“處置相對低效的資產(chǎn)與公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移相關(guān)，我們就是要把伸出去的手縮回來，然后把深圳的項目盡快開發(fā)出來。”

　　觀點網(wǎng) 彭飛 “隨著戰(zhàn)略的落實，幾年后公司在深圳會擁有約400萬平米的土地，我們希望在深圳成為一個領(lǐng)先的開發(fā)商。”深圳控股主席呂華如是表述今后在深圳的發(fā)展愿景。

　　8月28日，深圳控股舉行2013年中期業(yè)績發(fā)布會，該公司董事會主席呂華，總裁高圣元，副總裁劉崇以及首席運營官朱國強(qiáng)回答了外界關(guān)注的諸多問題。

　　在談到與深圳國際于前海的合作時，朱國強(qiáng)表示，當(dāng)深圳國際擁有的前海土地完成確權(quán)，改變土地性質(zhì)，通過政府的規(guī)劃審批之后，深圳控股將會加入項目公司成為股東之一。今后雙方將各自發(fā)揮優(yōu)勢，如深圳國際在物流園區(qū)的建設(shè)，而深圳控股則在商業(yè)、住宅和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)方面等。

　　作為香港的紅籌股公司，深圳控股在融資方面有不少便利。據(jù)朱國強(qiáng)介紹，公司在香港的融資渠道比較豐富，融資成本也較低，上半年的融資成本為5.9%，其中大概有三分之一是在香港融資，成本都控制在3%，甚至低于3%。

　　另外，在公司的戰(zhàn)略布局層面，深圳控股也正進(jìn)行著調(diào)整，并開始處置一些位于三四線城市的資產(chǎn)。

　　呂華表示，公司正在推動三四線城市項目的處置，這部分資產(chǎn)市值大概在50億，希望在不虧損，甚至有一部分盈利的情況下把這些資產(chǎn)處置好，回籠現(xiàn)金流，然后用于深圳一些收益比較高的項目開發(fā)中。

　　“我們就是要把伸出去的手縮回來，然后把深圳的項目盡快開發(fā)出來，從而得到比較好的回報，這實際上就是一種戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。”呂華強(qiáng)調(diào)。

　　深圳控股還表示，今年91億的銷售目標(biāo)有信心完成，而隨著戰(zhàn)略的落實，希望在2015年達(dá)到200億的銷售規(guī)模，4到5年之后在深圳增加50萬平方米的投資物業(yè)，租金收入從現(xiàn)在的5、6億增長到20億。

　　以下為深圳控股2013年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：貴司日前和深圳國際簽訂了合作協(xié)議，請問最新的進(jìn)展如何？雙方今后將以怎樣的形式開發(fā)前海土地？

　　朱國強(qiáng)：我們在8月22日和深圳國際簽訂了一個框架合作協(xié)議，這個協(xié)議主要是雙方商定了一個意向，由于深圳國際在前海范圍內(nèi)一塊土地，大概規(guī)模有38萬平方米，我們今后進(jìn)行合作開發(fā)。

　　合作主要是分兩個步驟，我們目前成立了一個大家各占一半股權(quán)的顧問公司。這個顧問公司主要為深圳國際位于前海土地的規(guī)劃、策劃，包括和政府的溝通提供服務(wù)。

　　第二步，在深圳國際擁有的前海土地完成確權(quán)，改變土地性質(zhì)，通過政府的規(guī)劃審批之后，深圳國際將把我們吸收進(jìn)這塊土地的項目公司中成為股東之一。更具體的合作細(xì)節(jié)，我們雙方還沒有討論，但相信未來的合作一定是雙方各自發(fā)揮優(yōu)勢。

　　比如說深圳國際在物流園區(qū)的建設(shè)，而深圳控股在商業(yè)、住宅和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)方面都有各自的優(yōu)勢，當(dāng)然也不排除今后在合資企業(yè)中有一些其他國際知名機(jī)構(gòu)進(jìn)入，至于合資比例有多少，目前還也還不清楚。

　　現(xiàn)場提問：公司在報告中提到希望長期負(fù)債水平保持在75%左右，但今年上半年的負(fù)債比例還是在84%，那么今后將怎樣降低負(fù)債水平？有沒有進(jìn)一步的融資計劃？

　　劉崇：因為公司希望長期保持穩(wěn)健的財務(wù)政策，所以我們宣布在未來一段時間里保持在75%左右的負(fù)債率水平。這個比例我們認(rèn)為是比較合適的，因為一個公司要發(fā)展就需要融資。

