“財務(wù)要有問題的話，根據(jù)新一屆政府的看法，可能不會去救它。”

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 “房企融資成本提高”漸漸成為2014年中國地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的一個焦點問題。國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣在接受觀點新媒體采訪時也坦言“這種情況會越來越明顯”。

　　“因為利率市場化的過程就是利率升值的過程。”他認為，今后房企從銀行得到的資金，成本都會上升，慢慢就形成企業(yè)都是高資金成本。而房地產(chǎn)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，對利率是很敏感的，“這是房企發(fā)展中需要考慮的一個重要的約束，就是融資成本在上升。”

　　他強調(diào)，隨著內(nèi)在的市場收縮，加之政府也不想放松貨幣政策，資金緊張的情況就會持續(xù)比較長的時間。中小企業(yè)可能就挺不過來了，這樣決定了它處在劣勢，進而造成大企業(yè)規(guī)模越大，小企業(yè)支撐不下去。

　　而對于一些房企入股銀行，王小廣認為這僅是一種投資行為。“房企開始實行多元化的經(jīng)營，甚至有的開始轉(zhuǎn)業(yè)，這都很正常。為了規(guī)避風險，做房地產(chǎn)的同時也涉足金融，獲取其他的投資機會。”

　　他甚至直接否認了房企是希望借以解決自身財務(wù)和金融方面問題的解讀。他指出，開發(fā)商這種行為主要還是出于對市場的某種擔心，想分散投資，房地產(chǎn)主業(yè)保持一定的規(guī)模，金融上有機會，也參股進去。要說通過創(chuàng)辦銀行解決融資問題，那不太可能，因為審批上就會有困難。

　　而在資源稀缺的一線城市，大型開發(fā)商往往有著較多優(yōu)勢，中小型開發(fā)商首先面臨的就是財務(wù)和資金問題。“財務(wù)要有問題的話，根據(jù)新一屆政府的看法，可能不會去救它。”

　　因此他指出，中小的開發(fā)商還是要在自己比較熟悉的地方發(fā)展，而不是去搶大城市。不按照漲價思維發(fā)展，不高價拿地，開發(fā)的產(chǎn)品注重質(zhì)量，特別是走差異化發(fā)展路線等等，這些可以成為中小型開發(fā)商的機會。

　　綜合起來，中小型開發(fā)商還是要把財務(wù)規(guī)劃做好，在開發(fā)的思路和營銷上都要進行改變，如果靠投機，恐怕是沒辦法生存的，因為融資成本會越來越高。

　　以下是觀點新媒體對國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣的采訪實錄：

　　觀點新媒體：您在觀點年度論壇上提到，二三線城市多少年來都存在庫存量過大的問題?，F(xiàn)在有一種觀點說城鎮(zhèn)化大批人口遷移到一線城市，會加劇這種情況，您覺得呢？

　　王小廣：為什么非到大城市呢？這是觀點提出者的假設(shè)。所以我們講要好好研究一下，在中國的大城市化進程中，我們?yōu)榱颂Ц叻績r，就呼吁向北京、上海等大城市遷移。北京市曾經(jīng)做過10年的人口普查，得出的結(jié)論是，北京10年中年均人口增長速度3.6%，在世界城市化歷史上這不是很快的，達到5%、6%的時候才叫快。而北京市在大城市里面集中還算比較快的，上?？赡苤挥?%的上漲。所以你講的這個判斷可能就存在疑問，為了炒房價，會造出許多的判斷。

　　觀點網(wǎng)新媒體：但是目前在一些農(nóng)村或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，確實更多的是人員流向大城市，而不愿在本地置業(yè)。

　　王小廣：統(tǒng)計之后的數(shù)字才能說明問題，而不能根據(jù)一些現(xiàn)象下結(jié)論，否則都不科學(xué)。就像我們現(xiàn)在的城市混亂、定位的問題，可能就是城市規(guī)劃的問題，然后導(dǎo)致了資源緊張、擁擠，好像人多得不得了。紐約也是有2000萬人口，人家街上還是沒人，因為交通都引到地下了，北京也是2000萬，但是感覺北京好像人口多很多一樣。所以這里面的問題不是那樣的，好像未來的城市化一定是大城市化，這個判斷是不對的。這是一個，要搞清楚這個實際的情況，問題沒有那么嚴重。

　　第二個，新一屆政府講“三個億”。第一個億是水到渠成的，這一億人在城市里已經(jīng)工作生活了，就像你這樣的，你可能就是第一批的第一個億。第二個億是棚戶區(qū)，就是城市發(fā)展中，一邊是高樓林立，一邊是棚戶連片，總理都講不能這樣，這還是要解決這里面的結(jié)構(gòu)問題，這是一個億。第三個億，城市發(fā)展的重點是放在第三個億上，是中西部地區(qū)的城市化，要解決一億人口的問題。他有一個想法，就是想它更加均勻一些，在學(xué)者里面，有人講要搞縣城，有人講搞城鎮(zhèn)，我接受的觀點是發(fā)展中等城市，就是把產(chǎn)業(yè)、政策使力在中西部地區(qū)，發(fā)展中等城市、中小城市，放開這些地方的戶籍制度。

