毛利率在這個行業(yè)里不會有太大的提高，40%的毛利率不太可能，但是如果能夠穩(wěn)定在30%左右也是比較好的。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 武瑾瑩 經(jīng)過近一個月的“封口”，綠城前不久遭遇的新疆項目股東糾紛等諸多風(fēng)波似乎已經(jīng)平息。

　　8月27日，綠城中國控股有限公司在香港召開2013年中期業(yè)績新聞發(fā)布會。隨著中報數(shù)據(jù)的披露，媒體視線也再一次聚焦在上半年營運數(shù)字以及下半年發(fā)展展望之上。

　　據(jù)該公司常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年介紹，上半年綠城實現(xiàn)營業(yè)收入102億，比去年同期下降18.9%，主要是由于項目減少引起的，去年該公司處置了一批項目，之后并入到了其他子公司確定收入中。

　　數(shù)據(jù)另披露，綠城實現(xiàn)凈利潤率24.0%，較2012年同期的17.9%有較明顯改善。毛利率從去年26.5%上升至29.7%，同比增長3.2%。

　　對此，該公司首席財務(wù)官馮征表示：“毛利率在這個行業(yè)里不會有太大的提高，40%的毛利率不太可能，但是如果能夠穩(wěn)定在30%左右也是比較好的。”

　　壽柏年進(jìn)一步補充表示，考慮到當(dāng)前的地價，再加上房價會繼續(xù)處于平穩(wěn)上升的過程，要實現(xiàn)比較高的毛利率是不太容易的。

　　“所以，我們希望能夠努力地把毛利率穩(wěn)定在30%左右。”壽柏年續(xù)稱，現(xiàn)時，綠城仍然關(guān)注去庫存，提高產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)率。

　　“今后我們會更關(guān)注內(nèi)部收益率（IRR），也會關(guān)注快速的周轉(zhuǎn)，這與高毛利率一定是有矛盾的。如果二者要取舍，我們會把快速周轉(zhuǎn)放在首位。”壽柏年如是說。

　　以下為綠城中國控股有限公司2013年中期業(yè)績會實錄：

　　現(xiàn)場提問：剛才談到，因為調(diào)控政策，所以綠城的均價和收入都偏低，去化率也偏低，那么對于下半年政策走勢，您有怎樣的預(yù)期？房地產(chǎn)調(diào)控會不會放松？下半年如果有放松的趨勢，綠城的均價和去化率發(fā)生怎樣的變化？

　　壽柏年：我們的均價是所有企業(yè)里面最高的，現(xiàn)在的結(jié)算均價是20395元/平方米。單價高了總價也會高，因此我們的去化收入也會相對慢一些。

　　在高端住宅市場中，37.5%的去化率屬于正常。剛需產(chǎn)品的去化率會更高一點，能夠達(dá)到50%-60%。

　　第二個問題，關(guān)于宏觀調(diào)控。我認(rèn)為宏觀形勢對房地產(chǎn)是有利的，在中國經(jīng)濟下滑的時候，往往更能顯現(xiàn)房地產(chǎn)本身的支柱作用，對上下游產(chǎn)業(yè)鏈以及國內(nèi)消費的拉動會比較明顯。

　　原來經(jīng)濟形勢較好的時候，打壓房地產(chǎn)就會更為嚴(yán)厲?，F(xiàn)在經(jīng)濟處于下滑的過程，如果房地產(chǎn)業(yè)投資再進(jìn)一步減少，將對上下游產(chǎn)業(yè)鏈、國內(nèi)消費以及國內(nèi)金融的安全性造成影響，甚至地方債務(wù)的安全性都會受到負(fù)面影響。

　　盡管新一屆政府還未出臺新的系統(tǒng)性政策，但我們相信房地產(chǎn)的宏觀政策面正在向好，而且可以預(yù)計，新一屆政府會采用更為市場化和法制化的手段，不會更多依賴于行政干預(yù)手段，會出現(xiàn)去行政化。

