通過(guò)收購(gòu)之前的盛高置地，綠地集團(tuán)順利的在香港上市，擁有了綠地香港這一資本平臺(tái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在經(jīng)過(guò)了近幾年數(shù)次的上市傳言和準(zhǔn)備之后，2013年8月27日，綠地集團(tuán)正式登陸香港資本市場(chǎng)。

　　通過(guò)收購(gòu)之前的盛高置地，綠地集團(tuán)順利的在香港上市，擁有了綠地香港這一資本平臺(tái)。

　　在8月27日綠地于香港聯(lián)交所的敲鐘儀式上，集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表現(xiàn)的欣喜不已。即使一整天安排了大大小小各種活動(dòng)，但張玉良的精神頭還是非常的好。

　　這并不奇怪，在綠地通過(guò)香港上市之后，內(nèi)房股無(wú)疑又增加了一個(gè)大鱷。

　　據(jù)綠地集團(tuán)副總裁、綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍介紹，未來(lái)綠地香港的發(fā)展機(jī)遇也比較清晰，在過(guò)去盛高的布局基礎(chǔ)上，綠地香港未來(lái)5年的重點(diǎn)布局是圍繞著長(zhǎng)三角和珠三角，同時(shí)也適時(shí)地向其它區(qū)域通過(guò)合作的方式進(jìn)行擴(kuò)展。

　　上述人士稱，綠地香港的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，首先是在長(zhǎng)三角和珠三角以獨(dú)立拓展的方式去發(fā)展，并獨(dú)立負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，也配合集團(tuán)在其他的地區(qū)進(jìn)行合資、合作的方式，增加綠地香港的業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　“當(dāng)然，我們也會(huì)審慎地通過(guò)市場(chǎng)的并購(gòu)來(lái)獲取更好的資源項(xiàng)目。在香港我們也不放棄未來(lái)通過(guò)基金等方式的資本運(yùn)作，我們的業(yè)務(wù)模式是全方位、全產(chǎn)業(yè)鏈的”，陳軍如此表示。

　　陳軍續(xù)稱，從產(chǎn)品來(lái)看將直接嫁接集團(tuán)的所有產(chǎn)品線，補(bǔ)充到原來(lái)盛高置地以中高端房地產(chǎn)為主的模式，依托于綠地集團(tuán)目前已經(jīng)形成完整的標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、一體化的產(chǎn)品模式，迅速地復(fù)制到綠地香港，也進(jìn)一步提升綠地香港的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　事實(shí)上，對(duì)于綠地香港未來(lái)的發(fā)展，目前最引人關(guān)注的是接下來(lái)綠地集團(tuán)會(huì)將哪些資產(chǎn)注入。對(duì)此，張玉良并沒(méi)有給出明確的回答，其僅僅表示公司會(huì)慎重研究，并稱公司會(huì)選擇能短期迅速提升綠地香港價(jià)值的項(xiàng)目進(jìn)行注入。

　　當(dāng)天對(duì)于綠地的另一個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)集中在了其在海外的布局和開(kāi)發(fā)上。據(jù)悉，年初曾介紹今年將投資百億進(jìn)行海外布局的綠地可能在最終的投資額上會(huì)遠(yuǎn)超此金額，張玉良表示，今年海外的收益大約30億元，而明天預(yù)計(jì)可以超過(guò)百億。

　　張玉良一再表示，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言現(xiàn)在是進(jìn)行全球擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。

　　此外，對(duì)于綠地另一個(gè)欲在A股借殼的情況，張玉良也沒(méi)有進(jìn)行正面回應(yīng)，僅表示如果條件成熟會(huì)很快推進(jìn)進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的動(dòng)作。

　　看起來(lái)，登陸香港資本市場(chǎng)不過(guò)是綠地全球化發(fā)展的起點(diǎn)。

　　以下是張玉良、陳軍在新聞發(fā)布會(huì)上接受采訪的整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：為什么綠地集團(tuán)首次上市會(huì)選擇在香港？接下來(lái)的戰(zhàn)略部署又是怎樣的？

　　張玉良：選擇香港是因?yàn)橄愀凼侨蚬J(rèn)的金融中心，也是我國(guó)非常重要的改革開(kāi)放的窗口，它聯(lián)系世界的國(guó)際化程度非常高，對(duì)于綠地這樣一個(gè)大企業(yè)在國(guó)際化的過(guò)程中，需要香港這樣一個(gè)窗口和平臺(tái)，需要借助國(guó)際力量進(jìn)入國(guó)內(nèi)的窗口。

