招商在上海在售的4個項目主要以高端為主，上半年均采取了以價換量的策略。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 許久未在公開土地市場露面的招商地產(chǎn)，昨日在上海高調(diào)了一次。

　　9月12日上午，在上海土地交易中心舉行的土地拍賣會上，招商地產(chǎn)經(jīng)過近百輪競價，最終力壓龍湖、金地等房企以8.86億競得一幅宅地，折合樓面價約12254元/平方米，溢價率為75%。

　　資料顯示，該地塊位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)海天花園西側，屬普通商品房用地，出讓面積為4.8萬平方米，容積率1.5，起始總價5.061億元，起始樓面價7000元/平方米。

　　高溢價拿地

　　作為今年以來上海最熱的一幅宅地，截止9月11日，該地塊已有40家企業(yè)領取競買申請書，其中14家提交了競買申請，在網(wǎng)上也有3輪報價，起始價上升為51010萬元。

　　拍賣當日現(xiàn)場共有13家企業(yè)參與競拍，這也為今年上海之最，其中參與現(xiàn)場競價的就有招商地產(chǎn)、龍湖、金地等國內(nèi)一線房企，甚至還有新加坡吉寶、新加坡慶隆等外資房企。

　　拍賣一開始，持1號牌的競買人就率先報出51210萬元的價格，隨后價格一路上升，競買場面也極為激烈，主持人甚至在競拍過程中4次提醒競拍企業(yè)理性競價。

　　而值得注意的是，持16號牌的競買人單輪跳價就達1.2億元，似乎志在必得，而最終也是該競買人——上海招商置業(yè)有限公司(該公司為招商地產(chǎn)的全資子公司)以8.86億元競得地塊，折合樓面價12254元/平方米，溢價率75%。

　　對于此次競拍，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，并非中心區(qū)地段的地塊競爭卻如此激烈、以及出現(xiàn)75%的溢價率，今年以來都極為少見！

　　一位參與現(xiàn)場競拍的房企人員則認為，“這個價格差不多，市場也是賣這個價，但如果加上出讓公告的一些限制，未來房企可能只能獲得微利?！?/p>

　　對此，上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也持相同觀點，他表示由于參與競拍房企多，現(xiàn)場競爭比較激烈，成交價格確實有點偏高，未來利潤可能較小。

　　另一上海業(yè)內(nèi)人士陸麒麟也稱，讓他最意外的是招商地產(chǎn)會以相對較高的溢價在徐涇鎮(zhèn)板塊拿地，因為該板塊周邊項目如今售價均在2.1至2.5萬元/平米左右，1.2萬/平米的樓面價還是有點偏高。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士持不同觀點。中房信研究總監(jiān)薛建雄就表示，該塊地是近期土地市場上推出得最優(yōu)質(zhì)地塊，所以競買企業(yè)很多。而此塊地周邊的在售項目如海天花園售價在2.2萬元左右，所以12254元每平方米的樓面價仍然非常理性。

　　其實，此次招商地產(chǎn)溢價75%拿下的地塊，并不是該板塊溢價最高的地塊。2010年2月，仁恒地產(chǎn)曾以38.2億元的價格拿下徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側B4-01地塊，當時溢價率高達430.7%，創(chuàng)造了青浦區(qū)域的總價地王，折合樓面價高達15498元/平米。

　　另一方面，招商地產(chǎn)此次選擇在上海高溢價拿地可能也是補充其在上海的土地儲備。

　　據(jù)公開資料顯示，招商上一次在上海的公開市場拿地則要追述到2010年2月，當時招商地產(chǎn)聯(lián)手萬科以17.16億元拿下松江區(qū)新城北部地塊，而該項目就是如今的佘山瓏原。

　　調(diào)整產(chǎn)品結構

　　除了較高的樓面價和溢價率外，該地塊出讓公告內(nèi)中的一些要求也值得關注。

　　出讓公告顯示，該地塊擁有中小套型(90平以下)住宅建筑面積將不得低于該地塊住宅總建筑面積的70.0%，計50610.11平方米，同時需配建5%的經(jīng)適房，建筑密度不大于30%。

　　相比招商地產(chǎn)之前在上海所獲取的土地和在售項目，該地塊小戶型占比之大實屬少見，因為之前招商在上海的項目均是以中高端的大戶型或別墅類項目為主。

　　對此，相關分析師就認為，招商地產(chǎn)選擇購入該地塊的一個原因，可能就是要調(diào)整其在上海項目的產(chǎn)品結構，因為在調(diào)控的大環(huán)境下，中高端產(chǎn)品的去化較慢，銷售情況也不好。

　　陸麒麟也談到，招商地產(chǎn)在上海在售的4個項目主要以高端為主，上半年大多采取了以價換量的策略，而目前市場上小戶型的剛需產(chǎn)品去化快，因而做此調(diào)整。

　　一位業(yè)內(nèi)人士則透露，在上半年招商地產(chǎn)各地區(qū)公司的銷售中，上海方面是表現(xiàn)較差的，主要是因為產(chǎn)品類型均受調(diào)控影響，因此招商地產(chǎn)有計劃在此次拿到的地塊上主要打造剛需產(chǎn)品，而以后也會更多的在上海打造此類產(chǎn)品。

　　或許就是受調(diào)控影響，今年上半年，最早傳出降價消息的是招商地產(chǎn)與萬科合作的佘山瓏原項目，該項目于3月中旬推出20套特價別墅，號稱6折起售。

　　而繼佘山瓏原6折起售之后，招商地產(chǎn)在上海的另一個項目招商海廷更是打出了高5.8折優(yōu)惠的旗號，而該項目為海灣度假區(qū)內(nèi)最大的一個獨棟別墅項目。

　　此外，5月底6月初，招商地產(chǎn)又繼續(xù)以“招商局成立140周年”為由掀起第二波降價潮。

　　除佘山瓏原和招商海廷外，招商地產(chǎn)在上海的其余兩個項目雍華府及海德花園也推出了一系列的降價優(yōu)惠措施。同樣的，這兩個項目也為別墅類產(chǎn)品。