這個事情也不是很難的，以卓越的資產(chǎn)在市場的認知度來講，我覺得問題不是很大。

 　　觀點網(wǎng) 陳業(yè)、彭飛 “我們不想在100億糾纏太久，前年上了100億的臺階，去年150億，今年就定到200億，這個規(guī)模和速度與現(xiàn)在大型發(fā)展商的發(fā)展速度是相匹配的，也不冒進”。在2013年觀點年度論壇期間，卓越執(zhí)行總裁張遠接受觀點新媒體采訪如此表示。

　　張遠透露，今年卓越在做年度計劃的時候，對各個樓盤的銷售情況都進行了了解，所以可以達到全年銷售200億的目標。

　　據(jù)張遠介紹，今年卓越在深圳、青島、上海、長沙等地均有項目推出，其中，深圳區(qū)域今年有崗廈項目住宅部分開賣，前海項目賣寫字樓，另外還有皇后道與卓越城兩個尾盤持續(xù)銷售。

　　上海區(qū)域除有兩個位于奉賢和青浦的世紀中心將持續(xù)銷售外，或還會推出一個去年新拿的項目；青島區(qū)域也有會有三個盤，分別為蔚藍群島、西海岸及卓越世紀中心。

　　此外，卓越在長沙、西安、重慶等地的項目今年也會給卓越提供一定的業(yè)績貢獻。

　　張遠補充指，在貨值方面，上海和青島整體的量大概都在30億左右，而深圳就要多一些，可能接近100個億。“我們給長沙的銷售任務為10個億，重慶、西安這兩個地方加起來得銷售估計也有10個億左右；我們今年在東莞有一個項目，那個項目也是要過10億”。

　　另據(jù)張遠介紹，卓越今年還有可能拓展北京、成都。“如果今年上半年能在北京拿下項目來的話，北京的銷售條件是比較好的，到施工證到手就可以賣了；同時，成都也是今年1月份簽了一塊地，希望四五月份能把土地拿下來”。

　　而基于目前卓越的布局，張遠也透露，隨著去年底和今年新增項目的陸續(xù)開工，大體量項目供應會在2015年，這也將保證明年卓越300億的銷售目標。

　　當然在追求規(guī)模增長之際，融資能力能否配合規(guī)模增長也是當下房企面臨的一大挑戰(zhàn)。對此，張遠指出，目前卓越的融資渠道主要還是通過自身運營及銀行貸款，同時，卓越也已選擇通過信托獲得一定的資金。

　　至于融資成本上，張遠透露，一般卓越在開發(fā)貸的利率方面是執(zhí)行國家開發(fā)貸的基準利率，有時候緊張一點上浮10%到15%。

　　而單個信托的融資利率在11%左右。“我覺得現(xiàn)在信托利率在10%、11%之間還能接受，因為我們在項目的選擇上，最低的要求也是在考慮了資金成本的前提下，凈利率要達到12%以上”。

　　隨著規(guī)模增長，張遠也坦言，未來卓越肯定會往行業(yè)前30名靠，當規(guī)模達到一定程度時，才能在行業(yè)里獲得一定的話語權。

　　“我一直講，現(xiàn)在卓越在行業(yè)里沒有話語權，也沒有人來總結卓越的經(jīng)驗，因為我們還不夠大，我們還不足夠卓越，不足夠優(yōu)秀，我們一定要達到一定的規(guī)模，才能在這個市場里有話語權”。

　　以下為觀點新媒體對卓越執(zhí)行總裁張遠的采訪實錄：

　　觀點新媒體：今年公司在銷售和規(guī)模增長方面有沒有什么計劃？

　　張遠：公司在前年已經(jīng)上了100億的臺階，去年150億，今年就定到200億，這個規(guī)模和速度與現(xiàn)在大型發(fā)展商的發(fā)展速度是相匹配的，也不冒進。我們做年度計劃的時候，對各個樓盤的銷售情況都進行了了解，應該說是可以達到這個目標。

　　觀點新媒體：在具體的推貨量和商住配比方面，卓越是怎么規(guī)劃的？

　　張遠： 從區(qū)域上來看，深圳區(qū)域今年有深圳崗廈項目住宅部分開賣，前海項目賣寫字樓，另外還有皇后道與卓越城兩個尾盤。不過，深圳后海的寫字樓項目我們不賣，因為卓越畢竟是從后海的蔚藍海岸起家的，所以卓越對后海還是比較有感情，再加上那個項目的位置挺好，所以我們準備持有。

