從業(yè)績(jī)?cè)鏊賮?lái)看，世茂股份近幾年進(jìn)入結(jié)算的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，凈利潤(rùn)將會(huì)有較快的增速，且目前股價(jià)對(duì)應(yīng)的PE估值僅為8.2倍；從重估價(jià)值來(lái)看，世茂股份每股NAV為16.49元，折價(jià)44.1%，折價(jià)率略高于主流的二線地產(chǎn)股。

　　自2009年重組至今，世茂股份管控體系發(fā)生了兩次變化：第一次變化是重組后至2011年，世茂股份搭建了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的管控體系，組建專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)部門(mén)，實(shí)行專(zhuān)業(yè)分工，專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。第二次轉(zhuǎn)變是2011年至今，在調(diào)控的背景下，公司對(duì)第一階段的管理體系進(jìn)行優(yōu)化，形成"5+1"的區(qū)域管理模式，提高了管理效率；同時(shí)，公司日常的各種經(jīng)營(yíng)決策也逐漸形成一套科學(xué)體系；員工的考核機(jī)制也更為透明，績(jī)效與業(yè)績(jī)掛鉤，提升員工積極性。世茂股份變化之二：商業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)能力趨于成熟紹興和昆山兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)，體現(xiàn)了世茂股份在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理能力。

　　這兩個(gè)項(xiàng)目都是當(dāng)時(shí)資產(chǎn)注入獲得，世茂股份接手后在原有規(guī)劃上做了諸多調(diào)整，之后基本上都滿租；而且，紹興世茂廣場(chǎng)從開(kāi)業(yè)至今，平均租金同期已經(jīng)增長(zhǎng)23%，而整個(gè)商業(yè)收入有50%以上的增長(zhǎng)，公司商業(yè)管控能力大幅提高。而世茂股份單獨(dú)獲取的濟(jì)南項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，將會(huì)再一次展現(xiàn)公司在商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理以及開(kāi)發(fā)復(fù)制能力。

　　世茂股份變化之三：外延式擴(kuò)張起步，銷(xiāo)售有望持續(xù)放量在2011年之前，為世茂股份貢獻(xiàn)收入的樓盤(pán)并不多；在2011年也僅有6個(gè)樓盤(pán)貢獻(xiàn)結(jié)算收入。而目前，在售樓盤(pán)在11個(gè)以上，世茂股份外延式擴(kuò)張速度可以預(yù)期。目前，世茂股份的可售貨量近160億，上半年銷(xiāo)售45億元，全年銷(xiāo)售有望近90億元。我們相信，隨著后續(xù)在建項(xiàng)目逐漸進(jìn)入銷(xiāo)售期，在合理定價(jià)的基礎(chǔ)上，世茂股份的銷(xiāo)售量有望持續(xù)快速增長(zhǎng)。估值及投資建議

　　我們認(rèn)為，世茂股份的價(jià)值存在一定程度的低估：從業(yè)績(jī)?cè)鏊賮?lái)看，世茂股份近幾年進(jìn)入結(jié)算的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，凈利潤(rùn)將會(huì)有較快的增速，且目前股價(jià)對(duì)應(yīng)的PE估值僅為8.2倍；從重估價(jià)值來(lái)看，世茂股份每股NAV為16.49元，折價(jià)44.1%，折價(jià)率略高于主流的二線地產(chǎn)股。結(jié)合公司今年以來(lái)管控體系的優(yōu)化，綜合來(lái)看，我們首次給予世茂股份"推薦"評(píng)級(jí)。

　　銀河證券：世茂之蝶變：優(yōu)化管控體系,提升商管能力