　　為什么選擇盛高呢？盛高原董事局主席王偉賢比較大氣，又謙和，又好合作。我們跟他的合作是我直接跟他溝通的，大概就溝通了三次，每一次不過(guò)一個(gè)小時(shí)，我們就把所有的重大事情都談好了。當(dāng)然還有我們內(nèi)部的一些討論流程需要按程序走。

　　另外，香港的資本市場(chǎng)平臺(tái)我覺(jué)得效率很高，我本人去過(guò)港交所，也去過(guò)證監(jiān)會(huì)，就去了一次，在相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)跟中小股東的支持下，非?？斓氖刮覀儞碛辛私裉斓木G地香港。

　　所有這些原因，使我們跟原來(lái)的盛高進(jìn)行了合作，通過(guò)增資的形式成為綠地控股的平臺(tái)，來(lái)推進(jìn)企業(yè)在國(guó)際化的進(jìn)程和全球化的業(yè)務(wù)，對(duì)于借助國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)和兩個(gè)資金渠道，在各方面的優(yōu)勢(shì)的推進(jìn)下也有非常完美的實(shí)施。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：綠地借殼金豐投資實(shí)現(xiàn)A股上市這件事情已經(jīng)進(jìn)展到哪一步了？未來(lái)兩個(gè)上市平臺(tái)將要如何分工？

　　張玉良：一個(gè)要走向世界的大企業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講要更加公眾化和市場(chǎng)化。從綠地的母公司來(lái)看長(zhǎng)遠(yuǎn)的公眾化、市場(chǎng)化是未來(lái)的方向，我們肯定要這樣走下去。但是每一步都需要條件、需要時(shí)間、需要方方面面的成熟。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們也會(huì)進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，但是目前還沒(méi)有準(zhǔn)確的時(shí)間，只能說(shuō)這方面的工作我們會(huì)推進(jìn)。我也知道有媒體注意到，有的公司停牌是不是跟綠地有關(guān)，這要看以后的推進(jìn)情況。因?yàn)橹袊?guó)有一些規(guī)定和條件可能還不完全具備，但只要條件成熟，我們會(huì)很快推進(jìn)做這件事情。

　　我認(rèn)為綠地母公司與綠地香港是有互補(bǔ)作用的。我們需要發(fā)揮中國(guó)市場(chǎng)、中國(guó)資本的作用，同樣我們也要發(fā)揮全球市場(chǎng)跟全球資本的作用，這兩種如果完美結(jié)合應(yīng)該是互為作用、互為推進(jìn)的。也就是說(shuō)綠地香港有綠地香港的功能，它主要在國(guó)際的資本市場(chǎng)，綠地母公司既要國(guó)際化，也要有國(guó)內(nèi)的需求，國(guó)內(nèi)的資源和渠道的使用，這些也可能是綠地香港不能替代的。與此同時(shí)，綠地母公司的更好成長(zhǎng)發(fā)展，對(duì)綠地香港一定會(huì)有更好的推進(jìn)。當(dāng)然，在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，我們會(huì)按照環(huán)境，按照兩地不同的政策、不同的條件去發(fā)揮更好的優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)母公司跟綠地香港能夠更好地成長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：第一，在其它內(nèi)房企業(yè)有了香港的上市平臺(tái)之后，會(huì)有一些注資的行動(dòng)，綠地集團(tuán)是否有同樣的注資行動(dòng)？第二，綠地在之前前海的兩塊土地招標(biāo)中也進(jìn)行了投標(biāo)，現(xiàn)在國(guó)務(wù)院也剛剛批復(fù)了上海做自貿(mào)區(qū)的決定，您是如何看這兩個(gè)特區(qū)將來(lái)帶來(lái)的機(jī)遇？未來(lái)如果前海還有拍地的話是否會(huì)繼續(xù)參與投標(biāo)？

　　張玉良：綠地通過(guò)盛高注入資本以后變成綠地香港，注入以后我們一定會(huì)以母公司的品牌、資源、技術(shù)、人力等支持綠地香港快速發(fā)展。我們昨天已經(jīng)注入了4億的資金，除了這個(gè)以外，香港資本市場(chǎng)很發(fā)達(dá)，我們有足夠的能力、有足夠的社會(huì)投資號(hào)召力，很快會(huì)以發(fā)債等各種形式籌措資金，加大綠地香港在內(nèi)地、在其它地方的完成符合戰(zhàn)略要求的投資力度，為未來(lái)成長(zhǎng)奠定更好的基礎(chǔ)。