　　另外政府的政策取向是想平均，但是它很難做到，而把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就可以實現(xiàn)。所以我覺得這種說法完全是房地產(chǎn)商，北京、上海、廣州這些人支持自己的房價上漲，完全是這種觀點的一套理論。

　　觀點網(wǎng)新媒體：論壇上也有提及，一線城市的資源是有限的。相對來說大型開發(fā)商可能會比較有優(yōu)勢，那么中小型開發(fā)商的機會在哪里？

　　王小廣：我認為首先要有一個優(yōu)勝劣汰，有些開發(fā)商根本就不懂，進入大城市就是為了投機，所以這些肯定要被淘汰掉。真正有競爭性的市場中，在講究效率的市場中，這些都是沒有效率的，所以第一批要被淘汰。

　　第二個就看它們的突圍能力。我總提及的資產(chǎn)負債表、融資后能不能平衡，就是財務(wù)上有沒有問題，財務(wù)要有問題的話，根據(jù)新一屆政府的看法，可能不會去救它。中小的開發(fā)商還是要在自己比較熟悉的地方發(fā)展，不是去搶大城市。

　　我對市場有一個分析，我覺得中小城市在哪里機會都不多，但是它還是可以找到一些發(fā)展方式，比如不按照漲價思維發(fā)展，不高價拿地，開發(fā)的產(chǎn)品注重質(zhì)量，特別是走差異化發(fā)展，我覺得還是有機會。

　　做商業(yè)地產(chǎn)也是個方向。一些開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)都理解為萬達的那種模式，都是大盤。我覺得一個小城市也可以搞商業(yè)地產(chǎn)，搞一個小型商業(yè)綜合體，這里面主要是解決城市的一些問題。

　　綜合起來，我覺得中小型開發(fā)商還是要把財務(wù)規(guī)劃做好，在開發(fā)的思路和營銷上都要進行改變，如果靠投機，恐怕是沒辦法生存的，因為融資成本會越來越高。

　　觀點新媒體：您剛剛也提到融資和財務(wù)的問題，從今年來看，房企在融資的時候，成本確實有所提高。您覺得未來一段時間會怎么樣？

　　王小廣：這個情況會越來越明顯，因為利率市場化的過程就是利率升值的過程。為什么利率會升值呢？市場化利率不是應(yīng)該降低嗎？實際上不是的。因為企業(yè)的融資成本，特別是來自市場的融資成本是很高的。我們把貸款利率從8%可以壓到6%，企業(yè)大量貸款，這就放大了需求。市場化的情況下就意味著利率要升值，從銀行得到的資金，全部都會漲價，慢慢就形成企業(yè)都是高資金成本，所以就要看房企的經(jīng)營能力。房地產(chǎn)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，對利率是很敏感的，所以我覺得這是房企發(fā)展中需要考慮的一個重要的約束，就是融資成本在上升。

　　政府現(xiàn)在開始監(jiān)管影子銀行，信貸政策收緊，國有商業(yè)銀行也面臨著調(diào)整，商業(yè)銀行的資金來源很多還是在于存款，當面臨競爭的時候，它的存款也會收縮，也會出現(xiàn)緊張的情況。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在很多房企會選擇入股銀行，去年以來尤其多，比如恒大入股華夏銀行，現(xiàn)在開始還有很多房企想要自己籌備銀行，對于開發(fā)商增加跟金融機構(gòu)緊密的聯(lián)系，這一點您怎么看？

　　王小廣：那太有限了，能批幾家？現(xiàn)在的銀行更多的是商業(yè)銀行，特別是一些地方的商業(yè)銀行有很多的機會，可以提高存款的利率，也可以抬提高貸款的利率。還可以減少利息差，兩邊都優(yōu)惠，一邊給存款者優(yōu)惠，吸引更多的存款，另一方面給貸款者一些優(yōu)惠，雖然賺得少，但是可以擴大市場規(guī)模，跟國有的商業(yè)銀行就形成競爭，給它們也造成壓力。新一屆中央政府是不想通過寬松的貨幣政策來解決問題的。內(nèi)在的市場收縮，加上政府也不想放松貨幣政策，這樣資金緊張的情況就會持續(xù)比較長的時間。中小企業(yè)可能就挺不過來了，這樣決定了它處在劣勢，進而造成大企業(yè)規(guī)模越大，小企業(yè)支撐不下去。

　　像你剛剛提到的恒大入股華夏銀，我認為這是一種投資行為。房企開始實行多元化的經(jīng)營，甚至有的開始轉(zhuǎn)業(yè)，這都很正常。為了規(guī)避風險，做房地產(chǎn)的同時也涉足金融，獲取其他的投資機會。

　　觀點新媒體：您不認為房企是希望借以解決自身財務(wù)和金融方面的問題嗎？之前民生銀行也是幾個企業(yè)家一起創(chuàng)立的。

　　王小廣：那可能有好處，企業(yè)作為銀行大股東，可能貸款好一點，這種情況也是完全有可能的。但是一般的銀行對大客戶都是比較優(yōu)惠的，因此我覺得開發(fā)商這種行為主要還是出于對市場的某種擔心，想分散投資，房地產(chǎn)主業(yè)保持一定的規(guī)模，金融上有機會，也參股進去。要說通過自己辦銀行，自己給自己融資，那不太可能。