恒大亦要求未來五年的銷售增幅也要保持在20%左右，按此計算，五年之后恒大的銷售目標(biāo)應(yīng)為2200億元?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2013年3月26日，恒大公布了2012年年報。

　　報告顯示，恒大2012年全年實(shí)現(xiàn)凈利潤91.8億元，恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，計劃未來五年利潤保持20%-30%的增長。

　　根據(jù)年報，2012年恒大年內(nèi)合約銷售額923.2億元，合約銷售建筑面積達(dá)1548.5萬平方米，較2011年分別增長14.8%和26.9%。全年實(shí)現(xiàn)凈利潤91.8億元，每股基本盈利0.613元。

　　截止2012年底，恒大凈負(fù)債率84.2%，較2012年年中下降11.9%。2013年1月，恒大以每股4.35港元價格配售10億股新股，所得款項(xiàng)凈額約43.5億用作償還債務(wù)及一般營運(yùn)資金，此后凈負(fù)債率降至69.8%。

　　為進(jìn)一步降低負(fù)債率，恒大決定暫不宣派2012年度股息。

　　土地儲備方面，截止2012年底，恒大權(quán)益土地儲備建筑面積1.4億平方米，增幅為2.4%，在建面積約為3898萬平方米。值得注意的是，2012年恒大土地儲備平均成本724元/平方米，相比去年上升17.5%。

　　同時，新購?fù)恋貎涑杀旧仙?151元/平方米，新購?fù)恋刂饕杏谌ツ晟习肽?，新增?xiàng)目34個，下半年新增項(xiàng)目13個。

　　銷售成本方面，去年恒大銷售成本為47.05億元，較上年增長約13.8%。

　　在隨后的業(yè)績發(fā)布會上，恒大董事局主席許家印表示，去年上半年樓市形勢不佳，下半年恒大針對已竣工項(xiàng)目加大銷售力度，尤其在去年9月份推出讓利措施，提高去化率，因此全年銷售均價有所下降。同時，恒大去年適當(dāng)放慢工程建設(shè)數(shù)，以降低資金風(fēng)險。

　　許家印進(jìn)一步表示，公司的管理模式和土地儲備可以支持未來五年利潤保持20%-30%的增長。

　　同時，恒大亦要求未來五年的銷售增幅也要保持在20%左右，按此計算，五年之后恒大的銷售目標(biāo)應(yīng)為2200億元。

　　以下為恒大2012業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)成問答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：第一個，恒大在降低負(fù)債率方面采取了哪些具體的措施？第二，負(fù)債率降低之后，幾位對公司的發(fā)展有什么期許？第三，國五條出臺以后，公司對今年的房地產(chǎn)市場有什么看法？

　　謝惠華：降低負(fù)債率我們主要有三個方法：第一，增大股東權(quán)益，可以看到我們在元月份配股35億，這是降低負(fù)債率的一個方法；第二我們售房方面會加大力度，使現(xiàn)金回籠得快一點(diǎn)；第三，我們會控制買地的動作，我們承諾今后每年買地平均增長幅度只維持在10%，就是為了降低負(fù)債率。

　　夏海鈞：從十八大以后，中國政府對城鎮(zhèn)化提出很清晰的目標(biāo)，這個戰(zhàn)略目標(biāo)跟恒大在全國的二、三線城市發(fā)展戰(zhàn)略布局基本吻合，跟我們一直以來堅(jiān)持的讓中國老百姓買得起住房的民生地產(chǎn)的理念相吻合。

　　所以，恒大未來的目標(biāo)，第一，堅(jiān)守二、三線城市的戰(zhàn)略布局，這是符合中國城鎮(zhèn)化的大方向；第二，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營，降低成本，把住宅控制在一個合理的價格之內(nèi)，我們希望恒大的住宅價格維持在6000元/平方米之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)讓中國絕大部分老百姓買得起的目標(biāo)。因?yàn)槲覀兛吹浆F(xiàn)在恒大的均價就是6000元/平米左右，我算了一筆賬，如果按揭付30%大概是18萬，剩下按照30年月供每月也就兩三千元，目前中國絕大部分老百姓是買得起這樣的住房，這也是我們未來堅(jiān)持的目標(biāo)。

