在北京、上海、杭州這樣的城市里面不合作，項目規(guī)模比較大，地價也比較貴，不合作的話，很多項目就很難做。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 見習編輯 楊澤偉 8月26日，融創(chuàng)中國控股有限公司在香港召開2013年中期業(yè)績新聞發(fā)布會。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌、執(zhí)行總裁汪孟德、首席財務官兼副總裁黃書平在現(xiàn)場接受了媒體的現(xiàn)場提問。

　　孫宏斌表示，上半年公司以股權(quán)收購方式買入四宗土地，另有一宗通過拍賣獲得，和綠城中國一起并購的盛世濱江項目，未來將繼續(xù)以并購形式購地，不會以高價取“地王”。 

　　另外，融創(chuàng)在北京亦莊有兩宗土地，以興建低密度住宅。孫宏斌形容北京樓市表現(xiàn)不理性，不少地價上漲速度較樓價升得快，但購買北京土地是明智選擇，因已作全面評估，認為亦莊配套良好，有望成為下一個望京。

　　截至6月底，融創(chuàng)凈負債率由去年78.9％跌至中期的71.8％，但購買了盛世濱江項目或令負債率上升，但全年負債率維持在70％至95％之間。

　　孫宏斌預期，中央會令樓市更加市場化，并且會增加城市位置和產(chǎn)品差別性，例如高端和低價產(chǎn)品監(jiān)管不同，但表示對房地產(chǎn)行業(yè)前景悲觀，因為受到規(guī)管，增長空間不大。

　　首席財務官兼副總裁黃書平介紹，公司整體248億的負債里面一年之內(nèi)到期的負債是65.7億，占總負債的26%。今年上半年負債率能夠做到71.8%，這比去年同期也有所下降。

　　展望下半年，融創(chuàng)會有12個新樓盤項目，在8月份已經(jīng)推出來4個，現(xiàn)在的銷售情況都很好，預計在九、十月份會陸續(xù)推出8個樓盤出來。

　　以下為融創(chuàng)中國2013年中報業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：我有兩個問題，第一個，你們的中期業(yè)績還不錯，大部分數(shù)據(jù)增長很快，但是毛利率增長不是很快，我不知道這和調(diào)控和限價有沒有關(guān)系？

　　第二個，我想問一下汪總，你們的凈負債率是71.8%，現(xiàn)在的資本負債率是多少？

　　孫宏斌：我們的毛利率今年表面上比較低，但是實際上很高。像北京的房價，全部平均以后就拉下來了。其實，我們的毛利率還是很高，今年上半年主要是上海的玉蘭花園和蘇州的御園，這兩個項目加起來大概占我們?nèi)胱№椖康男∫话?，這兩個項目的毛利率非常低，這樣就把整體的毛利率拉下來，我們其它項目的毛利率都挺高。

　　因為，我們當時在合作的時候，這兩個項目當時在估值的時候本身就是負的，有虧損的，通過我們的努力基本上做平了，毛利率就能夠做到百分之八點幾，所以我們整體的毛利率還是很好的。除了這兩個項目之外，其它項目的毛利率都很好。

　　黃書平：關(guān)于我們的毛利率，今年上半年毛利是17.8億左右，和去年同期相比增長29%。收入增長得比較多，毛利增長得比較少，只有29%，最主要原因是毛利率的水平稍微下降了點。

　　其實，我們整體的毛利率水平是21%，主要的因素有兩點。第一，過去這一年多的時間，我們收購了西山壹號院，還有黃埔花園這兩個項目，當時整體的會計評估增值攤銷，今年上半年大概有8.1億，如果不算這8.1億，我們實際的毛利水平是30.2%，從實際的經(jīng)營毛利率來看是30.2%。

　　第二個，在過去一年多的時間里，我們公司通過收購合作的方式，比如說像原來的西山壹號院，包括綠城的資產(chǎn)包，包括最近做的上海黃浦區(qū)的盛世濱江項目。這幾個項目在收購的過程中，我們剛好有兩個項目周轉(zhuǎn)很好，現(xiàn)金流又很好，公司有很大回報。

