隨著公司現(xiàn)金余額的不斷增加，最終進(jìn)入北京等一線城市是公司未來(lái)的戰(zhàn)略目標(biāo)?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在8月26日舉行的恒大2013年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，主席許家印全程未發(fā)一言，不管是前面的公司上半年情況介紹還是后來(lái)的問答環(huán)節(jié)，副主席、首席執(zhí)行官夏海鈞包攬了所有的發(fā)言。

　　據(jù)夏海鈞介紹，2013年上半年恒大的營(yíng)業(yè)收入419.6億元，凈利潤(rùn)65.1億，核心利潤(rùn)46.6億，股東回報(bào)率為29%，凈負(fù)債率降至58.4%，現(xiàn)金余額419.7億元，土地儲(chǔ)備1.45億平方米。上半年集團(tuán)合約銷售收入446.1億元，合約銷售面積664.7萬(wàn)平方米。

　　夏海鈞稱，在未來(lái)，恒大在堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，會(huì)進(jìn)一步貫徹一個(gè)優(yōu)化、一個(gè)降低、兩個(gè)提高的“122計(jì)劃”。

　　其解釋，一個(gè)優(yōu)化就是優(yōu)化土地項(xiàng)目的布局，主要指新增項(xiàng)目適度向一二線城市傾斜，同時(shí)在三線城市的核心地段發(fā)展具有潛力的項(xiàng)目。也就是說(shuō)在一二線城市適度增加比例，三線城市的項(xiàng)目一定圍繞著這個(gè)城市的核心地段來(lái)取得。

　　一個(gè)降低是指堅(jiān)定不移地降低恒大的凈負(fù)債率，據(jù)中報(bào)顯示，恒大的凈負(fù)債率已經(jīng)由去年同期的96.1%下降37.7個(gè)百分點(diǎn)至58.4%，夏海鈞稱，這主要有三個(gè)原因，一是加大了合約銷售和回籠資金；二是通過股份配售在今年上半年所得為35.2億；同時(shí)展開項(xiàng)目合作，目前公司有23個(gè)項(xiàng)目是與其它發(fā)展商合作，共減少地價(jià)款支付89億元。

　　兩個(gè)提高則是第一努力提高現(xiàn)金余額，夏海鈞表示，為了保持公司穩(wěn)健增長(zhǎng)的目標(biāo)，將公司現(xiàn)金余額最低標(biāo)準(zhǔn)調(diào)從此前的150億元調(diào)至230億元；第二，努力提高主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率。

　　事實(shí)上，在昨天恒大未來(lái)在一二線城市的布局增長(zhǎng)成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。截至目前，恒大先后在北京、廣州取得項(xiàng)目，尤其35億在北京昌平或獲取的項(xiàng)目，也打開了恒大進(jìn)行北京的大門。

　　對(duì)此，夏海鈞直言，此前在北京、廣州以及其他二線城市獲取土地，主要是因?yàn)楹愦蟋F(xiàn)在已經(jīng)有足夠的資金實(shí)力去一線城市拿地。但同時(shí)上述人士也表示，鑒于中國(guó)城鎮(zhèn)化的定位，三線城市絕對(duì)是中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　以下為恒大2013年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：之前看到中央在溫州放松了限購(gòu)令，但是也同時(shí)在某些城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅，您覺得中央對(duì)未來(lái)調(diào)控樓市調(diào)控的態(tài)度是怎么樣的？另外你們預(yù)計(jì)下半年樓價(jià)是不是也會(huì)繼續(xù)上升？升幅可能是多少？

　　另外，之前看到恒大沒有參與在前海地皮的競(jìng)投，主要原因是什么？你們?cè)趺纯辞昂５陌l(fā)展？如果之后再有地皮推出的話，會(huì)不會(huì)考慮前海？

　　夏海鈞：先講一下宏觀形勢(shì)。今年上半年可以看到中國(guó)幾個(gè)大的發(fā)展商的銷售價(jià)格、銷售量都有穩(wěn)定的上升，特別是恒大的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相對(duì)于去年有明顯的增幅，這主要得益于我們的民生地產(chǎn)。應(yīng)該說(shuō)恒大的住房一直是中國(guó)老百姓都買得起的，加上我們?cè)诙€城市的產(chǎn)業(yè)布局，基本上無(wú)論在宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)下，還是目前相對(duì)環(huán)境比較寬松的情況下，銷售都有穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