　　第三，我們通過控制合理的利潤率實(shí)現(xiàn)企業(yè)未來具有一定規(guī)模的增長，我們未來銷售和規(guī)模的增長，要始終保持恒大在中國的規(guī)模領(lǐng)導(dǎo)地位。

　　健康平穩(wěn)發(fā)展我們理解為：第一，要多建讓老百姓買得起的住房；第二，要堅(jiān)持布局的廣泛化，不能把我們整個的資源投放在現(xiàn)在已經(jīng)樓價超高的區(qū)域，比如說一線城市。所以，對于限購、限貸，包括20%個人交易稅的增加，這都是為了對樓市高速增長進(jìn)行控制。但是，對于從合理的銷售價格，布局在中國二、三線城市，讓大部分老百姓買得起住房這個發(fā)展方向來看，我覺得國五條為符合的企業(yè)提供了發(fā)展的空間。

　　未來能占據(jù)二、三線城市，以規(guī)?；⒖焖僦苻D(zhuǎn)、合理利潤并控制好房價的發(fā)展商一定會在中國未來房地產(chǎn)市場中占據(jù)有利先機(jī)。

　　現(xiàn)場提問：今年1000億的銷售目標(biāo)中有多少是去年已售但未結(jié)轉(zhuǎn)的？ 另外，現(xiàn)在已經(jīng)三月底了，最近的銷售額數(shù)字能不能透露？

　　夏海鈞：公司現(xiàn)有的可售建筑面積大概是980萬平方米，2013年計劃再增加2000多萬平方米，使我們的可售量在2013年維持在3500萬平方米，這個量的比例二線城市占35%，三線城市占65%。3000多萬平米的可售面積至少可以確保有1700萬到1800萬平米的銷售量，大概就是兩倍的規(guī)模。因?yàn)橛羞@樣大規(guī)模的可售貨量，所以我們對完成2013年的目標(biāo)充滿信心。

　　一、二月份我們已經(jīng)完成了114億，實(shí)際上一、二月份是中國傳統(tǒng)的淡季，因?yàn)榘舜汗?jié)在內(nèi)。但一、二月份我們已經(jīng)完成了這么多，所以大家可以預(yù)期全年的銷售情況。至于三月份的業(yè)績不方便透露，因?yàn)槭巧鲜泄?，我們只能根?jù)上市的規(guī)則在三月份結(jié)束的時候公布，但是可以告訴大家三月份的銷售情況非常好。

　　現(xiàn)場提問：你們未來五年的發(fā)展當(dāng)中提到主要還是發(fā)展住宅產(chǎn)品，不會增加新的非主業(yè)投資，這個非主營業(yè)務(wù)相對住宅產(chǎn)品是不是指的超高層的商業(yè)，或者旅游地產(chǎn)？

　　夏海鈞：我們指的非主營業(yè)務(wù)是媒體關(guān)心的足球、排球及文化產(chǎn)業(yè)。我們的住宅產(chǎn)業(yè)目前在中國已經(jīng)是規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，隨著我們的穩(wěn)健增長，公司未來的現(xiàn)金余額會越來越大，所以公司未來幾年會逐漸增加商業(yè)地產(chǎn)的持有比例。同時，我們在旅游地產(chǎn)和酒店方面會繼續(xù)投入，這都屬于房地產(chǎn)業(yè)的一個環(huán)節(jié)，商業(yè)、酒店和住宅將來會變成我們主營業(yè)務(wù)發(fā)展的明確方向。但是，住宅依然會占到我們最主要的比例。

　　現(xiàn)場提問：公司剛才提到未來五年的目標(biāo)增幅，但以去年的業(yè)績來對比并不達(dá)標(biāo)，那么公司有什么信心未來五年可以達(dá)到制定的增長目標(biāo)？另外，合同銷售如果每年都要求增長20%，五年之后你們的合同銷售已經(jīng)達(dá)到了2200億，你們怎么實(shí)現(xiàn)這個數(shù)字？另外，在什么指標(biāo)和條件之下，派息會再穩(wěn)步增長？