　　至于控制在什么比例就要看公司長期的運作結(jié)構(gòu)，我們認(rèn)為這個比例比較合適，比較合理。

　　近期公司的負(fù)債率確實有一些偏高，這主要是因為我們一些貸款正好在還款的過程中，我們需要一個前期的準(zhǔn)備。同時，因為我們的銷售額在不斷擴(kuò)大，所以投入也在增加，導(dǎo)致了負(fù)債率適當(dāng)?shù)纳仙?/p>

　　至于降低負(fù)債率的方式，我們主要會通過加大銷售，回籠資金的方式；同時，我們已經(jīng)在處置一些低效資產(chǎn)，通過有效的資源配置進(jìn)一步降低我們的資金利用率；另外，我們還會加快土地開發(fā)和產(chǎn)品銷售，已通過這幾項措施來降低負(fù)債率。當(dāng)然，還會包括股權(quán)融資，擴(kuò)大公司的資本金等多種手段和措施，使我們的負(fù)債率保持在合理水平內(nèi)。

　　現(xiàn)場提問：會不會考慮股權(quán)融資？下半年有無具體計劃？

　　呂華：這方面其實也一直是我們做強(qiáng)做大深圳控股所需要考慮的，所以我們也會在適當(dāng)?shù)臅r候，在股價和各方面條件都具備的時候，進(jìn)行配股。

　　朱國強(qiáng)：應(yīng)該說我們暫時還沒有股權(quán)融資的計劃，因為目前市價對我們賬面4.6港元的凈資產(chǎn)折讓是非常高的。而從大股東的角度而言，它更不會在低于3.66港元的注資價錢之下做配股動作。當(dāng)然，如果市場對我們反應(yīng)非常熱烈，一下子把我們的股票市價推到五、六港元，這可能就真的需要考慮股權(quán)融資問題，但是短期內(nèi)肯定不會有這個需求。

　　另外，公司在香港的融資渠道其實非常豐富，融資成本也非常低。我們上半年的融資成本只有5.9%，這其中大概有三分之一是在香港融資，成本基本控制在3%，甚至低于3%。所以有這樣的便宜融資渠道，上市公司的管理層和大股東不會傾向通過增發(fā)股本的方式來融資，其實公司在發(fā)行股本方面一直比較謹(jǐn)慎。

　　現(xiàn)場提問：公司的一個目標(biāo)是希望深圳的土地儲備在今后幾年能提高到30%，請問這個目標(biāo)將通過什么方式完成？

　　高圣元：實際上根據(jù)我們公司的發(fā)展情況，我們主要的發(fā)展方向是深耕深圳市場，發(fā)揮我們固有的優(yōu)勢。在增加深圳的土地儲備方面，我們現(xiàn)在是三個方式，一個是母公司的土地儲備注入，像一些比較優(yōu)質(zhì)項目，通過一定的培育，相關(guān)手續(xù)完善以后逐步注入到上市公司中來。

　　第二個，和我們深圳市屬的國企兄弟公司進(jìn)行進(jìn)一步的合作，來增加我們在深圳的土地儲備。包括剛才提到的和深圳國際的合作，還有其他一些深圳市屬國企的合作，通過這樣的合作增加土地儲備。

　　第三，不排除將來深圳推出土地的時候，根據(jù)公司的發(fā)展階段需要和自身狀況來參與土地市場的競爭。

　　現(xiàn)場提問：那么你們母公司在深圳的土地儲備會不會成為你們的有力支撐？另外，你們提到正在處置一些低效資產(chǎn)，請問這部分資產(chǎn)的占比達(dá)到多少，進(jìn)展如何？

　　呂華：其實我們母公司在深圳擁有的土地理論上都會慢慢注入到上市公司中，為什么呢？因為母公司本身是一個管理機(jī)構(gòu)，他只進(jìn)行股權(quán)管理，真正開發(fā)實體都是在上市公司里面。

　　第二，深圳控股本身持有一些低效資產(chǎn)，但是這些低效資產(chǎn)實際上是一個相對概念。我們認(rèn)為它現(xiàn)在占有的資金情況，提供的回報情況會影響效益，但這僅僅只是在我們公司內(nèi)部的比較。

　　如果從市場角度講，這些土地不一定是不良資產(chǎn)，因為我們還是能夠找到一些合作伙伴，他對我們定義的這些低效資產(chǎn)感興趣，就是因為我們和一些專注于三四線快速開發(fā)的開發(fā)商，所專注的方向不一樣，能力也不一樣。

