在現(xiàn)金充裕的條件下，2013年的融創(chuàng)依然會(huì)用100多億來(lái)拿地，借用黃書平的話來(lái)說(shuō)，“2013年我們會(huì)非常謹(jǐn)慎的在一二線城市尋找投資機(jī)會(huì)，我們寧愿錯(cuò)過(guò)一個(gè)機(jī)會(huì)也不愿意拿錯(cuò)一塊土地”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 李雯露  “我們的銷售收入平均三年增長(zhǎng)率達(dá)到77%，特別是售價(jià)增長(zhǎng)了37%，溢價(jià)水平增長(zhǎng)了45%。特別是核心利潤(rùn)率，核心利潤(rùn)我們2012年實(shí)現(xiàn)了27億，比2011年有非常大的增長(zhǎng)”，對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)在過(guò)去一年的發(fā)展，首席財(cái)務(wù)官兼副總裁黃書平在3月26日召開的2012年業(yè)績(jī)會(huì)上顯得很激動(dòng)。

　　的確，盡管在2012年有針對(duì)綠城一筆33億的收購(gòu)，但融創(chuàng)中國(guó)最終實(shí)現(xiàn)356億元的銷售，超額完成300億的銷售目標(biāo)，且保持著較高的利潤(rùn)率。

　　據(jù)黃書平介紹，從去年下半年以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)在量、售價(jià)、后期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面都做了些調(diào)整，除了和綠城合作的兩個(gè)項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目毛利率基本能達(dá)到40%。加上其他因素的影響，實(shí)際毛利率為34%。

　　但融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌指出，“毛利率下降是暫時(shí)的，未來(lái)幾年隨著新項(xiàng)目的不斷入市這一情況將得以改善”。

　　與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)的最受人關(guān)注的凈負(fù)債率也由此前的104%降至如今的78.9%，這一降幅甚至超出孫宏斌的預(yù)期，因?yàn)樵?ldquo;銷售額大幅增加，土地儲(chǔ)備大幅增加，負(fù)債總額上升的情況下，負(fù)債率卻在下降，這從管理上來(lái)講是很難的。”

　　盡管剛剛聯(lián)手綠城完成的90億元的上海收購(gòu)會(huì)增加公司負(fù)債，但老孫有理由相信，在銷售不斷增加的情況下，今年負(fù)債率的增加不會(huì)有多少。因?yàn)樗呀?jīng)打算，今年會(huì)還100億的短期負(fù)債，事實(shí)上到期的只是50億。

　　此外，截止去年底，融創(chuàng)中國(guó)手持現(xiàn)金為122億元。

　　在現(xiàn)金充裕的條件下，2013年的融創(chuàng)依然會(huì)用100多億來(lái)拿地，借用黃書平的話來(lái)說(shuō)，“2013年我們會(huì)非常謹(jǐn)慎的在一二線城市尋找投資機(jī)會(huì)，我們寧愿錯(cuò)過(guò)一個(gè)機(jī)會(huì)也不愿意拿錯(cuò)一塊土地”。

　　雖說(shuō)2013年融創(chuàng)的發(fā)展重點(diǎn)依然在上海、杭州等蘇南城市，但杭州和北京才是其尋求并購(gòu)項(xiàng)目的重點(diǎn)城市。

　　在深耕“京津滬渝杭”五大區(qū)域的同時(shí)，融創(chuàng)也計(jì)劃新拓展一些城市，盡管這一提法被老孫為“留有余地”“為了賭你們的嘴，不是真的”。

　　2013年，為了滿足全年450億目標(biāo)的需求，融創(chuàng)的可售資源有180萬(wàn)平方米，全年可賣的房源是460萬(wàn)平方米。

　　此外，關(guān)于融創(chuàng)的現(xiàn)金平衡、90億的收購(gòu)項(xiàng)目以及未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃等，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌、執(zhí)行總裁汪孟德及首席財(cái)務(wù)官兼副總裁黃書平在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)有著翔實(shí)的解答，以下為現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們聯(lián)合綠城收購(gòu)的上海這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)展怎樣？項(xiàng)目共70多萬(wàn)平方米，現(xiàn)在已經(jīng)在建、建成及未建的土地各自大概是多少？項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布中住宅占比多少？第三，項(xiàng)目可售面積是多少，預(yù)計(jì)貨值有多少？