　　夏海鈞：為什么我們設(shè)定了這個五年目標(biāo)呢？這是基于中國未來城鎮(zhèn)化建設(shè)的大發(fā)展方向，如果說恒大是只布局一線城市的發(fā)展商，未來的增長按照國家的產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展方向來看空間有限，主要是因?yàn)橐痪€城市的土地資源越來越少。恒大進(jìn)入到中國二、三線城市開始一直堅(jiān)持走城鎮(zhèn)化發(fā)展的道路，公司的土地儲備90%布局在二、三線城市，而這也是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向所在。

　　基于這樣的原因，土地儲備我們已經(jīng)拿到手里了，我們不像別的發(fā)展商要再去增加土地儲備，對于我們接下來是土地儲備如何變現(xiàn)的過程。所以，在這樣的前提下公司對未來每年增長20%是有信心的。

　　我們?nèi)ツ甑哪繕?biāo)沒有實(shí)現(xiàn)可能是一些誤解。2012年我們當(dāng)時制定的全年銷售計劃是800億元，2012年我們完成了923億，這個計劃在中國大規(guī)模宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場最差的環(huán)境下是實(shí)現(xiàn)了。

　　以后隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，十八大以后中央領(lǐng)導(dǎo)集體清晰化之后，每年增長20%計劃目標(biāo)是有信心的。我們今年的目標(biāo)是1000億，比去年增長了25%。不過，這個25%的增長是基于800億的目標(biāo)，如果按照923億來計算就沒有那么多。

　　去年所有的投資者對公司比較擔(dān)心的是負(fù)債率過高，我們也應(yīng)允了投資者的要求，這一年公司把降負(fù)債作為核心目標(biāo)，包括公司的土地儲備維持在3%左右的增長。包括我們的工程建設(shè)也放慢了交樓的速度，保證整個公司運(yùn)營現(xiàn)金的安全，通過這一年的努力使我們的負(fù)債率降到了80%多，而這個降幅是投資者滿意的，而今年一月份我們配股之后把負(fù)債率降到了69%多。

　　其實(shí)，我們?nèi)匀豢紤]在2013年公司安全運(yùn)營的情況下暫不派息，當(dāng)我們認(rèn)為公司現(xiàn)金非常充裕，房地產(chǎn)形勢非常好的時候，公司會考慮派息的政策。

　　現(xiàn)場提問：許主席成為政協(xié)常委是不是跟您對足球事業(yè)的貢獻(xiàn)有關(guān)系？如果恒大以后不再向足球方面投資，您會以個人的名義繼續(xù)投資足球嗎？或者說你也不投資了？去年恒大在足球方面一共投了多少錢？有沒有盈利回報？

　　第二，去年恒大的收入有增長，但是純利的空間縮小了不少，這跟您一向提倡應(yīng)該限制房地產(chǎn)盈利的高增長有沒有關(guān)系？這個水平對于恒大來說是不是很合理？未來會不會有所提升？

　　第三，恒大未來五年的增長要達(dá)到30%的目標(biāo)，但在土儲方面卻限制增加的步伐，還要控制負(fù)債率，那么公司未來的增長動力來自已有的土地儲備要賣得更好一些，是會提高去化率？提高均價？還是以什么樣的方式保持增長？

　　許家?。?/strong>政協(xié)常委和足球有關(guān)系嗎？這樣說好像這個常委是踢出來的。只能說這是國家對恒大各方面的認(rèn)可，這其中有很多關(guān)要把控，包括國家各部委對公司各方面的情況、企業(yè)情況和個人情況都有所把關(guān)。但是，不能說投資了足球就可以當(dāng)政協(xié)常委，肯定不是這個關(guān)系。我感覺常委不常委，我還是我，沒什么區(qū)別。

　　不是說大家關(guān)心的足球、排球我們就不投資了，我們一直認(rèn)為這是公益事業(yè)，企業(yè)應(yīng)該來做，另外通過足球也的確提升了恒大的品牌。

