國開金融希望通過本次收購，以中國新城鎮(zhèn)公司為城鎮(zhèn)化發(fā)展平臺，依托國開行將中國新城鎮(zhèn)打造為大型城市綜合運營商。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 中國新城鎮(zhèn)或?qū)⒂瓉硪粋€新未來。

　　3月18日，中國新城鎮(zhèn)與控股股東上置控股及國開行旗下國開國際訂立購買公司股份備忘錄，國開國際有意認(rèn)購中國新城鎮(zhèn)30億股股份，相當(dāng)于擴大后股本約40.01%。當(dāng)日晚間中國新城鎮(zhèn)便發(fā)布公告，披露上述內(nèi)容。

　　公告指，該次認(rèn)購價為每股0.246港元，較該股18日收市價0.79港元折讓68.9%，而交易涉及的金額約7.38億港元。

　　完成交易后，國開國際將成為中國新城鎮(zhèn)最大股東，而上置控股持有中國新城鎮(zhèn)股權(quán)將由原本的32.64%，攤薄至19.58%。

　　窮爸爸上置集團

　　中國新城鎮(zhèn)在2012年8月之前，并非“自由身”，而是上置控股在多次收購股份和增持后納入旗下的子公司。其董事會主席施建也同時任上置集團董事會主席。

　　中國新城鎮(zhèn)主要從事土地一級開發(fā)，業(yè)務(wù)范圍集中在上海及周邊地區(qū)。目前主要擁有的3個大型項目為：上海羅店北歐新鎮(zhèn)項目、無錫鴻山新鎮(zhèn)項目和沈陽李相新鎮(zhèn)項目，占地總面積約為36萬平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年，中國新城鎮(zhèn)實現(xiàn)收入14.8億元，同比上升36%；毛利9.1億元，同比上升40%；純利2.5億元，同比上升48.1%。在2010年出售的上海項目地塊，創(chuàng)下每平方米21289元的歷史新高，比2009年上升133%。

　　其在一級土地開發(fā)方面獲取的高毛利一度成是上置控股眼中的優(yōu)勢。

　　但隨后兩年，受房地產(chǎn)調(diào)控和土地市場波動影響，中國新城鎮(zhèn)業(yè)績下滑嚴(yán)重，所開發(fā)地塊甚至陷入賣不出去的窘境。

　　2011年底，中國新城鎮(zhèn)計劃掛牌出讓羅店新鎮(zhèn)E4-1地塊和羅店新鎮(zhèn)F1-3兩塊住宅用地，兩塊土地出讓底價超過10億元。

　　兩幅地塊即便幾次推延交易時間，卻依然無人問津。最終，中國新城鎮(zhèn)不得不取消了土地出讓。

　　2011年報數(shù)據(jù)顯示，中國新城鎮(zhèn)全年收入為6.4億元，同比減少57%；毛利3.4%億元，同比減少63%；凈虧損2億元。另有數(shù)據(jù)顯示，到2012年中，中國新城鎮(zhèn)收入僅為1.24億元，毛利0.32億元，此外還有共計82.38億元的負(fù)債。

　　在中國新城鎮(zhèn)業(yè)績下滑財務(wù)堪憂的同時，其股東上置集團也不好過。

　　2011年上半年，上置集團業(yè)績僅達(dá)全年目標(biāo)三分之一。2011年全年上置集團的簽約銷售額為22億元，較2010年下降46%，僅達(dá)到其全年銷售目標(biāo)的56%。

　　而上置集團2012年中期報告則顯示，截至2012年6月末，銷售不足7.5億元。值得注意的是，上置集團當(dāng)年到期的計息銀行及其他借款多達(dá)62.73億港元。

　　自顧不暇之下，上置集團最終選擇與中國新城鎮(zhèn)分手，避免其高額債務(wù)影響母公司的業(yè)績表現(xiàn)，也避免給股東增加額外的投資成本。

　　2012年8月31日上置集團公告，將所持有的中國新城鎮(zhèn)股份以分帕特別股息的方式發(fā)放給上置股東，每持有3股上置股份即可獲分派1.408075股，所派股份總計26.59億股。