　　但是，在整個資產(chǎn)包的項目里面，特別是綠城的資產(chǎn)包里面有兩個項目，一個是上海玉蘭花園，一個是蘇州御園，這兩個項目本身的毛利比較低。剛好今年上半年作為確認收入，占我們今年上半年確認收入的46%，所以它有將近39.5億的貢獻，它本身的毛利只有8.4%。所以，這樣就把融創(chuàng)整個毛利率給拉低了。

　　這個根本的原因是結(jié)構(gòu)性的原因，因為我們整個項目的收購過程中，比如說綠城的資產(chǎn)包里面，其實他的資產(chǎn)包里面有毛利高的項目，也有毛利低的項目。因為結(jié)構(gòu)性的原因，今年剛好是這兩個項目在上半年作為確認收入。

　　剛才提到的上海玉蘭花園和蘇州御園，在去年的時候都說過，我們?nèi)ツ旰途G城合作的時候，整個綠城的資產(chǎn)包的價值，在這個價值里面，我們當時考慮了三個項目是虧損的。其中包括上海玉蘭花園和蘇州御園兩個項目，還包括蘇州的桃花園，這三個項目當時我們預計的虧損額有24億，毛利是負的。

　　現(xiàn)在我們把毛利做成正的，只是它說地價很高，現(xiàn)在毛利已經(jīng)做到8.4%，它原來是負的。同時，由于時間的原因，在今年上半年入賬，所以它就影響了整體的毛利率水平。

　　但是從價值來講，原來是負的毛利，虧24億，現(xiàn)在是正的，這為公司未來增加了24億的價值。

　　另外，從銷售的角度來說，這整個項目里面，我們和綠城合作的項目價值是660億。今年整個綠城合作平臺公司，我們通過現(xiàn)金流回流，在上海又獲取了幾個項目，包括唐鎮(zhèn)和外高橋，貨值已經(jīng)增加到1200億，現(xiàn)金流增加非常多。

　　從公司本身的角度來看，我們的毛利率水平賬面上是21%，但是從公司核心經(jīng)營來看，不管是未來的利潤還是公司的價值得到了很大的提高。

　　從我們管理層來講，我們現(xiàn)在更關(guān)注的事是，第一，公司的核心利潤額的增長。第二個事，重視我們公司的ROE水平，我們的ROE水平在行業(yè)中一直排前面的。第三個，我們現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度，能夠把現(xiàn)金流管好。

　　汪孟德：關(guān)于負債率的問題我說一下，剛才也看到了我們的報告，我們凈有期負債率是71。8%，有期負債率是31%，另外，總負債率大概是80%，現(xiàn)在這個水平在這個行業(yè)中是平均水平上下。

　　其實，負債率有不同的算法。融創(chuàng)這幾年在關(guān)注風險，管控風險，特別是對現(xiàn)金流的風險管理，我們這些年一直把這個作為最首要任務。比如說我們這幾年銷售一直在增長，我們的土地儲備也一直在增長，但是我們的現(xiàn)金也在增長，我們的負債率還是控制在一個非常好的水平。

　　現(xiàn)場提問：綠城上半年拿了盛世濱江的項目，總的投資80億，你們占有一半，這對你們的負債會有什么影響，因為你們的負債有可能因此會上升？另外，恒大也說要進軍一線城市，也是布局在京津滬渝，你們有沒有壓力？第三，綠城表示說現(xiàn)在要轉(zhuǎn)型，多做大眾型的戶型，你們和他們有合作，你對它的轉(zhuǎn)型是不是認同？你們上半年的毛利率主要是被他們拉下來的，你們下半年的毛利率會不會繼續(xù)下降？

　　孫宏斌：自從和綠城合作了以后，我們把所有的產(chǎn)品都做了一次調(diào)整，比如說蘇州的桃花園，我們比御園的戶型更合理了。原來御園的戶型是450平方米，我們調(diào)整到320平方米。香樟園我們對戶型也做了調(diào)整，像蘇州的玉蘭花園，西花園我們也做了調(diào)整。常州的項目我們一做了調(diào)整，上海的項目也做了調(diào)整，上海新拿的幾個項目定位也都做了調(diào)整。