　　同時，新政策可能不會一刀切。自1997年房地產(chǎn)進(jìn)入商品化以來，特別是上海、北京、深圳等一線城市，由于供應(yīng)量短缺導(dǎo)致房價上漲的壓力非常大，因而去行政手段退出的時間也就會長一點。

　　但是，中國有一些地方供應(yīng)量和消費量是比較匹配，甚至有一些地方是供大于求，因此這些地區(qū)的房價上不去，市場自動在調(diào)節(jié)。

　　至于房產(chǎn)稅，我們認(rèn)為這種手段主要是為了改善我國的稅收結(jié)構(gòu)，而非為了調(diào)控房地產(chǎn)。

　　總體而言，我們覺得房地產(chǎn)總的面向好，未出臺新的政策，但基調(diào)可以預(yù)見。所以，未來房地產(chǎn)會有一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期，除了個別城市之外，房價大起暴漲是不可能的。作為開發(fā)商，我們也不希望房價暴漲，希望能夠平穩(wěn)健康的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：提到房產(chǎn)稅，杭州是今年增加試點最重要的城市之一，您是否有聽到有關(guān)房產(chǎn)稅的最新消息？如果房產(chǎn)稅真的征收，綠城會受到怎樣的影響？

　　壽柏年：在今年四月底公布2012年度年報的時候，比較確切的消息是5月1日杭州要開征房產(chǎn)稅，但結(jié)果沒出來。

　　沒出來的原因據(jù)說是因為政府不想出臺頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的政策，他們想來個一攬子計劃，能夠支撐房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，房產(chǎn)稅是其中基礎(chǔ)的一項。決策層不想一項項的出，想系統(tǒng)的出。所以，現(xiàn)在在研究長效機制，一攬子政策。從目前看到的信息來說，長效機制中肯定包含房產(chǎn)稅。

　　杭州房產(chǎn)稅征收的模式和上海差不多，針對增量交稅，對存量不計征稅。當(dāng)時聽到的細(xì)節(jié)是，增量和存量部分只算增量，新買房子也不算，新賬老賬一起算。

　　我覺得房產(chǎn)稅一定會出，只是時間問題。據(jù)我們聽說的實施內(nèi)容來看，會以增量為主，不是對存量實施。

　　與此同時，杭州一定是在首批試點城市之中。4月份的時候，我們就聽說5月份試點城市有三、四個，還包括深圳、青島、南京。不過，現(xiàn)在這個試點城市面也有擴大的可能。

　　對于綠城來說，這個政策會帶來影響嗎？一定會有影響，但是影響有多大呢？我個人認(rèn)為，房產(chǎn)稅已經(jīng)講了兩、三年，該消化的也都消化了，大家已經(jīng)對這個稅有較強的承受能力。

　　另外，從杭州四月份的未出臺的方案看，普宅征4‰、豪宅征8‰。高端人群不至于因為每年要交不到1%的房產(chǎn)稅，而放棄對高品質(zhì)生活的追求。

　　而且，從國外來看，比如美國，房地產(chǎn)市場并沒有因為房產(chǎn)稅產(chǎn)生多大的起落。所以，我覺得對于綠城會有影響，不過會被消化，負(fù)擔(dān)也不重。只要中國的通脹率是高于房產(chǎn)稅的稅率，或者高于一般的基本銀行存款利率，房地產(chǎn)保值功能還是存在的。

　　現(xiàn)場提問：綠城進(jìn)入的地區(qū)，比如浙江，限購和限價政策會否出現(xiàn)微調(diào)？

　　壽柏年：總體來說，浙江的供求關(guān)系比較平穩(wěn)，比如杭州，房價并沒有大起大落。今年，浙江的房地產(chǎn)投資增速放慢了，現(xiàn)在大約是18%，房地產(chǎn)的銷售面積和房地產(chǎn)的投資都放慢了，所以，政府不會坐視不理。

　　尤其在溫州等城市，有的消息說房價跌了一半，這是比較夸張的。綠城在溫州開發(fā)了“鹿城廣場”，當(dāng)時售價是4萬元/平方米，而在2010年6月交付時，這個項目被炒到8萬元/平方米，其實我們公司全部賣光了?，F(xiàn)在400-500平方米的大戶型，價格又降回了4萬元/平方米，兩、三千萬一套。