　　關(guān)于前海和上海浦東自由貿(mào)易區(qū)，前段時(shí)間我們母公司在前海投了兩個(gè)標(biāo)，跟前幾個(gè)單位差距比較遠(yuǎn)，所以我們沒(méi)有拿到。我們認(rèn)為廣東省前海地區(qū)按照中央的要求現(xiàn)在開(kāi)發(fā)進(jìn)展很快，它有很多變局和改革的措施。對(duì)于綠地這樣的大企業(yè)，進(jìn)入這些地區(qū)一定是我們很青睞的，雖然上一次我們沒(méi)有獲取。當(dāng)然這也有科學(xué)規(guī)律，不是說(shuō)拿不到就不好，拿到就好，我看也未必，合理的價(jià)位才是最好的。下一步我們會(huì)非常熱情的關(guān)注這一地區(qū)的開(kāi)發(fā)。

　　至于上海自貿(mào)區(qū)跟前海，中央都非常鼓勵(lì)和支持。對(duì)其他地區(qū)來(lái)講它們都有很多外部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，像綠地這樣的企業(yè)，無(wú)論是上海自貿(mào)區(qū)的發(fā)展，還是前海的發(fā)展，我們都會(huì)積極參與。而且無(wú)論是母公司還是綠地香港，哪一家具備條件就會(huì)讓哪一家進(jìn)去。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：年初的時(shí)候綠地集團(tuán)好像說(shuō)今年會(huì)用大概100億到海外去拿地，這100億現(xiàn)在用了多少？你們是看好內(nèi)地人在海外買房子、旅游的需求嗎？

　　張玉良：今年是我們整個(gè)集團(tuán)加快國(guó)際化步伐重要的一年，我們年初已經(jīng)制定了積極穩(wěn)妥推進(jìn)國(guó)際化的戰(zhàn)略，在實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，我們覺(jué)得需要進(jìn)一步加快，所以年初定的100億投資全年可能還會(huì)超過(guò)這個(gè)水平。

　　為什么我們要在積極穩(wěn)妥的情況下加快國(guó)際化步伐呢？我認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)非常難得的全球發(fā)展的機(jī)遇，現(xiàn)在中國(guó)的海外移民、海外投資的市場(chǎng)非常巨大。比如我們?nèi)グ闹尥顿Y，當(dāng)?shù)厝烁覀冎v澳洲的房子80%新房是中國(guó)人買的。去美國(guó)，像紐約、洛杉磯、舊金山這些城市華人的消費(fèi)能力是出乎意料的強(qiáng)大，而且有統(tǒng)計(jì)說(shuō)70%都是現(xiàn)金支付，我想這跟中國(guó)大量的移民、大量的留學(xué)生出國(guó)，以及中國(guó)大量游客到海外有關(guān)系。

　　綠地在推進(jìn)國(guó)際化過(guò)程中，我們認(rèn)為我們?cè)趪?guó)內(nèi)有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，我們懂得中國(guó)文化、懂得中國(guó)人的生活需要，因此我們需要在華人特別多的地區(qū)，特別是新增增量多的地區(qū)加大開(kāi)發(fā)，加大產(chǎn)品的服務(wù)，提供我們的商務(wù)、居住、酒店、商業(yè)以及旅游等產(chǎn)品?，F(xiàn)在國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)去年全國(guó)人均出國(guó)人次已經(jīng)接近1個(gè)億，三年之內(nèi)還要翻一番。大量的中國(guó)消費(fèi)者到海外，我認(rèn)為對(duì)中國(guó)公司來(lái)講，只要具備競(jìng)爭(zhēng)能力、具備開(kāi)發(fā)能力，能防范資金風(fēng)險(xiǎn)的條件下，就應(yīng)該抓緊走向海外。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我看今天綠地香港的開(kāi)盤(pán)價(jià)是8.54港元，收盤(pán)價(jià)是8.69港元，您對(duì)這個(gè)收盤(pán)價(jià)還滿意嗎？

　　張玉良：一天的股價(jià)不能代表什么，但我們非常有底氣、有信心股價(jià)會(huì)隨著效益的提升，投資者對(duì)公司的完整認(rèn)識(shí)之后會(huì)繼續(xù)上升。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：綠地香港在綠地集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展中，今后將扮演一個(gè)什么樣的角色？另外綠地香港對(duì)于現(xiàn)有的項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備是否已經(jīng)擬好了銷售計(jì)劃及開(kāi)發(fā)策略？