　　孫宏斌：這個(gè)項(xiàng)目總體建筑面積是70萬(wàn)平方米，地上可售面積是46萬(wàn)平方米，其它的是地下的商業(yè)和車庫(kù)，這些大概有20萬(wàn)平方米。

　　現(xiàn)在已建部分包括住宅、寫字樓，體量接近19萬(wàn)平方米，目前是現(xiàn)房階段。有的還處于剛動(dòng)工的階段，后面會(huì)再進(jìn)行建設(shè)。

　　因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目處在這樣的經(jīng)營(yíng)階段，已建部分中，單住宅部分有將近90億的可售貨值，這是馬上可以銷售的，這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流還是非常好的。這個(gè)項(xiàng)目以后的信息我們會(huì)有公告出來(lái)，大家到時(shí)候可以關(guān)注。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上海這個(gè)項(xiàng)目中有一部分是寫字樓，這部分寫字樓你們會(huì)賣掉還是持有？項(xiàng)目會(huì)不會(huì)引入其他的合作伙伴？有消息稱你們的利潤(rùn)和盈利空間可達(dá)50%，是否屬實(shí)？

　　孫宏斌：因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目所處地點(diǎn)很好，所以項(xiàng)目中的寫字樓我們有可能會(huì)持有一部分，但是持有哪部分還沒有研究出來(lái)。

　　這個(gè)項(xiàng)目不會(huì)引入其他的合作伙伴。項(xiàng)目售價(jià)還沒有確定，因?yàn)榈刭I的時(shí)候比較便宜，所以毛利會(huì)比較高，但是凈利會(huì)比較正常，沒那么高。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們和綠城合作的一些項(xiàng)目為什么會(huì)有這么強(qiáng)的銷售能力？

　　孫宏斌：我們和綠城合作的項(xiàng)目銷售比較好是和產(chǎn)品有關(guān)，因?yàn)槿趧?chuàng)的產(chǎn)品也比較接近市場(chǎng)，我們這幾年產(chǎn)品品質(zhì)也提升得很快，我們和綠城合作最主要還是綠城的產(chǎn)品好。合作后，我們?cè)阡N售組織、獎(jiǎng)金政策等方面都有改變，但最主要的是產(chǎn)品做得更好。

　　尤其是高端房子，如果產(chǎn)品有問(wèn)題銷售就會(huì)很麻煩，便宜的房子，客戶找一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就買了，便宜或者地段好，或者環(huán)境好。但是貴的房子是找缺點(diǎn)，要找一個(gè)缺點(diǎn)就不難。因此，高端的房子產(chǎn)品品質(zhì)是最主要的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們住宅毛利率有沒有下降？負(fù)債率還是有大幅上升，公司接下來(lái)在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面會(huì)有怎樣的改善？

　　孫宏斌：我們的負(fù)債額上升很正常，因?yàn)槲覀兪召?gòu)綠城大概就并進(jìn)來(lái)將近60億金額，負(fù)債總額肯定上升了。但是我覺得我們?nèi)ツ曜龅煤芎茫紫任覀冧N售額大幅增加了，價(jià)格也大幅增加了，如果銷售額增加減價(jià)賣得也不對(duì)。銷售額大幅增加的時(shí)候，我們的土地儲(chǔ)備也是大幅增加的，增加了將近40%，而且都是特別好的土地儲(chǔ)備。

　　第三，我們的負(fù)債率下降了，這也是很難做到的，因?yàn)殇N售額大幅增加，土地儲(chǔ)備又大幅增加，負(fù)債率下降了，這從管理上來(lái)講是很難的。之所以有這樣的結(jié)果是因?yàn)殇N售好，我覺得我們的銷售會(huì)繼續(xù)好。所以，負(fù)債總額上升，負(fù)債率下降，我覺得這是一個(gè)非常理想的結(jié)果。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：雖然業(yè)績(jī)還不錯(cuò)，但是對(duì)比昨天綠城的股價(jià)，你們今天的股價(jià)還是跌下來(lái)了，是不是投資者對(duì)公司改善還是沒有信心？你們打算怎么提升他們的信心？第二，你們的現(xiàn)金有122億，但是你們一季度已經(jīng)拿了很多土地，還要付未付土地款和建安成本，今年會(huì)不會(huì)還有一些融資的計(jì)劃？