　　對綠城來說更市場化一些，因為過去綠城的產(chǎn)品做得比較好，他比較自信，現(xiàn)在可能更市場化一些，這和我們是結(jié)合得比較好的，我們也會支持，也會一起來發(fā)展。因為，融創(chuàng)和綠城有很多項目都是合資的，因為這一塊主要是我們我們在管，我們這塊的工作一直在做，這也是必須的。

　　至于恒大，一線城市是很大的城市，比如說北京、上海是很大的地方，可以有很多人在做。因為我們在京津滬渝布局，我們在北京上半年已經(jīng)做到了第二名，上海我們很快也會在前面，今年和明年的量都會很大。其他人進軍北京、上海比較有壓力，因為我們在這里。

　　為什么呢？因為我們在北京、上海已經(jīng)扎根很多年了，我們就這幾個城市，北京、上海好項目我們都會參與。我們有一個上限，這個項目超過上限我就放棄了，沒有超過我就拿了。

　　我們在北京、上?，F(xiàn)在的項目也比較多，像我們北京的西山壹號院在賣，我們有金茂府和金茂悅在賣，我們和保利還有兩個項目在合作，所以我們現(xiàn)在很從容，最近我們也在亦莊買了兩塊地，包括在上海也有8個項目了。

　　我們盛世濱江項目對我們的負債率壓力比較大，因為是我們并表的，我們在境外有4億美元的貸款，在境內(nèi)也有開發(fā)貸，這個對我們的壓力比較大。如果我們負債率要控制得比較好也非常不容易，因為這整個項目的負債率都并到我們這里來了，這個對我們的負債壓力還是很大的。

　　但是，我們的現(xiàn)金流是沒有問題的。另外，我們的負債率一定會控制在70%到95%的水平，95%是上限。原來我們從來沒有說過要控制到多少，這次我們要求控制在95%之下，是因為我們有承諾的上限是95%。但是，我們要把負債率控制下來很容易，我少拿一塊地就可以了，我從現(xiàn)在不拿地到下半年的負債率就很低，可能到零。我們的負債率一定會控制在70%到95%之間，這個項目確實對我們負債率的影響很大。

　　現(xiàn)場提問：下半年你們的可售貨源是700多億，按照今年的目標450億來算，下半年只需要完成200億就可以達到450億的目標。這700億的去化率比較低，還是說公司會調(diào)高全年的銷售目標？你們對于下半年的政策變化怎么看，因為最近說有放松限購的跡象，溫州已經(jīng)開始放松了。

　　第二，今年上半年你們拿地集中在華東，特別是杭州，而且大部分都是以并購的方式進行，為什么會在華東大量補充土地，對華東特別看好，對其他幾個城市土地市場不是很看好嗎？下半年并購方式會不會繼續(xù)，你認為下半年并購的可能性會增加很多嗎？

　　汪孟德：今年的銷售目標是450億，我們肯定能夠超額完成。但是超額完成多少，這個要看有沒有比現(xiàn)在更好的地塊，如果有我們就會銷售多一些，如果下半年土地市場沒有太多的機會我們就會超一點點。

　　另外，融創(chuàng)現(xiàn)在比較主動，我們要加是可以的，比如說我在現(xiàn)金流比較充裕的情況下提高目標也是可以的，我們還是把利潤放在第一位。我們現(xiàn)金流充裕了，要看有沒有合適的機會去用，我們還是可以調(diào)整現(xiàn)在項目的銷售節(jié)奏，能夠把價格靈活的調(diào)整，要根據(jù)公司的利潤情況來看。

　　融創(chuàng)下半年的銷售會比較主動，能夠根據(jù)公司的整體需求來安排我們的銷售節(jié)奏。

　　孫宏斌：我們肯定會到450億多，如果光450億去化率肯定很低。下半年的政策我覺得有兩點：第一，市場化的趨勢非常明確了。第二，差異化對待。因為行政的東西肯定會逐步減少，我覺得中央已經(jīng)很清楚了。

　　差別化，不同的城市，不同的產(chǎn)品會差別對待。像有的城市限購一定會取消，因為現(xiàn)在賣不掉怎么限購。有的城市，像北京、上海限購馬上取消的可能性不太大。