　　張玉良：綠地香港的定位，除了窗口、平臺(tái)，還有一個(gè)就是集團(tuán)進(jìn)一步快速發(fā)展的重要增長(zhǎng)力量。

　　陳軍：我們今天是交易完成，其實(shí)兩個(gè)月以前綠地的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)和盛高的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了多輪次的交流，我們對(duì)所有的項(xiàng)目和產(chǎn)品都進(jìn)行了徹底的梳理，也部署了今年在現(xiàn)有基礎(chǔ)上的進(jìn)一步計(jì)劃。其實(shí)我們更關(guān)注的是綠地香港在集團(tuán)介入之后的可持續(xù)發(fā)展和健康的增長(zhǎng)，這可能是綠地香港今年下半年的一些重要工作，我們也會(huì)有一系列的部署和舉措。除了通過(guò)并購(gòu)的這些資本金重新發(fā)展之外，我們還會(huì)有一些在資本市場(chǎng)的舉措，這些都可以更好地推動(dòng)綠地香港未來(lái)的增長(zhǎng)。當(dāng)然，過(guò)去的產(chǎn)品也會(huì)根據(jù)綠地現(xiàn)在的模式和要求，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和補(bǔ)充，更好地完善原盛高置地的產(chǎn)品線，增加溢價(jià)能力以獲取更好的市場(chǎng)支持。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：接下來(lái)可以注入香港這個(gè)平臺(tái)的資產(chǎn)類型是怎樣的？相關(guān)的資產(chǎn)規(guī)模大約有多大？如果進(jìn)展順利的話，年內(nèi)可不可以看到比較大型的動(dòng)作？香港這個(gè)平臺(tái)融資資金的用途是會(huì)用于集團(tuán)的發(fā)展，還是香港公司的項(xiàng)目？綠地旗下的金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況是怎樣的？如果進(jìn)前海的話會(huì)不會(huì)跟金融結(jié)合？

　　張玉良：資產(chǎn)注入的問(wèn)題因?yàn)橄愀鄣穆?lián)交所和證監(jiān)會(huì)有規(guī)定，我們會(huì)在規(guī)定的范圍里頭有比較好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在短期內(nèi)注入進(jìn)去，使綠地香港既有長(zhǎng)期的效益，又有短平快跟中短長(zhǎng)相結(jié)合的業(yè)績(jī)反應(yīng)，在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)大家會(huì)看到我們的舉措。另外，不僅僅是注入，還可以通過(guò)自身的實(shí)力在內(nèi)地的一些市場(chǎng)特別好的，符合整個(gè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的城市發(fā)展新項(xiàng)目。因此，大家會(huì)看到很快會(huì)有很好的成長(zhǎng)。

　　至于融資的用途主要還是香港公司自己在用，發(fā)展自己的業(yè)務(wù)。

　　對(duì)于綠地發(fā)展金融的事情，我們現(xiàn)在有一些金融的牌照。其中，本月29號(hào)我們?cè)谫F州簽約的金融牌照會(huì)落地，這個(gè)過(guò)程中我們也會(huì)尋求一些機(jī)會(huì)讓綠地香港進(jìn)入一些投資領(lǐng)域比較好的地區(qū)。當(dāng)然前提是做強(qiáng)主業(yè)，成為一個(gè)全球區(qū)域性加上綜合性地產(chǎn)的公司，在這個(gè)前提下有一些好的投資項(xiàng)目也會(huì)投入，產(chǎn)生比較好的短期、中期、長(zhǎng)期的效應(yīng)。

　　陳軍：我補(bǔ)充兩點(diǎn)，首先綠地集團(tuán)把綠地香港作為海外戰(zhàn)略的一個(gè)重要資本平臺(tái)，既然是重要的資本平臺(tái)，所以我們就非常重視注入資產(chǎn)的質(zhì)量，我們會(huì)設(shè)定一系列的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)格控制注入資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。其實(shí)對(duì)綠地集團(tuán)來(lái)講，作為重要的平臺(tái)，我們是非常關(guān)注綠地香港未來(lái)的可持續(xù)增長(zhǎng)和發(fā)展的。