　　孫宏斌：我不怎么看股價(jià)，因?yàn)橥顿Y者肯定不是因?yàn)槲覀冐?fù)債率低了還是什么原因（而套現(xiàn)），我覺得這超預(yù)期了，我們?cè)瓉?lái)沒有想到負(fù)債率會(huì)降這么多。對(duì)負(fù)債率我們自己有一個(gè)非常好的管理方式，比如說(shuō)合同額除以負(fù)債，這是個(gè)非常重要的指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)我們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)排得非常前。

　　比如說(shuō)短期負(fù)債，我們短期負(fù)債量很少，去年是20億，今年是50億。去年20億的短期負(fù)債我們最后還了100億，我估計(jì)，今年也能夠還100多億，所以短期負(fù)債也是個(gè)很重要的指標(biāo)。

　　有很多的指標(biāo)才能讓現(xiàn)金流安全，負(fù)債只是一方面，我們要看這個(gè)企業(yè)的安全性怎么樣，這個(gè)我去年也講了。

　　我覺得，今天股票跌了也不是負(fù)債率的事。投資者過(guò)去把負(fù)債率看得比較重，尤其是凈負(fù)債率，但它不能反映公司的危機(jī)程度。這兩年大家比較擔(dān)心的是哪個(gè)公司會(huì)有倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，所以更在乎這個(gè)數(shù)據(jù)。

　　我們的負(fù)債率肯定會(huì)有比較好的控制，但是我們對(duì)現(xiàn)金流和公司的安全會(huì)有更好的控制，我相信投資者對(duì)這放心。

　　原來(lái)我們一直說(shuō)不發(fā)股，后來(lái)為什么發(fā)了股呢？其實(shí)我們?nèi)ツ昴甑踪~上有122億的現(xiàn)金，到1月份的時(shí)候我們并不缺錢，賬上有100多億的現(xiàn)金。但是因?yàn)槲覀円錾虾５囊粋€(gè)收購(gòu)，這個(gè)收購(gòu)是一個(gè)境外交易，需要一點(diǎn)外匯，所以才發(fā)了股。

　　當(dāng)然現(xiàn)在看當(dāng)時(shí)發(fā)的價(jià)格還比較高，因?yàn)楣蓛r(jià)當(dāng)時(shí)是一直往上走的，我們希望發(fā)了股以后能夠讓投資者有空間。但是出了國(guó)五條，股價(jià)下來(lái)了，這個(gè)誰(shuí)都沒有預(yù)料到。我們當(dāng)時(shí)做配售確實(shí)和這個(gè)收購(gòu)有關(guān)系，因?yàn)楹途惩饨灰子嘘P(guān)，而我們沒有外匯，所以才配股。下一步的融資計(jì)劃確實(shí)還沒有，如果有再告訴大家。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才你們說(shuō)去年毛利率下跌了，整個(gè)行業(yè)的毛利率都是向下的趨勢(shì)，去年你們的毛利率大概是30%-40%的水平，你們今年的毛利率情況大概會(huì)怎么樣？

　　孫宏斌：我們?nèi)ツ甑拿时壬弦荒甏蠓档?，是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)原因。我們?cè)诳焖僭鲩L(zhǎng)的時(shí)候，入住項(xiàng)目就那么多，加上收購(gòu)估值的影響，再加上和綠城合作的項(xiàng)目去年入住的都是上一年賣的，所以毛利率比較低。

　　我們毛利率下降只是暫時(shí)的，今后幾年肯定會(huì)改善。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在新賣的項(xiàng)目，包括后面的項(xiàng)目都會(huì)比現(xiàn)在的好，再加上銷售增長(zhǎng)比較快的時(shí)候，像銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息支出都會(huì)有影響。所以，今后幾年我們的毛利率都會(huì)有更好的表現(xiàn)。

