年業(yè)績會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：其實(shí)想問一下你們?nèi)鸷缧鲁侵亟抢锏牡仄ぃ銈児乐档某杀具€是用回本身買地的成本，但是附近近期有新出了一塊地，你們估計(jì)項(xiàng)目落成后毛利率會不會很高？對公司毛利率拉動(dòng)會有多少？另外，新天地那邊預(yù)計(jì)今年什么時(shí)候會上市呢？

　　羅康瑞：不可否認(rèn)現(xiàn)在瑞虹新城已經(jīng)是一個(gè)成熟的小區(qū)，在那里我們有很多塊地，今年二號、九號地應(yīng)該就會移交給我們，這兩塊地的面積也不小。至于你剛才說毛利率會不會提高，我相信會的，我個(gè)人還是看好瑞虹新城，因?yàn)槿鸷缧鲁鞘巧虾?nèi)環(huán)剩下的少有的幾塊大地?，F(xiàn)在在那里，我們設(shè)計(jì)了一些比較新穎的商業(yè)項(xiàng)目，比如太陽殿、月亮宮、星星堂。我相信那些項(xiàng)目建好后，樓價(jià)也一定會隨之上升，而且交通也很方便。

　　就新天地上市時(shí)間來說，由于我們覺得今年物業(yè)還沒有成熟，所以今年比較難上市。我們現(xiàn)在的目標(biāo)是在2015年下半年實(shí)現(xiàn)上市，因?yàn)榈侥莻€(gè)時(shí)候我們的物業(yè)已經(jīng)比較成熟。舉個(gè)例子，到時(shí)虹橋交通樞紐也會落成了，我們的物業(yè)分別會在今年年底和明年年初陸續(xù)開業(yè)，其中有很多商場今年年中也都開業(yè)了。所以，我們覺得明年下半年中國新天地能夠去上市，因?yàn)榈綍r(shí)本身?xiàng)l件也比較成熟額，當(dāng)然這個(gè)也要看市場是否適合。

　　現(xiàn)場提問：剛才羅先生說到明年的銷售目標(biāo)是130億，其實(shí)相較去年就多一點(diǎn)，是不是定得太過保守呢？還是想著之后再調(diào)整銷售目標(biāo)？另外，加入了新的管理團(tuán)隊(duì)之后，整個(gè)管理模式是不是主要在資產(chǎn)管理方面？還是會有一些其他新的模式？中國新天地和瑞虹新城都會考慮投入一些資產(chǎn)，就整個(gè)來看，有多少資產(chǎn)可以給中國新天地購買的？最后，想問一下你們2014年的買地策略是怎么樣的？

　　羅康瑞：130億的銷售目標(biāo)是有一點(diǎn)點(diǎn)保守，但是我們不希望定一些到時(shí)達(dá)不到的目標(biāo)，我們希望繼續(xù)努力。因?yàn)榻衲甑臉鞘惺怯幸稽c(diǎn)點(diǎn)復(fù)雜的，前兩個(gè)月大家的銷售都是降低了的?？傮w來看，我對大陸的房地產(chǎn)市場仍然是有相當(dāng)強(qiáng)的信心，但是短期的波動(dòng)很難說。從長遠(yuǎn)來看，利好的一點(diǎn)就是李克強(qiáng)總理堅(jiān)持要用市場作為主導(dǎo)，這也就意味著不會整天去調(diào)控樓市。他指出現(xiàn)在要建很多保障房，但保障房的建設(shè)步伐還不夠。“十二五”的目標(biāo)是3500萬套，去年建好了580萬套，今年是480萬套，如果要建3500萬套，每年起碼要700萬套才可以達(dá)到。我希望是接下來可以加快，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)加快一點(diǎn)，政府調(diào)控的目標(biāo)基本上是不需要了。