　　另外，在產(chǎn)品方面，比如說對保障房，對限價房，對低價商品房，或者對高端房，這幾類房子一定會差別對待，包括在稅收上也會差別對待。

　　政策一方面去行政化會越來越明顯，另外會差別化對待，更多的用市場化手段和差別化對待。不同城市、不同產(chǎn)品差別對待，這是今年政策的主調(diào)。

　　另外，我們在華東上半年的力度比較大，其實不是傳統(tǒng)華東的概念，只有兩個城市，上海和杭州市，這兩個城市的房地產(chǎn)市場我們都比較看好，所以我們在上海、杭州的力度比較大。

　　今年通過收購的方式比較多，這比拍地合適得多。像我們盛世濱江的項目也是收購的，還有杭州這幾個項目的收購價格都挺合適?，F(xiàn)在我們在杭州有五個項目，每個項目都有不同合作伙伴。

　　第一個項目是和綠城合作，第二是和杭州城建合作的，第三個是和世茂合作的，第四個是和九龍倉、綠城合作，第五個是和吉利合作的。

　　另外，在合作上，其實有很多合作項目大家都覺得很合適，為什么我們能夠成功呢，我覺得這里面有兩個原因。比如說我們在北京、天津、上海也好，因為上海有綠城品牌，綠城本身有影響力，產(chǎn)品做得比較好，它愿意和你合作。

　　第二，我們的這種合作精神，不是誰都愿意合作。我們都是愿意合作的，不管是民氣、央企還是上市公司都愿意和我們合作。我覺得這特別重要，這讓你有很多的機會。

　　在北京、上海、杭州這樣的城市里面不合作，項目規(guī)模比較大，地價也比較貴，不合作的話，很多項目就很難做。

　　現(xiàn)場提問：你剛才提到融創(chuàng)拿地會考慮到上限，你們這個上限標準是什么？因為在上海提到北京的地價時，你覺得太不正常了，但是過了一個星期，你們就和葛洲壩在北京拿了一塊地，價格也并不低，你覺得現(xiàn)在北京是拿地的窗口期嗎，你對現(xiàn)在北京拿地的市場判斷是什么樣的？

　　第二，融創(chuàng)一直堅持區(qū)域聚焦的戰(zhàn)略，你們現(xiàn)在布局了五個區(qū)域，八個城市，你們未來要擴張到十個城市左右，用五年的時間。從八個城市到十個城市花的時間還是很長，你們是考慮用怎樣的擴張速度，有什么樣的因素制約了你們的擴張速度嗎？

　　孫宏斌：首先，我們不布局那么多城市不是因為制約，因為地價都很貴，資源都有限，最大的公司一年也就是幾百億，沒必要在那么多城市發(fā)展?，F(xiàn)在我們的戰(zhàn)略很占便宜，比較集中，在北京、上海不管誰來都扛不過我們，要么你跟我合作，要么就在我上限上面拿地，要不然你拿不了地。

　　我們的戰(zhàn)略已經(jīng)讓我們有了很多的優(yōu)勢，集中在幾個城市了，因為城市多了管理很困難，對土地的判斷，對土地機會判斷也很容易出問題。我們每年爭取近半個或者一個城市，我們會比較謹慎。

　　今天（8月27日）我們也參加了一塊廈門土地的拍賣，我們的上限定的是6000，最后拍到11000元，和我們的上限相差太多，起價是3900元，我們上限定在6000，但是到了11000。

　　我們會比較小心進一個城市，比如說我們看好的城市拿到比較好的項目，我們這才會進入。如果再好的城市，項目不對也不合適。我們會很小心的進新城市，因為我們現(xiàn)有的城市已經(jīng)有很大的空間，足夠我們做了。

　　我們每塊土地都有一個非常嚴格的上限，貴一分錢我們都不要了，在這下面我們肯定都要，這個上限每個公司都不一樣。我們會對市場進行判斷，進行測算，比如說30%的毛利率是我們的一個底線。

　　另外，我們對市場的判斷，對房地產(chǎn)行業(yè)我們不那么樂觀，我一直是比較悲觀的。因為這個行業(yè)不太可能在中國一枝獨秀，中國經(jīng)濟現(xiàn)在下行的壓力巨大，不管通過什么方式把它給穩(wěn)住一兩年，它還是會下行的。