　　汪孟德：2012年我們的毛利和凈利的影響是兩個(gè)階段性因素，這兩個(gè)階段性因素在后面會(huì)逐漸得到改善和提升的，特別是明年和后年，我相信我們的毛利率肯定會(huì)接近我們正常的水平，前幾年的水平會(huì)在后幾年得到提升。

　　我們的核心利潤(rùn)和上一年有了比較大的增長(zhǎng)，2011年是18億，2012年是27億，增長(zhǎng)了超過(guò)50%的水平，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)方面是非常好的一個(gè)結(jié)果。

　　2012年我們?cè)诓①?gòu)收益方面也有反映，另外我們的車庫(kù)是減值的。我們報(bào)表上的利潤(rùn)是26億，核心利潤(rùn)是27億，我們只提了1個(gè)億的數(shù)字，這還是從保守的方面來(lái)說(shuō)。其實(shí)，評(píng)估增值影響還是有的，可能今年還會(huì)有一部分影響，但是到明年、后年影響就會(huì)非常小，現(xiàn)有的這些項(xiàng)目會(huì)反映項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：另外，你們?nèi)ツ曩I了180億的土地，今年的買地預(yù)算是怎么安排的？因?yàn)槿ツ旰途G城合作花的錢比較多，你們的短債有118億左右，今年怎么控制現(xiàn)金流的平衡？

　　孫宏斌：我們把綠城項(xiàng)目并進(jìn)來(lái)以后雖然也并入了一些債，但是我們到期該還的都沒有問(wèn)題，我們今年凈負(fù)債預(yù)算很小，可能會(huì)有一些新的貸款，有一些還的貸款，凈負(fù)債增加會(huì)比較小。另外銷售額又大幅增加，所以我們買地的能力還是有的。我們今年預(yù)算買地具體的數(shù)字不好說(shuō)，但肯定會(huì)比去年有更多的錢買地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們之前在上海這個(gè)項(xiàng)目有大規(guī)模的招聘計(jì)劃，而且在上海這塊的銷售量2013年提了兩倍多，現(xiàn)在招聘進(jìn)行得怎么樣，這兩倍多的銷售計(jì)劃當(dāng)中有多少是和綠城合作的，你們占的權(quán)益是多少，這塊的利潤(rùn)是多少？

　　孫宏斌：第一，融創(chuàng)和綠城要招聘跟收購(gòu)沒有關(guān)系，這個(gè)招聘計(jì)劃很早就提出了，正好和公告放在一起，但確實(shí)沒有關(guān)系。因?yàn)槲覀儧]有這個(gè)項(xiàng)目也需要去招聘人才，目前招聘的情況還很好，我們收購(gòu)的簡(jiǎn)歷大概接近一萬(wàn)份，面試了1000多人，很多都是其他企業(yè)的高層，效果非常好，因?yàn)榇蠹疫€是覺得融創(chuàng)綠城這個(gè)企業(yè)有發(fā)展?jié)摿?。尤其是做銷售的，他覺得綠城的產(chǎn)品好賣，包括我們的獎(jiǎng)勵(lì)政策也非常好，所以招聘效果還是非常好的。

　　對(duì)上海這個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)，我們?yōu)槭裁春途G城是50%對(duì)50%的股權(quán)呢？因?yàn)樵瓉?lái)我們和綠城合作有一個(gè)承諾，在蘇南地區(qū)將來(lái)融創(chuàng)不會(huì)單獨(dú)做，綠城也不會(huì)單獨(dú)做，我們會(huì)聯(lián)合去做，這個(gè)地區(qū)所有的項(xiàng)目都會(huì)聯(lián)合做。

　　當(dāng)然，我們?nèi)趧?chuàng)綠城公司將來(lái)也可能會(huì)和綠城或融創(chuàng)合作。比如說(shuō)融創(chuàng)集團(tuán)或者綠城集團(tuán)也可以作為投資商，往單個(gè)項(xiàng)目上投錢。但是，在這個(gè)區(qū)域里面我們所有的項(xiàng)目都是合作的，所以利益基本上是50%對(duì)50%的股權(quán)，這是我們最早合作時(shí)候兩家的承諾。