　　關(guān)于Brookfield管理團(tuán)隊(duì)的加入，主要是因?yàn)橹袊绿斓財(cái)U(kuò)張得很快，而我們自己管商業(yè)資產(chǎn)的人才和人手又缺乏。并且，不是說來香港就可以請到，因?yàn)楝F(xiàn)在大陸的營運(yùn)模式很不一樣，客人喜好也不一樣。所以我們希望他們可以很快地幫忙我們將營運(yùn)的管理系統(tǒng)推上軌道，并且，我們需要什么人才，他們就會盡量及時(shí)派人過來。這方面我們可以借助他們的經(jīng)驗(yàn)和專長，我們不希望這么多資產(chǎn)建好了放在中國新天地，根本就沒有辦法做到我們需要的水平，這樣也浪費(fèi)了資產(chǎn)。

　　關(guān)于第三個(gè)問題，其實(shí)瑞房在轉(zhuǎn)資產(chǎn)過去之前，我們也有考慮過這是中國新天地上市的一種方法，并不是說我們要用的東西就都給我們用，這不是很合理也不是很見效的，因?yàn)橹袊绿斓乇旧碛幸粋€(gè)計(jì)劃，當(dāng)時(shí)也篩選過哪些東西是對于將來上市有利且需要的。如果是沒利有不需要的那些，我們就會將它賣出去，這對于我們的計(jì)劃來說也很有幫助。長遠(yuǎn)來說，瑞房只是一個(gè)跳板，可以轉(zhuǎn)的就轉(zhuǎn)到中國新天地一起上市，轉(zhuǎn)不到我們再想其他辦法。

　　黃勤道：其實(shí)我想回答剛才第二個(gè)問題，除了剛才老板說的那些之外，我舉個(gè)例子之外，Brookfield在全球的伙伴、資源、租客有很多是符合我們的，我們之間也有過溝通，比如說Brookfield在美國是很好的零售商，它有130個(gè)商場在美國，并且跟很多零售商都有很緊密的關(guān)系，我們基本上將我們的計(jì)劃放在里面，他可以隨時(shí)給我們?nèi)瞬?。Brookfield正在管理一千多億元美金的資產(chǎn)，基本上全球主要的會計(jì)師樓，律師樓或者很多公司，它是我們很大的生意的伙伴。如果我們有一些寫字樓，我們的租務(wù)可以由他們幫我們管理，就是大家可以一起合作，共享資源，提高我們的效率。

　　尹焰強(qiáng)：在買地方面，我們并不著急去買地，因?yàn)槲覀冞€有超過一千萬平方米正在建。我們現(xiàn)在主要的目標(biāo)就是盡快去推動(dòng)我們現(xiàn)在的土地儲備，但是剛才也介紹了，有一些城市仍然很希望我們?nèi)⑴c他們的老區(qū)重建工作，給我們的條件也很優(yōu)厚。所以，我們會挑選長期適合我們的，現(xiàn)在我們也開始跟他們談，如果可以談成是最好了。因?yàn)槟切╉?xiàng)目不是我們馬上要去動(dòng)工的，就算談好了也還要?jiǎng)舆w，可能還需要一兩年的時(shí)間我們才會去參與這個(gè)工作，這也在為我們今后做準(zhǔn)備。

　　現(xiàn)場提問：首先想問一下羅先生，你之前有提到的新三年計(jì)劃，具體內(nèi)容是怎么樣？制定這個(gè)計(jì)劃的主要依據(jù)有哪些？實(shí)現(xiàn)起來有怎樣的難點(diǎn)？另外，我們看到有一些消息說新天地在廣州和青島這兩個(gè)城市也會拿一些新項(xiàng)目，所以想跟管理層確認(rèn)一下以及這些項(xiàng)目目前的進(jìn)展和規(guī)劃是怎么樣的？

　　羅康瑞：首先，我說說這個(gè)三年計(jì)劃，這個(gè)新的三年計(jì)劃是從2014年到2016年的。我剛才說到有一點(diǎn)很重要，我們的管理架構(gòu)是希望用項(xiàng)目為本的做法，過去我們我們是通過總部來推動(dòng)，但我覺得這是不太恰當(dāng)?shù)?。所以，以后我們希望能夠完全是?xiàng)目自主去推動(dòng)，當(dāng)然總部還是需要給一些很清楚的目標(biāo)跟指標(biāo)給它。在這個(gè)范圍內(nèi)，項(xiàng)目自主去推動(dòng)。