　　派息完成后，中國新城鎮(zhèn)不再是上置集團的附屬公司。上置集團與中國新城鎮(zhèn)將成為兩家獨立的上市公司。

　　不管甘愿還是無奈，上置集團僅在公告中提到，“中國新城鎮(zhèn)財務(wù)業(yè)績較為波動，分派完成后，有關(guān)財務(wù)業(yè)績將不再合并計入公司的財務(wù)報表?！?/p>

　　富爸爸國開金融

　　此次同中國新城鎮(zhèn)訂立購買公司股份備忘錄的國開國際，實為國開金融全資擁有的投資控股公司，是國開金融旗下海外投資平臺。

　　而國開金融母公司為國家開發(fā)銀行，數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，國開行資產(chǎn)總額7.37萬億元，不良貸款率0.3%，連續(xù)31個季度控制在1%以內(nèi)。外匯貸款余額達(dá)2482億美元，資產(chǎn)質(zhì)量保持優(yōu)良。

　　據(jù)公告披露，收購中國新城鎮(zhèn)40.01%股權(quán)后，國開國際將成為中國新城鎮(zhèn)最大股東，而原最大股東上置集團控股權(quán)則由原本的32.64%，攤薄至19.58%。

　　在公告中，中國新城鎮(zhèn)提到，“鑒于國開金融就全國的城鎮(zhèn)化項目擁有廣泛網(wǎng)絡(luò)及投資，而其母公司國開行于過去十年來一直積極支持中國的城鎮(zhèn)化項目，國開國際控股與集團的主要業(yè)務(wù)將會產(chǎn)生強大的協(xié)同效應(yīng)?！?/p>

　　同時中國新城鎮(zhèn)預(yù)期，國開國際控股的戰(zhàn)略參與能提升集團的競爭力及信貸評級。而認(rèn)購股份的資金將進一步充實公司的股本結(jié)構(gòu)及提升流動資金。

　　然而此次國開國際收購中國新城鎮(zhèn)股份，卻仍然有著更深層次的考慮。據(jù)國開金融一個高管透露，計劃把中國新城鎮(zhèn)作為國開金融推動新城鎮(zhèn)化的平臺。

　　上述人士稱，“對于新城鎮(zhèn)建設(shè)，國開金融未來不僅是投、融、資，而且要進入運營層面，要收購一些國內(nèi)做得腳踏實地的城鎮(zhèn)開發(fā)公司，即使其公司實力弱一些，也要把其團隊接過來，使其深入的推動城鎮(zhèn)化建設(shè)”。

　　顯然，中國新城鎮(zhèn)現(xiàn)有的營收能力并不是吸引國開金融的地方。國開金融一位高管就稱，“中國新城鎮(zhèn)打造新型城鎮(zhèn)的能力，這才是國開金融看中它的地方?！?/p>

　　同時，國開金融也表明希望通過本次收購，以中國新城鎮(zhèn)公司為城鎮(zhèn)化發(fā)展平臺，依托國開行將中國新城鎮(zhèn)打造為大型城市綜合運營商。

　　資料顯示，中國新城鎮(zhèn)創(chuàng)立于2002年，是國內(nèi)最早參與土地一級開發(fā)的民營企業(yè)之一。在土地一級開發(fā)及打造新城鎮(zhèn)方面累積了豐富的經(jīng)驗。

　　另外，國開金融如此熱衷于推動城鎮(zhèn)化建設(shè)，通過收購中國新城鎮(zhèn)切入土地一級開發(fā)，自然離不開其帶來的豐厚利潤。據(jù)了解，在大量的前期投入之下，新城鎮(zhèn)的土地在項目成熟之后一般能達(dá)到較優(yōu)的毛利率。

　　事實上，從中國新城鎮(zhèn)披露業(yè)績數(shù)據(jù)中的土地一級開發(fā)利潤數(shù)據(jù)中，亦就能窺見一二。據(jù)中國新城鎮(zhèn)最新公布的2012年年報，其毛利率高達(dá)39%。

　　不過參與土地一級開發(fā)門檻極高，動輒上十億元的成本讓大多數(shù)開發(fā)商望而卻步，但資金方面對于國開金融來卻說不是問題。

　　至于國開金融是否要像星浩資本一樣，以PE身份介入新城鎮(zhèn)開發(fā)，目前還不得而知。不過國開金融的高管仍然補充，“后續(xù)國開金融可能還會收購一些做新農(nóng)村建設(shè)和實體商業(yè)公司，形成一個聯(lián)合體。”