　　銷售額方面，你剛才說(shuō)增加了幾倍，我不知道這個(gè)數(shù)字怎么來(lái)的，但我們沒有這么明確的目標(biāo)。如果有我們也不會(huì)說(shuō)，另外利潤(rùn)也不方便說(shuō)。但是，這個(gè)區(qū)域肯定是我們?cè)鲩L(zhǎng)最快的區(qū)域，我們下一步的發(fā)展還會(huì)以上海為主，同時(shí)發(fā)展江蘇、無(wú)錫、常州。因?yàn)樯虾５耐恋厥袌?chǎng)現(xiàn)在比北京更理性一些。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：融創(chuàng)和很多企業(yè)合作，這些項(xiàng)目很多你們都只占了很小的股權(quán)，包括收購(gòu)天津泰達(dá)的項(xiàng)目，你們占的股權(quán)也比較小，這對(duì)你們有沒有影響？

　　孫宏斌：我們現(xiàn)在有很多的合作，這些合作里面有一些是50%對(duì)50%的股權(quán)，有一些是51%對(duì)49%的股權(quán)，還有一些是別的公司占大頭，我覺得這些都不重要。重要的是我們占小的股也由我們?cè)诓僮?，像天津泰達(dá)這個(gè)項(xiàng)目就是以我們?yōu)橹鞑僮鞯模捅＠献鞯捻?xiàng)目都是我們?cè)诓僮鳌?/p>

　　通過(guò)這幾年的合作，我們的原則是肯定要一方說(shuō)了算，要么你說(shuō)了算，要么我說(shuō)了算，不然很麻煩。

　　如果不是我們主導(dǎo)的項(xiàng)目，我們會(huì)提出很明確的要求。比如和世茂合作時(shí)，董事會(huì)里我們是董事長(zhǎng)，他們來(lái)操作。從董事會(huì)層面我們會(huì)提出很多明確的要求，比如說(shuō)進(jìn)度、產(chǎn)品、規(guī)劃、成本審批，以及何時(shí)開工開盤等。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司今年打算新進(jìn)入一兩個(gè)城市，這是出于什么考慮？

　　孫宏斌：我們今年沒有打算進(jìn)入新的城市，我們?cè)趫?bào)告中寫上這個(gè)是為了留有余地。因?yàn)槿绻粋€(gè)城市有機(jī)會(huì)我們進(jìn)入了，你們會(huì)說(shuō)我們說(shuō)話不算數(shù)，所以我們是為了留有余地，我們沒有計(jì)劃進(jìn)入新城市，為什么呢？

　　因?yàn)楝F(xiàn)在我們有8個(gè)城市，平均每個(gè)城市銷售45億，同樣的城市大多數(shù)在20億以上。這8個(gè)城市里，杭州去年項(xiàng)目比較少，但是我們單城市的銷售額還是很高的。這樣做讓我們很有優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)?shù)氐挠绊懥?huì)有非常好地提升。

　　第二，我們買地也就100多億，8個(gè)城市平均下來(lái)也就是20億左右，隨便一個(gè)項(xiàng)目都很貴，所以沒有必要進(jìn)入那么多城市，小城市讓我們非常具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所以，這8個(gè)城市對(duì)我們來(lái)說(shuō)已經(jīng)很好了，沒有打算進(jìn)入新的城市，但是如果有好的機(jī)會(huì)，我們會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的城市，我們這樣說(shuō)完全是給大家留下一點(diǎn)余地，是為了堵你們的嘴，不是真的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前孫總也說(shuō)看好海南的市場(chǎng)，但沒有具體的進(jìn)展，今年有計(jì)劃嗎？明年呢？

　　孫宏斌：但是要下定決心去海南很難。現(xiàn)在還沒有計(jì)劃，因?yàn)楝F(xiàn)在我們進(jìn)入了上海和蘇州，我們還是想把這兩個(gè)地方鞏固了。我們今年主要的并購(gòu)項(xiàng)目會(huì)在杭州和北京，但具體是繼續(xù)收購(gòu)還是找項(xiàng)目合作要看什么機(jī)會(huì)多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才你們介紹了你們的管理系統(tǒng)，能不能簡(jiǎn)單介紹一下這個(gè)系統(tǒng)的情況？