　　8萬元/平方米或許也有價無市，只是個別幾套，這種房子回流得比較快一點，因為現(xiàn)在溫州發(fā)生了資金鏈的問題，原來比較有錢的人要套現(xiàn)，拿去還債，所以才出現(xiàn)這樣的情況。

　　其實在溫州，100多平方米的戶型價格還是很好的，所以最近他們率先把限購取消了，允許買第二套。事實上，溫州的政策本來就符合全國的政策，國務(wù)院的政策是不可以買第三套，買第二套首付六成，第一套首付三成。

　　但溫州因為房價漲得比較高，所以第二套也不讓賣，而這次放開了，所以仍然處于國家的政策范圍之內(nèi)。不過，這就釋放了一個信號——“國五條”政策沒有得到很好的貫徹，“國五條”規(guī)定二手房轉(zhuǎn)讓要交20%的稅，現(xiàn)在普遍沒有得到執(zhí)行。

　　這次溫州對第二套房限購的松綁沒有被問責(zé)，這說明什么呢？說明國家不會一刀切。溫州的房價已經(jīng)下來了，70個城市里，只有溫州這一個城市的房價是連續(xù)十幾個月下降的。

　　與此同時，這也再次說明了限購這樣的行政措施遲早要退出。我們認(rèn)為限購?fù)顺龅内厔莶粫h(yuǎn)，這只是一個臨時性、過渡性的措施。限購一旦退出，對綠城的產(chǎn)品肯定有利。

　　值得注意的是，現(xiàn)在我們的基本策略是：不去做算命先生。不管政策怎么樣，我們不去預(yù)測，只要把自己的產(chǎn)品、服務(wù)做好，就算在逆境中也能發(fā)展，甚至能夠發(fā)展得更快。

　　現(xiàn)場提問：上半年，綠城的均價同比上漲8.8%，下半年會否進(jìn)一步調(diào)整價格？你們的毛利率是不是已經(jīng)見底了？剛才壽總說維持在30%是健康的，是否意味著未來會維持在這個水平？上半年綠城購買的土地都是合營，以后買地會否仍以合作為主？

　　壽柏年：現(xiàn)在綠城已經(jīng)進(jìn)入40多個城市發(fā)展，每個地方的供求關(guān)系不同，所以各個地方的價格策略也會有所不同。賣得快、賣得好的城市，我們當(dāng)然會把價格再提升一點，反之提價的幅度會稍微小一點，或者不提價。所以，下半年降價還是漲價不能一概而論。

　　目前來看，公司關(guān)注的還是去庫存，提高產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)率，這也是公司在產(chǎn)品方面最主要的措施?？紤]到當(dāng)前的地價，再加上房價會繼續(xù)處于平穩(wěn)上升的過程，要實現(xiàn)比較高的毛利率是不太容易的。所以，我們希望能夠努力地把毛利率穩(wěn)定在30%左右。

　　今后我們會更關(guān)注內(nèi)部收益率（IRR），也會關(guān)注快速的周轉(zhuǎn)，這與高毛利率一定是有矛盾的。如果二者要取舍，我們會把快速周轉(zhuǎn)放在首位，這樣對公司的現(xiàn)金流，以及對內(nèi)部收益率都有好處。

　　而且，我們是輕資產(chǎn)模式，靠自己的利潤去拿地拿得不多。如果要保持現(xiàn)在這樣的規(guī)模以及在市場中的地位，采取合作的方式買地會更好。

　　現(xiàn)場提問：改善IRR，將來有沒有一個目標(biāo)？一般都是15%左右。

　　壽柏年：我們新的項目IRR至少做到30%，未來主要是在30%以上。

　　現(xiàn)場提問：上半年綠城主要通過發(fā)債來融資，下半年做了兩筆貸款，這就意味著美元債的比例會提升，公司未來融資會否傾向其他方法？

　　由于專注于高端物業(yè)，因而去化率會比較低。剛才您也談到提高周轉(zhuǎn)率，是否意味著公司在產(chǎn)品類型方面會做更多的調(diào)整？

　　壽柏年：我們會按照市場導(dǎo)向，根據(jù)客戶需求豐富自己的產(chǎn)品。同時，還會堅持高品質(zhì)的產(chǎn)品策略。以往大家會把綠城作為高端房產(chǎn)的代表，其實高端并不代表高品質(zhì)，中端也可以有高品質(zhì)。高品質(zhì)始終是我們所堅持的，而且綠城會把產(chǎn)品的需求客戶面進(jìn)一步擴大，這就必然包括以下兩個方面：