　　房地產(chǎn)這個行業(yè)不同城市，不同項目，不同地段差別很大，有的城市會很好，有的城市會很差，同一個城市有的地段很好，有的地段很差，我們就要選好的項目。

　　我對北京的判斷一直沒有變，上次我在上海說北京的市場不理性，北京的房價一定是上漲的，沒有任何下降的理由。但是關(guān)鍵上漲多快，因為土地漲了一倍，房價漲了20%，你有可能就虧錢了，這是我指的不理性的地方。房價在漲，但是地價漲得更快?，F(xiàn)在很多城市都是這樣，房價在漲，地價漲得更快。我說北京不理性，北京的風險是地價在暴漲，房價漲得比較慢，或者房價漲得沒有像地價那么快的時候風險就比較大，這是我對北京市場的判斷。

　　為什么我們會選擇在這個時機在亦莊拿地，這主要是基于我們對北京市場的理解。在一個城市里面，有的房價會漲得比較快，有的地方房價會不漲，甚至會降，我們認為亦莊在北京就是一個特別明顯的價值洼地。

　　其實，亦莊的配套特別成熟，不管是吃飯的地方，還是商場、學校，學校都是特別好的學校。它相對孫河來說，我們一直認為亦莊比孫河有價值，為什么呢？亦莊配套好，景觀也好。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到你們在上半年因為綠城的資本包，上半年的毛利率比較低，這個資產(chǎn)包的處理完成了沒有？你們會不會對下半年的毛利率有影響？你們剛才說有保持核心利潤率，這是不是和保持毛利率30%是不是同一個概念？你們在下半年會有12個項目會推出來，貨值大概是279.2億，這是什么概念？你們下半年新增貨源是480億，這是個什么概念？最后，你們今年十周年了，會不會有一些慶祝的活動，派發(fā)股息之類的動作？

　　汪孟德：我們下半年可賣的房子大概有700億，上半年在售留下來的大概有220億。下半年我們新開盤項目大概有480億。另外，我們下半年還有老項目，拿到新銷售許可證的還有200億，這幾個加起來是700億。我們這個貨值是拿到許可證的貨值。這樣一個貨量對我們下半年的銷售還是提供了很強的支持。

　　關(guān)于和綠城合作的資產(chǎn)包，綠城的資產(chǎn)包還是非常好，但是頭兩年我們接管的是它這個資產(chǎn)包里折價的幾個項目，像蘇州御園，蘇州玉蘭，還有蘇州的桃花園，這三個項目會對我們今年下半年和明年還會有部分影響。

　　但是，整個資產(chǎn)包到2014年之后，2015、2016年之后會特別有利，這個項目現(xiàn)在的現(xiàn)金流非常好，IRR非常高。我們和綠城合作的資產(chǎn)包里，還不算我們和綠城新拿的項目，IRR會在50%以上。

　　我們的毛利率確實有結(jié)構(gòu)性的問題，公司實際毛利包括盈利能力還是非常好的水平。

　　孫宏斌：我們所有的毛利率都很高，這是結(jié)構(gòu)性的問題。

　　我們所有的項目都能夠達到30%的毛利率，除了綠城個別的項目，新項目都能夠超過30%的毛利率，你沒有這個毛利率核心利潤就保證不了。

　　其實融創(chuàng)的產(chǎn)品和綠城有很大的差距，但是我們進步很快，尤其是這四五年。我們定位是高端精品，精品一定是品質(zhì)很好，因為不管哪個行業(yè)，產(chǎn)品品質(zhì)不好發(fā)展肯定有問題。

　　尤其是高端項目，有的人在北京、上海買了貴的土地以后做不了這種產(chǎn)品風險更大。所以，我們今年十周年的主題叫品質(zhì)點亮價值，這是我們的主題。

　　其實，我自己對十周年沒什么感覺，其實我們這個公司是二十年積淀的公司，我們希望通過十周年的慶祝活動能夠回饋客戶，讓員工更重視品質(zhì)。

　　股息我們沒有任何的想法，半年也沒有。因為在公司快速增長的時候，派發(fā)股息對股東和我們都不合適，所以我們不派發(fā)股息。

（審校：勞蓉蓉）