　　第二，綠地香港肩負(fù)著一個(gè)很重要的使命，就是要成為綠地集團(tuán)的重要增長(zhǎng)極。因此在香港資本市場(chǎng)所獲取的資源，更多的是支持綠地香港在房地產(chǎn)行業(yè)里面和相關(guān)產(chǎn)業(yè)能夠快速的發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛剛提到王偉賢先生在盛高還有不少的股份，集團(tuán)在未來(lái)有沒(méi)有計(jì)劃進(jìn)一步收購(gòu)更多的股份，以提高在綠地香港的持股比例？第二，可不可以了解一下綠地上半年在房地產(chǎn)銷售等相關(guān)的數(shù)據(jù)。對(duì)于上市之后明年會(huì)公布的第一份年報(bào)，公司有一些什么目標(biāo)？第三，能否更多地說(shuō)一下接下來(lái)在融資平臺(tái)上的融資舉措？

　　陳軍：今年上半年盛高置地的業(yè)績(jī)我們認(rèn)為還是不錯(cuò)，完成了17個(gè)億的銷售，今年下半年通過(guò)綠地的管理體系和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品介入到盛高置地之后，我相信在原有基礎(chǔ)上會(huì)有比較好的增長(zhǎng)。同時(shí)，今年下半年我們將有一系列的投資舉措，為明年保持較好的、較優(yōu)的而且比較高的增長(zhǎng)水平提供有利保障。

　　對(duì)于王偉賢先生的股權(quán)，綠地有一個(gè)很重要的理念。在綠地四個(gè)面向的文化當(dāng)中，第一個(gè)是面向股東，綠地的發(fā)展一直是倡導(dǎo)共建、共享，愿意和股東、投資人共同分享綠地成長(zhǎng)的成果，我也相信王偉賢先生會(huì)一直支持綠地的健康發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：接下來(lái)綠地在海外發(fā)展的計(jì)劃以及相關(guān)的目標(biāo)是什么？剛才提到海外發(fā)展是要在防范風(fēng)險(xiǎn)的情況下，具體這方面會(huì)怎么做？

　　張玉良：綠地在海外的拓展今后兩到三年會(huì)保持較快的增長(zhǎng)速度，今年我們宣布的目標(biāo)是，海外的業(yè)務(wù)收入會(huì)超過(guò)30億，投資額在年初的時(shí)候說(shuō)是100億，但年末肯定要大大超過(guò)這個(gè)數(shù)字。明年我們希望收入會(huì)超過(guò)100億，這個(gè)增長(zhǎng)速度就是今年的3倍，我們是很有底氣完成這些任務(wù)的。

　　對(duì)于海外要防范風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，確實(shí)，任何企業(yè)到一個(gè)陌生的市場(chǎng)更要注意風(fēng)險(xiǎn)防范，除了我們對(duì)所在地國(guó)家的法律、市場(chǎng)調(diào)研等等情況深入研究、仔細(xì)分析以外，我們還要用好的國(guó)際咨詢機(jī)構(gòu)、好的法務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)幫助我們把關(guān)。我們還要更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙?duì)法律和各種規(guī)定進(jìn)行研究，對(duì)市場(chǎng)狀況預(yù)判。還有就是在匯率風(fēng)險(xiǎn)、團(tuán)隊(duì)管理、團(tuán)隊(duì)能力的提升上下苦功。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有一些分析師或市場(chǎng)人士關(guān)于資產(chǎn)注入的路線圖給了簡(jiǎn)單的預(yù)估，可能第一步先是高端住宅，然后第二步可能是綠地旗下一些地標(biāo)式的物業(yè)，然后第三步就是直營(yíng)的購(gòu)物中心和酒店板塊，所有這些板塊進(jìn)入到香港上市公司然后再分拆上市，包括海外的業(yè)務(wù)可能最后也裝進(jìn)來(lái)。您實(shí)際的規(guī)劃和這些分析是不是有出入，或者您的規(guī)劃是什么樣的？

　　張玉良：這個(gè)問(wèn)題大家都比較關(guān)心。首先我想說(shuō)，香港的投資者對(duì)什么樣的企業(yè)最喜歡，國(guó)際上大的評(píng)估機(jī)構(gòu)是看好什么樣的公司？他們告訴我是看好四條，第一條是大規(guī)模的公司，第二條是綜合性的房地產(chǎn)公司，第三是企業(yè)的機(jī)制非常靈活，第四條是產(chǎn)品線。

