　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯趙思茵 3月19日，中駿置業(yè)控股有限公司在香港召開2013全年業(yè)績發(fā)布會。中駿置業(yè)董事長黃朝陽于會上宣布，該公司2014年合同銷售目標(biāo)確定為140億元，較2013年全年業(yè)績108.2億同比增長約30%。出席當(dāng)天業(yè)績發(fā)會的還有中駿置業(yè)執(zhí)行董事李維、及財務(wù)總監(jiān)李少波。

　　為了達(dá)到銷售金額30%的增長，中駿2014年預(yù)計將推出10個新盤，同時還有11個已入市的樓盤在售。全年將以較為均衡的節(jié)奏推盤，但主要以二、三季度為重點推盤節(jié)點。

　　目前，中駿置業(yè)已進(jìn)入北京、上海、深圳等一線城市，未來北京、上海的新項目將會成為重點，還將繼續(xù)擴(kuò)大來自福建省以外的合同銷售金額貢獻(xiàn)占比。另據(jù)管理層透露，中駿上海項目預(yù)計將于2015年一季度入市。

　　“2014年新的樓盤大概有100萬平方米，所有加起來應(yīng)該是230萬平方米可售面積。假設(shè)一萬元一平方米，有230億的可售資源。其管理層如此說到。

　　同時，其還表示，2014年中駿置業(yè)拿地支出預(yù)算為40-50億元，還是考慮以住宅為主。2013年中駿置業(yè)的土地總代價約為72.1億元，共新增8幅地塊，總規(guī)劃建筑面積約201萬平方米。截至2013年底，中駿置業(yè)土地儲備總規(guī)劃建筑面積合計約955萬平方米。

　　為了讓公司有較快的發(fā)展，中駿置業(yè)和其它公司一樣，也不排除會和其它企業(yè)合作。但是，中駿強(qiáng)調(diào)，會保證絕對的操盤權(quán)利。

　　債務(wù)方面，2014年中駿置業(yè)將有25億元債務(wù)到期，預(yù)計將以借新還舊的方式償還。

　　以下為中駿置業(yè)2013全年業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：去年的合約銷售增長不錯，今年目標(biāo)是多少？會通過什么樣的銷售手段或者策略達(dá)到140億的銷售？

　　管理層：今年合約銷售額是140億，預(yù)期明年會往200億努力，合約銷售額過去幾年的增長速度都是30%到35%。

　　現(xiàn)在中駿在開發(fā)的面積比較大，按照現(xiàn)有的銷售項目來看，要達(dá)成這個目標(biāo)還是比較可靠的。2014年新的樓盤大概有100萬平方米，所有加起來應(yīng)該是230萬平方米可售面積。假設(shè)一萬元一平方米，有230億的可售資源。

　　今年除了福建以外，還有三個盤，分別在深圳、北京的燕郊以及江西南昌。這三個項目推出來，對銷售業(yè)績也會有很大的增長。

　　現(xiàn)場提問：公司如何把握今年的推盤節(jié)奏？

　　管理層：我們今年有十個新的盤，還有11個老盤，二季度、三季度會有比較多的樓盤推出。但是他是均衡的，比如說一期可能在二季度推，二期在三季度推，我們一整年下來還是會均衡的去推。

　　目前來看，一季度大概會有30億的銷售，因為深圳、北京、南昌的項目會在二季度推出來，二季度的業(yè)績會有上漲。這三個新盤大概會占我們整個全年銷售額的25%左右。

　　現(xiàn)場提問：公司對可售貨值均價有什么預(yù)期？

　　管理層：還是會和去年的水平差不多，我們?nèi)ツ晔?0631元，因為去年在廈門有一個比較高端的樓盤--天譽，拉高了整個平均價。按照現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看大概是1萬元左右，今年如果上海樓盤開售，單價也會比較高，大體均價還是差不多。

　　現(xiàn)場提問：公司去年拿了8塊土地，花了72億，在今年公司在拿地方面有沒有什么計劃，會選擇拿什么樣的地，會進(jìn)哪些城市？

　　管理層：現(xiàn)在我們有四個戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域，一個是福建海西、環(huán)渤海、長三角以及珠三角的深圳。未來，還是會圍繞這四個地方進(jìn)行土地儲備。長三角區(qū)域會再多進(jìn)入一個城市，比如說南京，但不會再輕易發(fā)展更多的城市。