　　第一，在高品質(zhì)情況下，我們在房屋總價方面會有所降低。

　　第二，會更加重視細(xì)分客戶市場，綠城會打開客戶面，為更多的客戶服務(wù)，其實我們有一批房子是給政府代建的保障房。

　　另外一個問題是關(guān)于發(fā)債的。我們的在資本市場，無非是股本和債務(wù)融資，在項目的投資方面還可以有基金，有合作方一起來投資。所以，我們在項目方面，會更加多元化引進(jìn)投資者。

　　在資本市場方面，隨著美國寬松政策的逐步退出，可能美元利率也會逐步抬升。我們現(xiàn)在也在關(guān)注這方面的問題，公司在香港市場股本融資是一個選擇，長期債務(wù)融資是一個選擇。

　　另外，我們上半年還做了兩筆銀團融資，一筆是針對上海收購項目的項目融資，一筆是針對運營的融資，這兩筆融資的成本一個是3.8%，一個是4%，總的利率水平都是在5%以內(nèi)，比債券的價格便宜，今后也會更多利用銀團貸款的形式進(jìn)行融資。項目融資方面，主要還是通過九龍倉的信譽去貸款。

　　當(dāng)然，我們也會考慮股本融資，但是以目前的利率水平和現(xiàn)階段的價格水平，我們寧愿去發(fā)債，因為不希望把股權(quán)攤薄。今年綠城的股本回報率有26%，盡管每股收益率被攤薄了。

　　現(xiàn)場提問：從去年以來，綠城和九龍倉、融創(chuàng)都有合作，未來與這些企業(yè)之間的合作形式會不會更多？另外，你們代建方面的情況怎么樣？

　　壽柏年：去年6月22日，我們和九龍倉簽的協(xié)議，現(xiàn)在已經(jīng)一年多了。總的來說，我們的合作情況非常好，不僅有策略層面上的互相交流和借鑒，也有項目公司具體層面上的合作。在項目公司發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)驗交流之中，我們在合作中受益匪淺，比如今年銷售的許多辦法，我們都是和融創(chuàng)學(xué)的，謹(jǐn)慎穩(wěn)健的的財務(wù)策略是和九龍倉學(xué)的。

　　除了與九龍倉在股本方面有合作之外，我們在兩個具體項目上也有合作。與融創(chuàng)合作項目更多，除了去年合作的一批之外，我們今年并購的三個項目都是與他們合作的。接下來我們會繼續(xù)合作。

　　在發(fā)債方面，我們對聯(lián)營公司的投資是受到限制，但是與九龍倉、融創(chuàng)兩家公司的合作是額外計算的，不受限制。因此，接下來我們在項目公司層面還會有更多的合作。

　　至于代建業(yè)務(wù)，總的來說，我們現(xiàn)在在代建方面發(fā)展得比較好，目前主要分成兩塊：一塊是政府的保障房和公屋建設(shè)，另外一塊是商業(yè)建設(shè)。商業(yè)代建是賺錢，政府代建是公益，微利。

　　在政府代建業(yè)務(wù)之中，我們現(xiàn)在在建的保障房已經(jīng)有1000多萬平方米，這些保障房不賺錢也不虧錢。

　　商業(yè)代建部分，從原來主要替一些非房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)和投資人代建，接下來會更多轉(zhuǎn)向替資本代建，會與一些房地產(chǎn)基金、大的系統(tǒng)投資者合作，建立一個長期的戰(zhàn)略代建關(guān)系。

（審校：勞蓉蓉）