　　剛才說我們除了房地產(chǎn)主業(yè)以外不再投入其他非主業(yè)的東西，是比如說投入航天工業(yè)等之前從來沒有進(jìn)入的行業(yè)，但原來投入的行業(yè)我們認(rèn)為是非常正確的，足球?yàn)楹愦髱砹似放?，我們?yōu)楦淖冎袊闱蛐蜗笠沧隽素暙I(xiàn)，也承擔(dān)了社會責(zé)任。

　　關(guān)于利潤的情況，毛利率和凈利率都有所下降，這也是符合實(shí)際的。去年整個經(jīng)濟(jì)形勢不是很好，房地產(chǎn)也相對比較蕭條，在這種情況下恒大在一季度銷售了80億。去年年初的時候我講過一句話，我說2011年的12月份和2012年的一季度是中國歷史上房地產(chǎn)十年之內(nèi)最蕭條的幾個月，而現(xiàn)實(shí)證明確實(shí)很差。

　　而過完年的時候房地產(chǎn)會起來，到了四、五月份成交量各方面果然都起來了。接下來因?yàn)閲液暧^經(jīng)濟(jì)調(diào)控從五、六月份到下半年力度都很大。作為一個房地產(chǎn)企業(yè)，任何一個企業(yè)在去年這種形勢下能夠度過也是很不容易的。

　　所以，在這方面恒大采取的是幾個原則：第一，在去年一季度的時候，由于形勢不好我們在銷售上沒有加大力度，所以上半年銷售僅僅是330億，而下半年實(shí)現(xiàn)了銷售600億。也就是說在下半年的時候形勢稍微好轉(zhuǎn)的情況下恒大加大了力度，尤其是在九月份，公司做了很多讓利活動。尤其是即將竣工的項(xiàng)目，我們加大了銷售力度，為了去化率更好，所以我們?nèi)ツ耆甑慕粯蔷鶅r下降了，這符合一般規(guī)律。

　　同時，我們在去年為了確保公司運(yùn)營順暢，確?，F(xiàn)金流充足，確?？刂骑L(fēng)險的能力，所以在工程建設(shè)方面適當(dāng)?shù)姆怕怂俣取Ｒ簿褪钦f我們有一些樓宇要交，但是離交樓期還差很遠(yuǎn)時間，有的還差一年的時間甚至一年半的時間工程就可以竣工了。在這種情況下，我們考慮到公司的運(yùn)營，適當(dāng)放慢了工程建設(shè)速度，一部分樓可以在去年下半年竣工的放慢建設(shè)速度以后可能就會在今年竣工。所以，這就使我們交樓的計劃實(shí)現(xiàn)了略有增長，達(dá)到650億的交樓規(guī)模。

　　650億的交樓會使銷售項(xiàng)目數(shù)量的增加，新項(xiàng)目的數(shù)量增加，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用會增加，所以同樣會帶來凈利率的下降，這也符合一般正常的實(shí)際情況。

　　關(guān)于公司未來五年發(fā)展規(guī)劃，最大的動力是恒大有一個非常穩(wěn)定、健康的管理團(tuán)隊(duì)，有一個非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砟Ｊ?，有一個在全國布局非常完善的系統(tǒng)，現(xiàn)在我們在全國31個城市都有分公司。分公司下面我們還有三線城市96個，恒大在全國的布局已經(jīng)布得非常完善

　　另外，我們的土地儲備也足夠高速增長的需求。所以，我們對未來五年的增長非常有信心。

　　在產(chǎn)品生產(chǎn)的過程中，恒大有非常好的隊(duì)伍，非常好的管理模式，標(biāo)準(zhǔn)化，緊密型的現(xiàn)代化企業(yè)管理模式，足以使恒大保持20%到30%的增長。大家知道恒大在2006年底的數(shù)據(jù)和2011年的數(shù)據(jù)相比，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括土地儲備量、在建工程面積、銷售面積，銷售金額，利率都實(shí)現(xiàn)了平均46倍的增長。

　　我們之前的五年時間實(shí)現(xiàn)了平均46倍的增長，所以我們把公司的發(fā)展戰(zhàn)略由原來的高速增長調(diào)整為穩(wěn)步增長，穩(wěn)健經(jīng)營。當(dāng)然，20%到30%的增幅大家認(rèn)為很高，但是與前面的五年相比這個增長已經(jīng)是很穩(wěn)定的了。