　　我覺(jué)得這些專家、評(píng)估機(jī)構(gòu)都是用銳利的眼光把各種企業(yè)比較以后得出的結(jié)論。我們所希望的綠地香港是一個(gè)綜合性的，而且規(guī)模越來(lái)越龐大的，也是非常有經(jīng)營(yíng)效率、市場(chǎng)機(jī)制的企業(yè)，再加上我們強(qiáng)大后盾支撐的一個(gè)企業(yè)。跟我們所認(rèn)為的投資者需要什么樣的可持續(xù)企業(yè)，我覺(jué)得現(xiàn)在的綠地香港相對(duì)規(guī)模較小，產(chǎn)品相對(duì)比較單一一些，區(qū)域也相對(duì)不夠，當(dāng)然管理的資源也需要相對(duì)集中一些。

　　因此注入的資產(chǎn)我覺(jué)得要符合香港證監(jiān)會(huì)、聯(lián)交所的要求。因?yàn)楝F(xiàn)在公司母體比較小，需要的份額不多。第二，注入的項(xiàng)目首先要滿足短期內(nèi)的成長(zhǎng)性要求，效益要上去。另外，我們也要讓投資者對(duì)注入的項(xiàng)目有信心。

　　現(xiàn)在集團(tuán)認(rèn)為我們?cè)诖箨懙乃薪?jīng)營(yíng)項(xiàng)目，投資者都非常認(rèn)可，很有信心。特別是了解綠地的人士，我們連續(xù)5年凈資產(chǎn)回報(bào)率超過(guò)30%，在大陸的非壟斷性行業(yè)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，這種情況是比較少的，說(shuō)明我們的產(chǎn)品組合效率是好的。我們?cè)趪?guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)能力大家會(huì)認(rèn)同，在海外經(jīng)營(yíng)大家是不是認(rèn)同呢？可能未來(lái)投資者和機(jī)構(gòu)還沒(méi)有這樣的認(rèn)同度。所以我們目前在海外運(yùn)行的項(xiàng)目主要是集團(tuán)在操作。我相信當(dāng)我們所有海外項(xiàng)目有了很好的效益的時(shí)候再進(jìn)入到綠地香港，肯定會(huì)博得廣大投資者的熱烈掌聲，覺(jué)得這個(gè)企業(yè)股價(jià)會(huì)不斷地往上升，成長(zhǎng)是可持續(xù)性的。所以在注入過(guò)程、先后程度上，我們會(huì)考慮投資者，會(huì)考慮企業(yè)持續(xù)發(fā)展，會(huì)考慮資源獲取的各方面的條件，然后再來(lái)確定。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：為什么您覺(jué)得現(xiàn)在是中國(guó)房企投資海外的非常好的時(shí)機(jī)？是不是和中國(guó)內(nèi)地政府持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)？您覺(jué)得綠地在海外投資有自己的哪些優(yōu)勢(shì)？另外香港在房地產(chǎn)方面的很多法規(guī)、制度、政策跟內(nèi)地有很大的不同，請(qǐng)問(wèn)怎么樣來(lái)彌補(bǔ)這方面的短板，發(fā)揮好綠地的優(yōu)勢(shì)？

　　張玉良：我們認(rèn)為現(xiàn)在是中國(guó)的大型地產(chǎn)企業(yè)走向海外非常難得的時(shí)機(jī)，主要原因有這么幾條：

　　第一，中國(guó)大型的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)近十多年來(lái)的快速成長(zhǎng)，在品牌、資金實(shí)力、技術(shù)、品牌號(hào)召力等各方面都積累了非常好的、具備走出去的條件，當(dāng)然也包括人才。所以已經(jīng)具備了走向全球的條件。

　　第二，近年由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家進(jìn)一步開(kāi)放，大量的中國(guó)消費(fèi)者到海外消費(fèi)，為什么認(rèn)為現(xiàn)在我們要做中國(guó)市場(chǎng)的延伸就是因?yàn)橛写罅康氖袌?chǎng)在海外。這些市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)企業(yè)來(lái)講比外國(guó)企業(yè)更有號(hào)召力，因?yàn)槲覀兌眠@些文化，中國(guó)人的文化、中國(guó)人的需要。比如開(kāi)酒店，房間按中國(guó)人的需求去布置，去做中餐可能會(huì)更多的得到中國(guó)人的青睞。這些細(xì)微的服務(wù)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面也是同樣。