　　目前從中國(guó)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，應(yīng)該是中央和地方政府都需要看到的，這對(duì)刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到非常重要的作用。所以我們認(rèn)為以前的一些行政性的措施、非市場(chǎng)化的手段會(huì)逐漸取消，伴之而來(lái)的是現(xiàn)在一直提到的中央政府欲建立長(zhǎng)效化的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，這種長(zhǎng)效機(jī)制包括房地產(chǎn)稅和其它的一些舉措。但是無(wú)論這些措施是用什么樣的形態(tài)出現(xiàn)，我相信中國(guó)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展是中國(guó)政府和老百姓都希望看到的。所以房地產(chǎn)在下半年我們還比較樂觀，相信能夠按照上半年的形勢(shì)發(fā)展，包括銷售均價(jià)、銷售量。這也是今年恒大完成千億目標(biāo)，我們充滿信心的政策基礎(chǔ)。

　　對(duì)于前海的問題，因?yàn)槲覀兪侨珖?guó)布局的發(fā)展商，我們已經(jīng)在中國(guó)布局了140個(gè)城市，相對(duì)于絕大多數(shù)的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，我們?cè)谌珖?guó)房地產(chǎn)的信息獲取量要比一般的發(fā)展商多。包括前海的項(xiàng)目進(jìn)入我們的視野以后，我們會(huì)在全國(guó)所有的綜合類商業(yè)項(xiàng)目里做平衡，之后再選取我們認(rèn)為利潤(rùn)最大點(diǎn)的地方去投資。所以說(shuō)前海是一個(gè)好的地方，但是相對(duì)于我們目前的投資機(jī)遇來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為在其它的城市有更好的投資機(jī)遇，所以公司這一次就沒有在前海去參與投資。但是，我們?cè)诤戏省?jì)南參加了兩個(gè)商業(yè)性地標(biāo)的建設(shè)，這是對(duì)商業(yè)機(jī)遇不同的看法。未來(lái)前海有項(xiàng)目，我們還會(huì)以目前在全國(guó)視野的商業(yè)機(jī)會(huì)進(jìn)行總體的判斷，再?zèng)Q定我們是否進(jìn)入前海投資。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛剛提到恒大接下來(lái)可能會(huì)更多轉(zhuǎn)向一線城市的問題，這是基于現(xiàn)在的政策調(diào)控下的短期策略？還是接下來(lái)恒大可能會(huì)考慮更多地去進(jìn)軍一線城市？我們看到7月份也投到了北京的一塊地皮，而且6月份在廣州核心地帶也投了一塊地。因?yàn)榧瘓F(tuán)現(xiàn)在手頭上有比較充裕的現(xiàn)金，接下來(lái)買地方面會(huì)不會(huì)以一線城市為主？

　　夏海鈞：恒大早期以二三線城市作為公司發(fā)展的立足點(diǎn)，但是我們以前也一直強(qiáng)調(diào)，隨著公司現(xiàn)金余額的不斷增加，最終進(jìn)入北京等一線城市是公司未來(lái)的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前為止公司的現(xiàn)金余額有將近420億，我們認(rèn)為進(jìn)入中國(guó)核心經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的條件已經(jīng)成熟，所以在今年上半年，公司在一線城市和主要發(fā)達(dá)的二線城市獲取了一些項(xiàng)目。這有兩個(gè)目的，第一個(gè)，完成我們?cè)谌珖?guó)城市的項(xiàng)目布局，應(yīng)該說(shuō)到7月份以后，恒大覆蓋了中國(guó)除臺(tái)灣以外的所有省份，這是我們戰(zhàn)略布局的完善過程。第二，前兩年恒大在一二線城市的項(xiàng)目消耗數(shù)量也比較大，所以這兩年我們補(bǔ)充一二線城市的項(xiàng)目，也是作為公司項(xiàng)目平衡的主要手段，這是我們使未來(lái)一二線城市的項(xiàng)目布局和三線城市的項(xiàng)目布局基本保持平衡，通過這種平衡來(lái)使公司無(wú)論在房地產(chǎn)的高潮和低谷上，都能夠觸及到中國(guó)不同的城市和市場(chǎng)，保持公司穩(wěn)定的銷售收入和穩(wěn)定的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：恒大現(xiàn)在有400多億的現(xiàn)金，集團(tuán)怎么來(lái)用這一筆錢？另外一個(gè)問題就是毛利率方面在同行中也是比較低的水平，如果未來(lái)在三線城市依然是維持在50%的銷售，那毛利率水平能不能維持現(xiàn)在的水平？