　　土地的預(yù)算今年大概45億到50億，但是可能會和別人合作，加在一起可能有70億80億的資金去拿地。

　　中駿拿地還是比較穩(wěn)健的，一年只買幾塊地不算多。要拿地很簡單，把牌子舉到最后就行了，我們沒有這么做。要把一塊地拍下來不難，但是要拍一塊好地很難，所以中駿會大量去搜集土地信息，多參加土地拍賣。中駿希望能夠拿到合適的地塊，去年拿的土地都還可以。

　　現(xiàn)場提問：公司已經(jīng)進(jìn)入了北京、深圳、上海，為什么北上廣深四個一線城市只進(jìn)入了三個，有打算去廣州發(fā)展嗎？

　　管理層：廣州目前還沒有項目，因為廣州市場競爭很激烈，目前還沒有合適的項目，如果有合適項目去做也沒有問題，我們也有可能和廣州的公司一起來合作。

　　我們?nèi)ツ暝谏虾?1、12月份拿了兩塊地，都是在市場有點打盹的時候以低價拿的。比如說我們在上海普陀拿的土地，樓面價只有2.7萬元/平米。所有人預(yù)計那塊地要3.3萬元一平方米，在大家觀望的時候，中駿以2.7萬元/平米的樓面價拿下來了。

　　現(xiàn)場提問：公司拿地方面關(guān)注點是商業(yè)還是住宅？

　　管理層：住宅為主，現(xiàn)在不會完全分開商業(yè)還是住宅，一般都有搭配，但是還是考慮以住宅為主。

　　拿地方面，中駿在福建會精耕細(xì)做，會進(jìn)入除了廈門二線城市以外，我們還會進(jìn)入像泉州這樣的三線城市。福建區(qū)域是我們的根據(jù)地，客戶群很了解，產(chǎn)品定位都很了解，所以覺得在福建做三、四線城市風(fēng)險是可控的。

　　福建以外，我們一定選擇一線城市，比如說北京、上海這樣的一線城市以及某些二線城市，但不會選擇三線、四線城市。

　　現(xiàn)場提問：你們2013年的毛利率下降的幅度比較大，有幾個百分點，原因是什么？

　　管理層：2013年毛利率是28%。第一個，整體行業(yè)毛利率下降是一個趨勢，中駿也在其中。因為2013年交付的房子都是2011年銷售的，那個時候價格也比較低，包括一些成本上漲，所以造成業(yè)內(nèi)毛利率都會下降。

　　但是去年比較特殊，我們有一個項目--泉州的藍(lán)灣半島利潤率很低，當(dāng)時拍的地價比較高，所以利潤比較低，這個項目把整個毛利率拖下來，如果把這個項目去掉我們的毛利率還是33%。

　　預(yù)計以后毛利率會回升。如果按照2013年和2014年頭兩個月的預(yù)售單價情況來看，整個毛利率會回升到30%到35%之間，會比較接近35%。

　　現(xiàn)場提問：剛才黃總說到中駿會選擇和其他企業(yè)合作，公司是怎樣選擇合作伙伴，會選擇什么樣的企業(yè)進(jìn)行合作？

　　管理層：中駿有和萬科合作，他們也是標(biāo)桿企業(yè)，中駿是一家學(xué)習(xí)能力很強(qiáng)的企業(yè)，我們也希望通過和標(biāo)桿企業(yè)的合作，從中尋找一些差異性的東西。

　　第二，我們有一些合作是投資者，像香港旅游發(fā)展局、莎莎，和百老匯，和松田的代理合作。他們主要是作為財務(wù)投資者。

　　通常一個項目有商業(yè)、寫字樓，他們就來投資。他們主要參與投資，也能夠提供好的建議和理念，但是不參與管理。當(dāng)然也會選擇和基金公司合作，但因為大陸的開發(fā)速度太快，和基金合作有時候時間上面他們很難配合，雖然談了很多。

　　我們開發(fā)速度非?？?，我們最快的是從買地到開盤6個月時間。他們可能接受要3個月，根本等不了，所以也在探討，不排除和一些基金進(jìn)行合作。

　　現(xiàn)場提問：為什么中駿會和莎莎、百老匯會合作？

　　管理層：首先是好朋友。我們以前都有合作過，我們廈門有一個項目就是和萬泰、百老匯他們合作的，合作很成功，他們也愿意和中駿一起到大陸來做。

　　現(xiàn)場提問：將來如果中駿要買一些新的項目，要找一些合作方，是和以前找一些財務(wù)投資者為主？還是一起開發(fā)。

　　管理層：兩邊都會有，但是財務(wù)投資者會相對多一些。

　　現(xiàn)場提問：平均一個項目大概有多少個財務(wù)投資者？

　　管理層：這個沒有具體的數(shù)據(jù)，因為很多人愿意找我們這種專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，因為省事，不用操心。再加上我們是上市公司，透明度高，管理很健康，所以他們還是比較愿意與我們這樣的企業(yè)投資。