　　所以，實(shí)現(xiàn)這個規(guī)模的增長是在恒大開發(fā)建設(shè)的計劃指標(biāo)量、規(guī)模上就有這樣的基礎(chǔ)上，我們還是非常有信心的。

　　現(xiàn)場提問：今年公司會采取哪些措施提高恒大的凈利率？第二，恒大會不會繼續(xù)堅(jiān)持薄利多銷的策略？

　　夏海鈞：作為一個企業(yè)，提高利潤率是我們長期堅(jiān)持的目標(biāo)，但是關(guān)于這個目標(biāo)我們有一句話叫做君子愛財，取之有道。

　　我們的毛利率和凈利率的提高是靠集團(tuán)的管控。第一，我們超前進(jìn)入中國具有發(fā)展?jié)摿Φ亩?、三線城市，且土地儲備每年都有提高，而每年的土地成本都有提高，這些土地成本的提高代表著中國的土地資源越來越少。我們通過超前進(jìn)行了二、三線城市的土地儲備，使房地產(chǎn)成本在土地資源進(jìn)行了鎖定。

　　第二，我們通過標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營建立了幾個產(chǎn)品系列。這個產(chǎn)品系列的建立代表著我們在設(shè)計和材料的選購方面的集約化管理。因?yàn)槭菢?biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，所以我們的材料采購都是進(jìn)行了編號，對中國最大，乃至全球的材料供應(yīng)商、建材商都進(jìn)行了集約化的采購。

　　我們有一個數(shù)據(jù)顯示公司從2008年進(jìn)行集約化采購以后，材料采購成本逐漸降低，假設(shè)2008年的采購成本是1，這兩年在原材料成本逐漸升高的情況下，我們的采購價格已經(jīng)從1%降到了0.82%。公司每年的材料采購成本都在降低，2012年成本我們降低了1.5億左右，這就是我們集約化采購帶來的成果。

　　再加上標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營，通過大規(guī)模的集中招投標(biāo)，把中國最好的企業(yè)引入到公司，包括中鐵、中建等全國最大的施工企業(yè)都在做恒大的項(xiàng)目。因?yàn)楹愦笫羌邪l(fā)標(biāo)的，施工成本也大幅降下來了。

　　所以，通過施工環(huán)節(jié)的成本降低，通過土地成本的降低使我們的建筑成本，項(xiàng)目的綜合成本始終保持在一個合理的水平上，在這種情況下維持利潤率，既實(shí)現(xiàn)公司的利潤率，又能保證我們的銷售價格始終維持在讓中國老百姓買得起的戰(zhàn)略目標(biāo)之下。

　　關(guān)于薄利多銷這個問題我已經(jīng)回答了，這是因?yàn)槲覀儼殉杀驹搭^控制了，建筑施工的成本控制了，當(dāng)然公司還會繼續(xù)堅(jiān)持薄利多銷的原則。我們有一個觀點(diǎn)，因?yàn)橹袊习傩帐亲畲蟮男枨笫袌?，讓老百姓買得起住房的發(fā)展商才最具有生命力。所以，公司不是追求所謂的無限制的高額利潤率，我們認(rèn)為是保持合理的利潤率增長。

　　只要利潤率是合理的，老百姓買得起，公司在總量的增長上就會實(shí)現(xiàn)企業(yè)最終盈利目標(biāo)。比如說100億的目標(biāo)，假設(shè)凈利率30%可以實(shí)現(xiàn)，如果把規(guī)模擴(kuò)上去以后總額變大也能夠?qū)崿F(xiàn)。

　　所以君子愛財，取之有道，我們還是堅(jiān)持民生地產(chǎn)，堅(jiān)持讓中國老百姓買得起的目標(biāo)，來符合中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，我相信我們所制定的五年目標(biāo)都是基于對中國城鎮(zhèn)化建設(shè)、基于民生房地產(chǎn)理念來實(shí)施我們的戰(zhàn)略。

（審校：勞蓉蓉）