　　另外一點(diǎn)，就是我們現(xiàn)在也參考了很多內(nèi)房股的成本和開發(fā)時(shí)間表，他們比我們便宜很多而且快很多，那我們一定要好好推下去。因?yàn)槿鸱渴且患议_發(fā)商，不是投資物業(yè)跟管理的。那這方面我們一定要有跟內(nèi)房股競爭的能力，我們不能只是說我們地段好，這個(gè)是不夠的。我們一定要有競爭，所以，這個(gè)接下去三年可以看到我們在成本和時(shí)間上面會把握得更好一點(diǎn)。

　　還有就是我們需要計(jì)劃整個(gè)中國新天地跟瑞房之間未來的關(guān)系怎么安排。要是新天地明年下半年上市了，瑞房到底是處于控股還是管理的位置呢？這個(gè)我們目前還沒有定，因?yàn)閮煞矫娑加兴睦c弊。所以董事會還要在這方面研究后再做決定。你剛才提到廣州跟青島，他們確實(shí)是是有跟我們聯(lián)系過，但是還沒有決定。

　　現(xiàn)場提問：中國新天地現(xiàn)在有60萬平方米的面積，等到上市的時(shí)候這個(gè)規(guī)?？梢赃_(dá)到多少？剛才說到毛利率到2015年的時(shí)候可能會有增長，大概可以達(dá)到怎樣的水平？2014年毛利率的水平是怎么樣？

　　黃勤道：從管理層來說，新天地的團(tuán)隊(duì)我們有幾個(gè)考慮，我們當(dāng)然覺得要做好中國新天地這個(gè)公司，無論是公司的資產(chǎn)還是資產(chǎn)的質(zhì)量、盈利方面。這樣，在市場上就不會讓中國新天地有折扣，才會給瑞房帶來最大的利益。我們當(dāng)然心中60多萬平方米的資產(chǎn)或者說一個(gè)數(shù)量來說，現(xiàn)在瑞房或者我們正在管理的有70多萬平方米，這里面有部分資產(chǎn)是中國新天地很想買進(jìn)來的。所以，我相信接下來中國新天地上市的時(shí)候，怎么樣都會有超過100萬平方米的體量。

　　就目前來說來說，我們的凈資產(chǎn)是100多億，總資產(chǎn)200多億，但管理團(tuán)隊(duì)也不想用這個(gè)數(shù)去上市，這個(gè)量也不是中國新天地上市的量，瑞房現(xiàn)在70多萬平方米在建，我們希望這里面的一些物業(yè)也是中國新天地在上市前可以買到的。

　　現(xiàn)場提問：今年沒有參與動(dòng)遷的那里會以什么方式拿地？是投地還是交給政府搞，你們只負(fù)責(zé)后面的開發(fā)？之前賣了個(gè)項(xiàng)目給中國人壽，那在新天地上市之前會不會還有類似的動(dòng)作？有多少機(jī)會再買回來呢？其實(shí)去年瑞房的業(yè)績還算可以，都不算差，有沒有后悔炒了李進(jìn)港？

　　羅康瑞：先說動(dòng)遷的問題，我們現(xiàn)在的做法就是準(zhǔn)備跟政府一起去做一個(gè)整體的規(guī)劃方案，大家也知道，之后一定要經(jīng)過相應(yīng)程序的。我們希望可以跟政府一起做，但自己想要買的地我們還是要去參與拍賣，就算參與動(dòng)遷也要去拍地的。

　　我們賣了一個(gè)項(xiàng)目給中國人壽，五年內(nèi)我們是可以向他買回的，并且我們也有這樣的打算。當(dāng)然，很多保險(xiǎn)公司都希望我們有很漂亮的資產(chǎn)，而這些剛才我們說如果不是我們自己公司想長期持有的，我們都可以考慮。

　　至于你說為什么炒了李進(jìn)港，我沒有炒他魷魚，是他自己辭職的。你覺得今年的業(yè)績還可以，但我覺得很勉強(qiáng)，接下來還有很多工作要做。

　　現(xiàn)場提問：有沒有打算投資前海？

　　羅康瑞：我不是很了解前海怎么做，所以暫時(shí)沒有打算。

（審校：勞蓉蓉）