　　第三，目前的國(guó)際土地資源，包括資產(chǎn)的價(jià)格都比較低。在這個(gè)情況下去購(gòu)買資源成本比較低。因此，我們認(rèn)為現(xiàn)在是相當(dāng)好的窗口期。這在我們收購(gòu)、互換酒店資產(chǎn)、購(gòu)買土地、購(gòu)買老舊樓宇的過(guò)程中都感受到，過(guò)去這個(gè)資產(chǎn)可能需要2億美金，現(xiàn)在可能1.5億就談下來(lái)了，這種狀況比比皆是。

　　第二個(gè)問(wèn)題是中國(guó)調(diào)控對(duì)地產(chǎn)的影響，我們走向海外并不是放棄國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。我們覺(jué)得中國(guó)的城市化、工業(yè)化、國(guó)際化步伐還在加快，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講仍然有巨大的市場(chǎng)，只是市場(chǎng)的地點(diǎn)、區(qū)域、品種和產(chǎn)品會(huì)發(fā)生變化。比如說(shuō)過(guò)去十年住宅市場(chǎng)很大，現(xiàn)在一方面住宅繼續(xù)有市場(chǎng)，但可能更多的增長(zhǎng)在寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等，這些產(chǎn)品需求量快速成長(zhǎng)。所以我們要做產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。

　　包括區(qū)域也一樣，過(guò)去很多企業(yè)拼命投資三四線，現(xiàn)在一些企業(yè)走向一二線。其實(shí)我們兩年前就走向一二線進(jìn)行重點(diǎn)投資，去年我們90%的投資全部在一二線城市，今年更加如此。所以這兩年我們快速成長(zhǎng)主要得益于在區(qū)域投資上的調(diào)整。

　　今年上半年，我們?cè)诋a(chǎn)品的銷售結(jié)構(gòu)上更加突出，商業(yè)地產(chǎn)1-6月份增長(zhǎng)80%，這主要是因?yàn)閷?duì)產(chǎn)品進(jìn)行了調(diào)整。所以中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我們?nèi)匀皇蔷薮蟮氖袌?chǎng)空間，未來(lái)10年都沒(méi)問(wèn)題。加快在海外投資并不等于放棄國(guó)內(nèi)投資，我們會(huì)繼續(xù)加大國(guó)內(nèi)投資，但是在具備條件、具備能力的情況下要走向海外，因?yàn)樗械拇笃髽I(yè)競(jìng)爭(zhēng)一定是走向全球化，我們認(rèn)為像綠地這樣的大企業(yè)最終一定要在全球競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)在是好時(shí)期就趕緊在有條件的情況下走出去。

　　我們的優(yōu)勢(shì)是什么，我自己歸納了幾條。第一品牌競(jìng)爭(zhēng)力、人力資源管理都比一般的企業(yè)要好。在中國(guó)消費(fèi)者的市場(chǎng)，我們比外國(guó)企業(yè)在品牌號(hào)召力中也有不少的優(yōu)勢(shì)；第二我們?cè)诮鼉赡甑膶?shí)踐過(guò)程當(dāng)中，摸索了很多值得注意的問(wèn)題和應(yīng)該改進(jìn)的問(wèn)題。我們現(xiàn)在有深刻體會(huì)，談第一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候覺(jué)得很多東西沒(méi)搞明白，但當(dāng)談第二個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候就很順暢。進(jìn)第一個(gè)國(guó)家的時(shí)候還沒(méi)有底氣，到第二個(gè)國(guó)家的時(shí)候就底氣增加了很多，但到第四、第五個(gè)國(guó)家的時(shí)候，我們覺(jué)得這些國(guó)際游戲規(guī)則都很類同，現(xiàn)在我們已經(jīng)積累了很多經(jīng)驗(yàn)。為什么今年到年底我們還會(huì)進(jìn)入幾個(gè)國(guó)家，還會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目會(huì)簽合同，因?yàn)槲覀円呀?jīng)積累了很多的經(jīng)驗(yàn)。

　　陳軍：房地產(chǎn)的特點(diǎn)，的確香港和內(nèi)地是不一樣的，但是有兩點(diǎn)值得我們注意。第一，作為企業(yè)我們更關(guān)注的是為股東創(chuàng)造價(jià)值。大企業(yè)也好，小企業(yè)也好，我認(rèn)為這是首要任務(wù)。同時(shí)，要為社會(huì)、為員工，為客戶提供豐富的產(chǎn)品，這是綠地提倡的讓生活更美好。第二，盛高置地在過(guò)去15年的發(fā)展中，有7年港交所上市的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)整個(gè)香港資本市場(chǎng)和法律，以及上市公司的法律框架有了非常清楚的認(rèn)識(shí)。作為綠地集團(tuán)，有21年在中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，我想這就是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，支持了綠地香港可以有條件站在巨人的舞臺(tái)上，去當(dāng)一個(gè)優(yōu)秀的舞者。