　　所以，我們現(xiàn)在希望在不虧損，甚至有一部分盈利的情況下把這些我們所謂的低效資產(chǎn)處置好。這些資產(chǎn)數(shù)量也不算大，我們現(xiàn)在初步認(rèn)為這些土地的市值大概在50億，我們希望通過出售與合作方式處理掉，回籠現(xiàn)金流，然后用于我們在深圳的一些收益比較高的項目開發(fā)中。

　　朱國強(qiáng)：我們也有意向在市場上找比較擅長做三四線城市的開發(fā)企業(yè)，他們對這些土地的價值較為看好，同時雙方的談判進(jìn)度也很好。目前這項工作其實進(jìn)度還比較理想，我們會盡最大的努力，在下半年幾個月時間內(nèi)給大家一個很好的交待。

　　現(xiàn)場提問：公司提到2015年的合約銷售目標(biāo)是200億，這比今年的目標(biāo)翻了一倍，那么你們現(xiàn)在是否有足夠的可售資源，未來有沒有加快買地的計劃？

　　呂華：由于2015年我們的銷售目標(biāo)是200億，所以我們肯定需要多買一些土地。但是，我們買地的策略一定會與公司的發(fā)展策略相吻合，我們會著重聚焦于深圳，兼顧我們發(fā)展比較好的幾個中心城市，如武漢、長沙等地，但我們不會貿(mào)然進(jìn)入我們現(xiàn)在已經(jīng)在理掉的三、四線城市里去。

　　至于200億的貨源，將主要來自于兩個方面：第一，母公司在深圳注入的資源，這些都會是銷售單價非常高的項目。比如，我們今年剛剛完成注資的科之谷項目，我們目前預(yù)計售價可以超過6萬元/平米，而它的貨值規(guī)模接近20萬平方米。所以，從這一個項目的公寓部分，我們就可以獲得超過100億的銷售。

　　另外，未來的發(fā)展還與我們的舊城改造資源有關(guān)，以及我們未來會在中心城市做的一些新的，更加合理的布局，這也是支撐我們未來發(fā)展的貨量。我們今年新開工面積已經(jīng)達(dá)到了260萬平方米，這其實是一個非常大的數(shù)字，這也在一定程度上解釋了我們在這樣一個大發(fā)展時期，我們的負(fù)債率在涵蓋股東貸款之后，會處于相對比較高的水平。

　　現(xiàn)場提問：剛才公司提到今后會聚焦深圳的發(fā)展，同時也在處置一些低效資產(chǎn)，這是否意味著公司今后的戰(zhàn)略重心是以深圳為主的一二線城市為主？

　　呂華：事實上，我們確實是在內(nèi)部做一些戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)型，得益于深圳的城市更新的政策，使得我們深圳控股和深圳控股的母公司深業(yè)集團(tuán)在深圳有一批非常優(yōu)質(zhì)且規(guī)模比較大的項目。怎樣利用這個機(jī)會所帶來的政策紅利，我們覺得應(yīng)該盡快去做內(nèi)部的人力資源，資金資源調(diào)整，把這些優(yōu)質(zhì)的資源盡快開發(fā)出來。

　　所以，我們決定在戰(zhàn)略的重點，特別是在項目的布局策略上聚焦深圳，聚焦我們這些比較好的項目。剛才提到要處置一些相對低效的資產(chǎn)，這也是和我們戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移相關(guān)的，我們就想把伸出去的手能夠縮回來，然后把深圳的項目盡快開發(fā)出來，從而得到比較好的回報，這實際上就是一種戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。

　　現(xiàn)場提問：今年上半年關(guān)于深圳國資系地產(chǎn)整合的消息非常多，一種說法是以深圳控股為境外平臺，同時深振業(yè)為A股平臺進(jìn)行整合，請問在公司看來，今后深圳國資系地產(chǎn)的整合方向是怎樣的？

　　呂華：關(guān)于深圳國資系地產(chǎn)整合的問題，其實深圳市國資委也一直在做研究，你剛才所提到的以深圳控股作為境外的平臺，以深振業(yè)作為境內(nèi)平臺，我想這也還停留在研究階段，我們公司目前還沒有收到任何消息，或者說會有這樣的實際行動。

　　至于未來是不是朝這個方向走，我覺得你這個建議非常好，我們會把你這個建議通過我們的研究一起向深圳國資委報告。