　　現(xiàn)場提問：在合作過程中公司會要求絕對的操盤權(quán)嗎？

　　管理層：肯定。

　　現(xiàn)場提問：去年有開發(fā)商也引入了比較大的開發(fā)商合作，不是發(fā)展項目層面的合作，是直接入股方面的合作。你們有沒有想過引入比較大型的投資者，比較快的把公司的增速提高。

　　管理層：我們也在關(guān)注這方面的信息，目前還沒有談。我們對任何形式的合作都不排斥，但沒有專門要去考慮引入大型投資者，因為這種東西不是你想引入他就來了。

　　合作就像婚姻一樣需要緣分，不是你想引進(jìn)就可以來，但是任何合作我們都會嘗試。像我們和萬科的合作，我們在廈門也做了項目，像香港的商業(yè)大佬也和我們合作。我們在泉州，就和安踏、恒安等有合作。他們把一些地產(chǎn)項目和資金投入進(jìn)來。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在人民幣開始慢慢貶值，你們之前發(fā)美元債券，會不會在償還方面成本沒有比原來那么低。

　　管理層：變動也不是很大。

　　現(xiàn)場提問：有沒有考慮改變其他的融資方法，如果將來要發(fā)債會不會選擇其他方法，或者繼續(xù)選擇美元債？

　　管理層：可能還是會以美元債為主。因為人民幣貶值不是單一的現(xiàn)象，不光是人民幣，美元都有升值、貶值，我們可以視為正常范圍內(nèi)的波動。到底發(fā)美元還是人民幣，最終還是要取決于市場的情況怎么樣。

　　目前，中駿整體貸款是97億人民幣，美元只發(fā)了3.5億，折成人民幣是22億左右。這個是2017年到期的優(yōu)先票據(jù)。

　　此外，還有一個2016年到期的20億人民幣的合成債，再加上香港2億的其他貸款。其他的都是境內(nèi)。

　　在貸款組合方面，境外的資本市場和境內(nèi)資本市場可以合理搭配，哪個地方的利率低，我們就在哪方面多借一些錢。境外有一些銀行貸款利率非常低，境內(nèi)我們也會充分利用，像開發(fā)貸、基金、信托，各種渠道都會嘗試，不會用單一的方式去做。因為所有的雞蛋放在一個籃子里面風(fēng)險很大，我們會做好這個準(zhǔn)備。

　　現(xiàn)場提問：利率市場化對借貸成本會不會有影響，開發(fā)商的借貸成本好像會一直往上走？

　　管理層：如果從中駿現(xiàn)在開發(fā)貸款來講，還是和以前一兩年的利率差不多。

　　按照現(xiàn)在的情況，從資金面來看，整個按揭貸款比較緊一點，開發(fā)貸款還是可以的。唯一的是多了一些其他的貸款，包括信托貸款這些，這個比例會稍稍比開發(fā)貸款高一點。不光是中駿，其他公司都會進(jìn)行全盤組合，我們也會控制整個公司的借貸成本。

　　現(xiàn)場提問：將來融資還是選擇發(fā)債為主嗎？今年大概還要還多少借貸？

　　管理層：也不是，境內(nèi)外都會有。境外的優(yōu)先票據(jù)主要是用于未來收購?fù)恋赜茫@個境內(nèi)銀行做不到，因為境內(nèi)開發(fā)貸是給你做開發(fā)用的，所以這兩者要進(jìn)行結(jié)合。

　　我們現(xiàn)在開發(fā)貸款利率上浮5%到20%的范圍，所以從6%算就是7%，或者8%。銀行的選擇上會比較偏向四大銀行。

　　今年大概要還25億人民幣。

　　現(xiàn)場提問：中駿還有比較多土地款要付，未來債務(wù)水平會不會上升？

　　管理層：其實這會隨著公司凈資產(chǎn)，總資產(chǎn)規(guī)模的變大，債務(wù)的水平肯定會上升。但是凈負(fù)債率還是會合理控制在比較健康的范圍內(nèi)，比如說60%、70%、80%都是在一個健康的范圍。

　　2013年凈負(fù)債率62.7%，但是以后有可能會是六成，或者八成。

　　現(xiàn)場提問：前幾天有一家發(fā)展商倒閉，就有很多房地產(chǎn)商跟他們談并購。公司在這方面是怎么考慮的？

　　管理層：如果有合適的，債務(wù)又能夠弄清楚，地價又便宜，也會考慮并購。