　　汪孟德：我稍微說(shuō)一下管控體系，今年我們總共是44個(gè)項(xiàng)目，雖然還是聚焦少數(shù)區(qū)域，但未來(lái)的項(xiàng)目數(shù)量肯定會(huì)有所增加。雖然項(xiàng)目比較少，但是多區(qū)域操作確實(shí)還需要內(nèi)部一個(gè)非常好的管控系統(tǒng)來(lái)支持業(yè)務(wù)發(fā)展。這個(gè)體系我們?nèi)昵熬烷_始合作，當(dāng)時(shí)我們和金蝶簽了一個(gè)全面合作協(xié)議。

　　2010年和金蝶簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的時(shí)候，我們就說(shuō)要把所有的系統(tǒng)都整合到這個(gè)大的整體系統(tǒng)下面，像銷售、成本、財(cái)務(wù)、后臺(tái)、人力、物業(yè)管理所有的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)都整合到一個(gè)大的系統(tǒng)里面，這樣所有的信息就統(tǒng)一了。因?yàn)樵诠卷?xiàng)目比較多的時(shí)候，這樣就可以解決信息及時(shí)溝通和整合的問(wèn)題。

　　第二，我們把自己的管控流程和一些要求都規(guī)劃到這個(gè)系統(tǒng)里面，包括審批流程等，同樣的標(biāo)準(zhǔn)、同樣的東西走的都是同一個(gè)管控系統(tǒng)，這樣能夠讓所有的人、所有的項(xiàng)目，在集團(tuán)有統(tǒng)一要求時(shí)可以統(tǒng)一執(zhí)行這個(gè)要求，在管理上能起到非常高的效率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們今年高端精品住宅市場(chǎng)會(huì)不會(huì)受調(diào)控政策的影響？

　　孫宏斌：國(guó)五條出來(lái)之后很多人都問(wèn)我，我不知道說(shuō)什么。這個(gè)政策出來(lái)以后對(duì)市場(chǎng)有什么影響，是哪個(gè)市場(chǎng)呢，中國(guó)市場(chǎng)太多了。所以，現(xiàn)在的市場(chǎng)，不同的城市，不同的項(xiàng)目，不同的企業(yè)差別會(huì)非常大，影響也不一樣，因此很難說(shuō)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的影響。

　　所以，我覺得這次國(guó)五條對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響并沒有那么大，為什么呢？因?yàn)楝F(xiàn)在新的調(diào)控細(xì)則出來(lái)之后會(huì)更理性一點(diǎn)，不說(shuō)房?jī)r(jià)下降了，大家都知道房?jī)r(jià)下降很難，特別是在一二線城市。有的城市房?jī)r(jià)幾乎不可能下降，不調(diào)控也不會(huì)下降。所以政策還是要求穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這是一個(gè)進(jìn)步。

　　另外，我相信下一步的調(diào)控也會(huì)更市場(chǎng)化一些，包括20%的個(gè)人所得稅，不管它是高還是低都是一個(gè)市場(chǎng)化的手段。我覺得調(diào)控慢慢會(huì)更市場(chǎng)化，這也是個(gè)進(jìn)步。一方面是市場(chǎng)化手段，另外一方面是對(duì)房?jī)r(jià)目標(biāo)更務(wù)實(shí)了，這是兩個(gè)進(jìn)步。

　　我不太關(guān)心出什么政策，這些都不重要。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，最主要還是把地買合適了，如果在我們現(xiàn)在這幾個(gè)城市，地買合適了，產(chǎn)品做好了以后根本不愁銷售。因?yàn)檫@些地方都是供不應(yīng)求的城市，供應(yīng)量都差很多。所以，對(duì)我們來(lái)說(shuō)最重要的是把地買好，把產(chǎn)品做好。

　　我一直覺得調(diào)控對(duì)高端是好事，尤其是地段好的高端產(chǎn)品，供應(yīng)量會(huì)特別小，像北京的四五環(huán)內(nèi)，上海的中環(huán)和內(nèi)環(huán)根本沒有項(xiàng)目。

（審校：勞蓉蓉）