　　上海區(qū)域我們有兩個世紀中心，分別位于奉賢和青浦，這兩個項目還在持續(xù)銷售。同時，上?？赡苓€會推出一個去年新拿的項目。

　　青島也有三個項目，包括蔚藍群島、西海岸及卓越世紀中心。其中，卓越世紀中心是一個新盤，主要賣寫字樓，去年12月份開的盤，現(xiàn)在也進入了旺銷期。

　　再者就是長沙的住宅，從去年到今年2月底連續(xù)拿了三塊地，這三塊地今年都要產(chǎn)生銷售額。

　　各區(qū)域的銷售分布來看，以上城市中上海和青島都要實現(xiàn)約30億左右，長沙的任務則是10億左右，而深圳就要多一些，可能接近100億。

　　此外，去年我們還布局了三個新區(qū)域，目前重慶、西安這兩個城市已經(jīng)產(chǎn)生了銷售額，這兩個地方加起來的銷售估計也有10億左右。我們今年在東莞有一個項目，銷售額也要過10億；上述這些貨量加起來就有200億了，我們今年的任務是203億，這些量也能夠保證200億的目標。

　　另外，現(xiàn)在還有可能拓展北京，如果今年上半年能在北京拿下來的話，年底應該也能有銷售，因為北京的銷售條件是比較好的；成都也是今年1月份新簽了一塊地，也是希望四、五月份能把土地拿下來，同時在杭州也拿了一塊新地。

　　住宅與商業(yè)項目的配比方面，住宅會多一些，今年可能是65%:35%。

　　觀點新媒體：杭州是不是之前收購了一個項目？

　　張遠：杭州其實有兩個，一個是新項目，我們希望今年能產(chǎn)生銷售額，但是不多，可能也就兩三億。還有一個老項目，就是收購的那個，因為收購的過程中發(fā)生了一些變故，包括設計方案的重定、股東之間的糾紛、內(nèi)部管控出現(xiàn)了一些問題。但是我覺得今年對這個項目的推進，主要在司法程序上，如果司法程序快一點，我們今年還是按照去年的計劃，估計可以產(chǎn)生銷量。

　　觀點新媒體：您剛才也提到，后海的項目可能是自持，前海的可能會出售。那么今年公司在寫字樓的出售和持有比例方面會不會做比較明確的設定？

　　張遠：寫字樓方面，我們一般在拿到這個項目前期就確定這個項目是持有還是銷售，因為我們覺得寫字樓要做好了，其實賣起來也快，寫字樓也可以做成現(xiàn)金流產(chǎn)品。其中深圳卓越城、前海項目、青島世紀中心、上海兩個世紀中心、杭州濱江寫字樓這些基本上都是要賣的。后海和卓越城的一部分，以及深圳中心的一部分，我們決定要持有。

　　在持有還是銷售選擇上，我們還是根據(jù)地段，如果能銷售得了最好就銷售，或者說現(xiàn)在價值評估，我們認為評估比較低的，就先不賣；另外還有一些別的考慮，包括商業(yè)與寫字樓如何互相有機結合來提高價值等。

　　觀點新媒體：除商業(yè)項目外，卓越目前在住宅方面的發(fā)展情況如何？

　　張遠：從卓越的土地儲備量來講，我覺得更需要的還是住宅土地的補貨。其實卓越是靠做住宅起家的，比較知名的就是蔚藍海岸，當時做了華南最大的一個住宅社區(qū)。

　　目前我們在外地的那些住宅樓盤，大部分都是蔚藍系列的，長沙的蔚藍海岸、蔚藍城邦，青島的蔚藍群島，東莞的蔚藍城邦，包括我們西安的項目蔚藍華府。當然我們之后在深圳也開發(fā)了比較高檔的樓盤，包括皇后道、淺水灣、維港，這些產(chǎn)品系列也在慢慢落地。另外，我們這兩年也加強了客戶滿意度和物業(yè)管理，從去年的結果來看，這兩方面應該說是達到了行業(yè)平均水平之上。

　　觀點新媒體：公司去年在深圳舊改方面也有比較多的動作，那么從您的角度來看，在目前深圳的舊改過程中可能遇到的難點是什么？

　　張遠：深圳也是我們的大本營，深圳現(xiàn)在獲取土地的方式，舊改是一個最主要的方式，卓越在這方面肯定也不會落后，所以我們在舊改方面的力度很大，去年也專門成立了舊改集團，這方面的工作還是卓有成效，今年可能有兩個項目能落實。

　　其實在舊改的進程中，我覺得深圳算好的，商場上最怕的就是不講信用，我們也擔心過程中間出現(xiàn)變故。但深圳舊改的一二級聯(lián)動還是比較固定的，所以開發(fā)商有信心來做這個事。至于合作的過程中，和村里面，和某個釘子戶有這樣那樣的糾紛，這個我覺得也正常，只要雙方達成的協(xié)議都履行的話，我覺得這就很好了。

　　目前卓越在深圳比較確定的有18個舊改項目，這些項目都是已經(jīng)和村集團簽署了合同的，公司也付出了一定代價，用我們的話說，就是已經(jīng)鎖定了的。當然，接下來還是會面臨拆遷的時間長短、拆遷代價、交地時間的問題，今后可能更多的不確定是在這方面。