　　過(guò)去的盛高置地像一葉孤舟，在中國(guó)浩瀚的房地產(chǎn)海洋里艱難前行，但是今天找到了綠地這個(gè)航母，綠地香港也會(huì)從一葉孤舟逐漸變成綠地航母群的護(hù)衛(wèi)艦。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今天綠地跟向泰國(guó)正大集團(tuán)宣布了大規(guī)模的合作，之前公司說(shuō)過(guò)發(fā)展海外項(xiàng)目獨(dú)自發(fā)展會(huì)更加好一點(diǎn)，因?yàn)樾蕰?huì)更高，現(xiàn)在為什么會(huì)突然又變了方向？是不是以后海外的發(fā)展模式會(huì)有變化？

　　前段時(shí)間潘石屹在公布中報(bào)的時(shí)候說(shuō)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的一線城市，像北京、上海的住宅收益率只有1%到2%，商業(yè)地產(chǎn)也只不過(guò)3%到4%，那么你們對(duì)海外項(xiàng)目有沒(méi)有內(nèi)部的目標(biāo)，或者希望收益率能達(dá)到多少？商業(yè)地產(chǎn)和住宅的比重會(huì)是怎樣安排的？

　　張玉良：今天下午的簽約儀式是兩方面的內(nèi)容，第一是我們進(jìn)入泰國(guó)發(fā)展，第二是進(jìn)一步擴(kuò)大正大在中國(guó)與我們的合作項(xiàng)目。中國(guó)的合作項(xiàng)目主要是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然也有一些可能未來(lái)投資控股等等方面的項(xiàng)目。

　　對(duì)于我們來(lái)講，在海外與正大合作主要是因?yàn)橛幸徊糠滞恋厥钦蟮?，另外泰?guó)的法律跟其它國(guó)家不太一樣，大股東、海外公司只能是49%股權(quán)，也就是說(shuō)49%是可以做第一控股股東，但需要當(dāng)?shù)氐墓蓶|來(lái)配合。要做百分之百的股東就進(jìn)不進(jìn)去，這是主要的原因。另外，從綠地長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一般情況下，我們主張獨(dú)自開(kāi)發(fā)，但是如果合作方對(duì)我們有利的，當(dāng)然我們也要合作，共贏就好了。

　　關(guān)于房地產(chǎn)的收益率問(wèn)題，我們比較多考慮的是凈資產(chǎn)回報(bào)率。全球最權(quán)威的評(píng)估公司標(biāo)普也不斷地提出收益率高和低的問(wèn)題，我和他們討論過(guò)。因?yàn)槭找媛蕦?duì)每個(gè)項(xiàng)目都是不一樣的，情況也是不一樣的，資源價(jià)格低的時(shí)候，如果房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)收益率就比較低。從企業(yè)角度來(lái)看，這段時(shí)間是要回籠資金，沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，可能會(huì)把售價(jià)放低一點(diǎn)，收益率就低了。同樣這段時(shí)間覺(jué)得比較看好后市，那就不能快走，要慢慢走，后市好了收益率就高了。

　　關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)比重的問(wèn)題，各個(gè)市場(chǎng)、各個(gè)城市的情況都不一樣的，有經(jīng)濟(jì)能力的問(wèn)題，有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，作為大企業(yè)來(lái)看，根本是瞄準(zhǔn)市場(chǎng)。這里的市場(chǎng)哪個(gè)空間最大就生產(chǎn)哪種產(chǎn)品，哪種產(chǎn)品組合商業(yè)模式和產(chǎn)品號(hào)召力對(duì)利潤(rùn)最高，對(duì)消費(fèi)者提供的附加值最高，就應(yīng)該努力往這個(gè)方向發(fā)展。我想大家都明白，單一產(chǎn)品現(xiàn)在的盈利能力都比較低，圍繞以人為本的、合理的產(chǎn)品配置、最佳的結(jié)構(gòu)，投資收益率、市場(chǎng)號(hào)召率、產(chǎn)品的性價(jià)比和收益率一定會(huì)最高。

（審校：勞蓉蓉）