　　夏海鈞：現(xiàn)金余額多了以后，公司會(huì)適當(dāng)增加一二線城市核心項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備來(lái)保持項(xiàng)目的平衡。平衡有兩個(gè)目的，第一個(gè)使我們?cè)谌珖?guó)的布局更加完善，第二是努力提高公司凈利潤(rùn)率的方式和方法。

　　至于毛利率比較低跟三線城市的項(xiàng)目布局沒什么關(guān)系，主要還是因?yàn)楹愦髨?jiān)持了民生地產(chǎn)的發(fā)展方向。將來(lái)恒大要作為一種制造業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)公司，我們始終認(rèn)為房地產(chǎn)維持高利潤(rùn)率不是長(zhǎng)久的發(fā)展方向，合理的利潤(rùn)率才能夠變成像制造業(yè)的生產(chǎn)，這樣才是房地產(chǎn)永久發(fā)展的方向。

　　其實(shí)我們保持三線城市一定的比例是跟國(guó)家整個(gè)城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向非常吻合的，雖然我們現(xiàn)在短期內(nèi)看到一二線城市有一些增長(zhǎng)，但是中國(guó)政府在城鎮(zhèn)化方向的政策會(huì)在十八屆三中全會(huì)后出臺(tái)，出臺(tái)以后未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)還是在三線城市。因?yàn)橐欢€城市競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，除了像恒大、中海、萬(wàn)科這樣具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的發(fā)展商可以在這些地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)以外，小發(fā)展商基本沒有生存的空間。這么多年積累了強(qiáng)大的現(xiàn)金余額和資產(chǎn)以后，我們?cè)谝痪€、二線城市取得一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，保持利潤(rùn)率的增長(zhǎng)，同時(shí)也在三線城市選擇核心地段去儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　核心地段是什么概念呢？就是在每個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市離市政府大概2公里左右的位置去儲(chǔ)備項(xiàng)目。四線城市是不去的。所以在三線城市的土地儲(chǔ)備，未來(lái)一年就會(huì)在整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力，這也是我們對(duì)恒大未來(lái)保持健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，也保持毛利率不斷上升的信心來(lái)源。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：凈利率會(huì)不會(huì)有什么變化？

　　夏海鈞：凈利率我們當(dāng)然希望越高越好，但是我們認(rèn)為15%是比較理想的目標(biāo)。如果再高很多，我們覺得就脫離了把房地產(chǎn)作為制造業(yè)生產(chǎn)的戰(zhàn)略方向。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：恒大上半年完成全年銷售目標(biāo)的44.6%，下半年將如何完成全年1000億的目標(biāo)，重點(diǎn)在哪個(gè)方面發(fā)力？恒大在下半年城鎮(zhèn)化有什么新的舉動(dòng)？

　　夏海鈞：上半年我們銷售完成了44.6%，剛才我還報(bào)了另外一個(gè)數(shù)據(jù)，到7月份我們銷售完成了52.7%。實(shí)際上1-3月份應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)不太好的時(shí)間，因?yàn)槭莻鹘y(tǒng)的農(nóng)歷新年和冬天，大部分的地方都不能賣了。從每年9月份開始進(jìn)入黃金期，7月份、8月份還略微淡一點(diǎn)點(diǎn)，到9月、10月、11月份都是中國(guó)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季。恒大現(xiàn)在已經(jīng)有197個(gè)項(xiàng)目在售，覆蓋了110個(gè)城市，這個(gè)面非常廣，我們現(xiàn)在可售的貨源還有1300多萬(wàn)平米，下半年計(jì)劃新推出40個(gè)左右的項(xiàng)目，大概1600到1700萬(wàn)的新增可售貨量，而且很多的項(xiàng)目位于二線城市。所以，我相信1000億的目標(biāo)對(duì)公司來(lái)講不是一個(gè)大問題，而是我們要趕超的數(shù)字。