　　觀點新媒體：那么卓越目前在深圳的舊改規(guī)模具體有多少？

　　張遠：總體體量絕對能滿足卓越今后的規(guī)模增長，在深圳所有參與舊改的企業(yè)中，肯定能排前三。在舊改方面，卓越這幾年花費的精力也比較大，今年要入市銷售的深圳中心就是舊改項目，包括世紀中心也是通過舊改而來。

　　至于皇后道就更復雜了，那個項目在收購之后也是歷經(jīng)多年，并發(fā)生了很多糾紛，但卓越最終還是厘清了所有關系，該賠的錢，該打的官司全部處理好，在這方面卓越還是很執(zhí)著的，從項目最終入市的結果來看也是值得的。

　　觀點新媒體：深圳的舊改項目在和村集體完成簽約，并落實拆遷后，還需要向政府補交地價嗎？

　　張遠：不需要，深圳的方式主要是將“得地率”，就是說政府要在之后項目的規(guī)劃和拆遷后，收回一部分土地，包括市政道路，都將屬于政府。所以說深圳政府在舊改方面不談錢，更多的是談地，這種界定其實是非常清楚的。

　　觀點新媒體：除了深圳之外，請問未來卓越擬布局區(qū)域范圍及拿地成本是怎么計劃的？

　　張遠：我們卓越只在一二線，唯一一個三線就是連云港，那個項目我們拿地拿得很早。除此以外，我們進入的最小的城市就是東莞、惠州。外地進入的有成都、重慶、西安、長沙。

　　我們?nèi)ツ暧幸粋€主導思想，就是想提前在二線城市做一個布局，我們覺得一線城市的地搶完了，就要到二線城市來?，F(xiàn)在三、四線城市又看不準。但總的來說我覺得二線城市按照前兩三年的那種模式做，應該說還是有發(fā)展空間的。

　　拿地價格上，我們會經(jīng)過嚴格測算，不拿高價地。去年我們通過招拍掛拿的地不到1/3，我們的參與度很高，也很積極，但是過了線我們就不投了，我們還是比較理性的，畢竟企業(yè)還是要賺錢，不是斗氣。

　　觀點新媒體：前海今年也會有更多的土地出來，公司在這方面還會不會繼續(xù)考慮？

　　張遠：我們就爭取撿漏吧，撿到一個算一個，撿不到拉倒。

　　觀點新媒體：目前多數(shù)公司在融資渠道上還是會選擇對接資本市場，卓越目前在上市方面是怎么考慮的？

　　張遠：目前在做準備了，這個事情也不是很難的，以卓越的資產(chǎn)在市場的認知度來講，我覺得問題不是很大。我們寫字樓持有部分我要發(fā)REITs的話，我可以很快就發(fā)掉。

　　觀點新媒體：還是要看市場給這份資產(chǎn)的估值？

　　張遠：對，老板就看合不合適，就包括上市都是一樣的。現(xiàn)在有很多沒有上市的優(yōu)秀企業(yè)也慢慢顯示出它的特點了，那些商業(yè)模式比較正常，商業(yè)開發(fā)節(jié)奏、銷售等各方面銜接都比較好的企業(yè)，他不需要到資本市場去，也能做得挺好。

　　其實國外的資本，簡單看利息可能會低一點，但是要進入市場、退出去，再加上各種政策纏繞在一塊，有時候也低不了多少。你簡單看貸款利息，好像是5%、3%，覺得好像很低，但是這個利息要變成內(nèi)地可用的資金，這是需要花成本的。你賺了錢以后，交完稅以后，你要把它出境、還掉，這還需要花成本的。為了上市，有很多企業(yè)還是吃了很多虧。

　　觀點新媒體：公司目前的融資渠道主要還是通過自身運營及銀行貸款？

　　張遠：對，卓越的項目都選得不錯，銀行也還是比較偏愛我們。首先我們進入的城市，除了連云港，最小的就是東莞，然后就是成都，再一個我們的項目都不偏。銀行貸款是建立在項目基礎上的，你的項目能做成功，他就會放心貸款給你。

　　另外，在開發(fā)貸方面，我們提的是要用盡、用透、用好。因為這一塊的成本是最低的。一般是國家開發(fā)貸的基準利率，有時候緊張一點上浮10%到15%。

　　觀點新媒體：目前卓越有沒有做一些信托？

　　張遠：信托肯定做了，現(xiàn)在買地有一部分錢是通過信托來的。因為現(xiàn)在整個社會好像形成了一個利益圈子，銀行通過做表外業(yè)務做到信托手上，信托通過房地產(chǎn)也能夠得到正常的回報，這形成一個循環(huán)，信托的錢不敢投到實業(yè)去的，它只敢投到地產(chǎn)上。我覺得房地產(chǎn)市場只要沒有大的波動，這條路肯定就不會被堵掉。

　　觀點新媒體：信托的成本應該還會高一些吧？單個信托方面的融資成本是多少？

　　張遠：信托的成本肯定比銀行高，因為信托是通過銀行的表內(nèi)業(yè)務做到表外的。可能在我們的債務結構里面，也就占20%左右吧。更大部分還是項目的開發(fā)貸。

　　單個信托是11%左右吧，過了11%，至少我這個層面我是不會接受的。我要不定期的發(fā)布我的融資成本的數(shù)字，各個分公司在找資金的時候，超過這個數(shù)談都不談，這樣大家都省事。我覺得現(xiàn)在10%、11%還能接受，因為我們在項目的選擇上，最低的要求也是在考慮了資金成本的前提下，凈利率要達到12%以上。

　　觀點新媒體：這個凈利率12%以上是所有的項目，還是單個項目？

　　張遠：單個選擇的時候，必須要達到這一點，這是一個底線，而且這里面要算你的融資成本進去，你的開發(fā)貸，你的信托的錢什么時候還，先談好，談好以后在將利息算在其中，最終保證有12%的凈利潤。

　　觀點新媒體：在客戶群方面，現(xiàn)在很多公司都在探討物業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)做一些結合，卓越有沒有新的嘗試？

　　張遠：這個我們也在做，我們的物業(yè)公司可能要推出兩個計劃。在住宅方面要出標準化物業(yè)管理體系，這個已經(jīng)在討論，最后名字還沒定。但是寫字樓的基本上定了，就叫E家，住宅的還在討論名字，可能叫卓越會、卓越里、卓越微信等等。

　　卓越在社區(qū)服務里面還是有比較有特色的一些東西，比如老年人大學，這個可能是在卓越現(xiàn)在做得比較紅的。再就是每年的夏令營，把業(yè)主的小孩（10歲左右），通過層層選拔，到我們的夏令營去培養(yǎng)，培訓獨立能力，家長感覺也挺好，這方面工作我們都在做。

　　觀點新媒體：關于政策調(diào)控今年兩會講得都比較多，我不知道您關注哪一點，或者感興趣的是哪個？

　　張遠：我認為今年是一個政策空檔期，從大面上來講，老的政策，限購、限貸政策不好意思說退，但是執(zhí)行會弱化，新的所謂長效機制，房地產(chǎn)稅、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)這些不可能今年就落地，所以我覺得今年是一個空檔期。但是所謂的市場資源配置我們要很慎重地去理解它?，F(xiàn)在銀行號稱是企業(yè)，今年一二月份，銀行就利用了它的選擇權，提高購房貸款利率，提高首置比例等等，這樣長期下去是不行的，你不能只把錢做到表外去，獲得高息，把這邊的需求全部都斷掉，那你最后不就相當于自殺嗎，我賺不了你也賺不了。

　　觀點新媒體：從您個人的角度而言，是什么因素促使您在卓越工作多年，并一直堅持下來？

　　張遠：我覺得這兩年卓越的發(fā)展大家都是看得到的，最關鍵的是卓越的員工都享受到了企業(yè)發(fā)展否認成果，其實一個人的成功不在于自己有多成功，而在于有多少人跟你分享了成功，在這兩年的發(fā)展過程中，員工的收入都提高了不少，這一方面也是員工做出來的業(yè)績，公司成長了，員工也得到了實惠，我就覺得挺欣慰的。

　　觀點新媒體：那么從公司的發(fā)展來看，您希望卓越能發(fā)展成什么樣的企業(yè)？

　　張遠：肯定會往前30名靠。我一直在卓越講，現(xiàn)在卓越在行業(yè)里沒有話語權，也沒有人來總結卓越的經(jīng)驗，因為我們還不夠大，我們還不足夠卓越，不足夠優(yōu)秀，我們一定要達到一定的規(guī)模，才能在這個市場里有話語權。

　　其實大家要來研究，這個不上市的民營企業(yè)怎么做得這么好，卓越也可以作為一個案例，其實有很多東西可以總結。卓越在產(chǎn)品的管控、產(chǎn)品的生產(chǎn)、產(chǎn)品營銷方面，卓越有很多東西可以總結，有很多東西在行業(yè)里面可以成體系地拿出去講。

　　我總覺得，這個企業(yè)質(zhì)地挺好，發(fā)展的后勁很足，發(fā)展的空間也挺大，這兩年人員非常穩(wěn)定，一般到年底，基本上換人就是換5%之內(nèi)。這個行業(yè)這兩年搶人搶得很厲害，但是卓越的團隊很穩(wěn)定，這一點我還是挺高興的。

（審校：勞蓉蓉）