　　恒大正在跟中央政府和各地方政府認(rèn)真探討怎么在人性化的城鎮(zhèn)化方面做出貢獻(xiàn)。剛才我提到我們今年第一次提出了綠色住宅，綠色住宅實(shí)際上是把環(huán)保、能源以及高科技的技術(shù)應(yīng)用到恒大的住宅建設(shè)中，我們現(xiàn)在跟清華、建設(shè)部組建了一個(gè)專業(yè)的小組來(lái)做這個(gè)事情。最近我們也跟美國(guó)的哈佛大學(xué)建立聯(lián)系，就中國(guó)的綠色住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行合作，使恒大的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品覆蓋上綠色的標(biāo)簽，這不但是加速中國(guó)住宅的科技含量，同時(shí)也使老百姓住上節(jié)能、環(huán)保的優(yōu)質(zhì)住宅。這里面有很多科技環(huán)保的課題，包括太陽(yáng)能、新鮮空氣、飲水等等。比如我們收購(gòu)長(zhǎng)白山水源，把它引入到現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化住宅小區(qū)中，所以將來(lái)恒大的城鎮(zhèn)化小區(qū)，在當(dāng)?shù)匾欢ㄊ强萍己孔罡摺⒀b修標(biāo)準(zhǔn)最好、性價(jià)比最好的產(chǎn)品，通過這個(gè)高科技、綠色產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展來(lái)配合中國(guó)城鎮(zhèn)化的建設(shè)，同時(shí)也抓住中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo)，使我們?cè)谖磥?lái)的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：未來(lái)進(jìn)軍一線城市的選址戰(zhàn)略是怎樣的？在一線城市主推的產(chǎn)品類型是什么？現(xiàn)在恒大的現(xiàn)金也比較充裕，目前房企也出現(xiàn)了海外投資的趨勢(shì)，恒大是否有這方面的想法？

　　夏海鈞：實(shí)際上我們認(rèn)為一線、二線城市的比重跟三線城市的比重是相輔相成的平衡關(guān)系，也就是說(shuō)在下半年或者明年上半年會(huì)利用現(xiàn)有的充足現(xiàn)金流補(bǔ)充一些一二線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，當(dāng)然三線城市的核心地段項(xiàng)目也一定會(huì)拿的。在一二線城市的項(xiàng)目里面，特別是一線城市的項(xiàng)目，公司還是以建設(shè)綠色住宅為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。就是說(shuō)在核心地段有的我們會(huì)取得，如果是城鄉(xiāng)接合部的項(xiàng)目當(dāng)然也要是在離核心地區(qū)非常近距離的地段，比如我們最近在昌平拿的項(xiàng)目就是在北京的五環(huán)，也位于地鐵出口處。公司35億拿下的這個(gè)項(xiàng)目是安置、限價(jià)相結(jié)合的住宅項(xiàng)目，既讓我們進(jìn)入北京又保證了項(xiàng)目的銷售。里面我們會(huì)選中一部分的住宅來(lái)進(jìn)行綠色住宅的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。將來(lái)恒大的產(chǎn)品在進(jìn)入到一線城市以后，我們要做到：第一科技含量在這個(gè)城市是最高的，第二裝修質(zhì)量、檔次是最好的，第三恒大建設(shè)的安置房或者限價(jià)房是中國(guó)老百姓最受認(rèn)可的。通過我們的建設(shè)，能夠完善核心城市的一些綠色住宅的產(chǎn)業(yè)布局，也讓中國(guó)的老百姓，特別是中低端的老百姓都能夠買得起我們的房子。

　　至于投資海外的這個(gè)問題，我們也在進(jìn)行研究，當(dāng)然董事局會(huì)非常慎重地對(duì)海外市場(chǎng)進(jìn)行研究再做決策。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司下半年可能也會(huì)在一二線城市再買一些土地，預(yù)算資金大概有多少？另外去年公司打算降低負(fù)債所以就沒有派息，現(xiàn)在債務(wù)的情況好轉(zhuǎn)了，而且手頭的現(xiàn)金也多了，你們預(yù)計(jì)今年會(huì)恢復(fù)派息政策嗎？

　　夏海鈞：目前恒大土地儲(chǔ)備的規(guī)模我們認(rèn)為已經(jīng)達(dá)到了我們的設(shè)想，大概是1.45億平方米左右，未來(lái)公司土地是消化多少補(bǔ)充多少。上半年即使我們買了一些土地，但總的增量只在3.2%左右，下半年應(yīng)該還是維持在10%上下。由于公司資金量增加了，我們的一線、二線城市土地較少，所以公司在一二線城市好的地段還會(huì)適當(dāng)增加一些項(xiàng)目。

　　分紅、派息的問題，因?yàn)檫@是涉及到公司的政策，我們也聽到投資者有這方面的意見，董事會(huì)會(huì)認(rèn)真研究這個(gè)問題，但現(xiàn)在還沒有明確的意見。

（審校：勞蓉蓉）