大家不是羨慕美國嗎？弄出個(gè)泡沫，次貸危機(jī)，如中國到那個(gè)地步，我們可能就出局了，第三次革命，第幾次革命就跟不上了。

　　樊綱：非常高興再次出席博鰲房地產(chǎn)論壇。由于時(shí)間有限，國際的就不講了，著重講國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)的問題。

　　現(xiàn)在是這次軟著陸的底部，最低地時(shí)候，大概二季度是最低的，三季度后邊也許開始會有點(diǎn)兒起色。最低的時(shí)候，是各種說法都比較多的時(shí)候，是似是而非的說法也很多的時(shí)候。從一定道理來說，這次確實(shí)不應(yīng)該這么低，如果政策調(diào)整及時(shí)，不該這么低。但是，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長速度比較低，也不是說中國經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入了低增長，也不是說中國經(jīng)濟(jì)就需要拯救了。所以，第一個(gè)問題，我想講的是什么是中國經(jīng)濟(jì)的正常增長。

　　現(xiàn)在是軟著陸，從12%的增長降到8%，有的人說中國從此告別過去二十年的兩位數(shù)增長，現(xiàn)在到了8%的增長是低速增長。我說：

　　第一，講話要注重事實(shí)，過去二十年多數(shù)時(shí)期不是兩位數(shù)增長，多數(shù)時(shí)間是7%-8%的增長，90年代末通貨緊縮的時(shí)候，6%-7%的增長，那時(shí)候也是一大堆說法，世界上還有一本書《即將崩潰的中國經(jīng)濟(jì)》，新加坡政府還請我過去和這位作者在新加坡的黨校一對一進(jìn)行行政辯論。這個(gè)時(shí)候是各種說法都比較多的時(shí)候，F(xiàn)T等雜志上，各種觀點(diǎn)、各種說法都很多的時(shí)候，我們自己要有清醒的分析。

　　第二，現(xiàn)在降到8%就是低增長嗎？今后幾年8%左右的增長是低增長嗎？兩位數(shù)的增長就是好增長嗎？兩位數(shù)的增長對中國來講是過熱增長，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產(chǎn)泡沫?；氐?%左右的增長，世界上若干個(gè)研究小組研究的結(jié)論是，中國經(jīng)濟(jì)潛在增長率就是8%左右，低于7%通貨緊縮，高于9%通貨膨脹。所以，回到8%左右的增長是好消息，而不是壞消息。

　　那么，如果高于7%-8%的增長，房地產(chǎn)過熱增長，多了一塊，往往就容易出問題，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也是這樣，多了一塊就出問題，出什么問題？政府一天到晚調(diào)來調(diào)去，建了企業(yè)，沒市場了還倒閉，年預(yù)算是幾萬億的GDP增加值，那得涉及多少企業(yè)啊？一定在低谷時(shí)候是很多人難受的時(shí)候，一定有倒閉破產(chǎn)，不倒閉破產(chǎn)也會有兼并重組，一定會有這種情況。所以，追求的目標(biāo)是平穩(wěn)增長比較好一點(diǎn)。

　　所以，當(dāng)各種悲觀論調(diào)充斥市場的時(shí)候，我們應(yīng)該有一個(gè)客觀地分析。中國經(jīng)濟(jì)增長不是越高越好，最高的點(diǎn)在哪兒？今年12%？明年13%？后年14%？那中國經(jīng)濟(jì)會大崩盤，希望中國經(jīng)濟(jì)增長在今后10-20年不要大崩盤，不是大崩盤中國房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展前景；相反，如果大崩盤的話，那就慘了。

　　所以，我現(xiàn)在講講8%經(jīng)濟(jì)增長的問題，是針對目前有很多說法而講的。那么，還有很多的說法，剛才還接到郵件問我知不知道某報(bào)紙上登了一篇文章，關(guān)于中國的外匯儲備五年之內(nèi)將耗光等等，各種說法多了，不多說了。

　　什么是中國經(jīng)濟(jì)的正常增長？這與房地產(chǎn)的正常增長有關(guān)系，最好不要過熱增長，平穩(wěn)增長最好，太低了往上調(diào)一調(diào)，太高了往回壓一壓。大家不是羨慕美國嗎？弄出個(gè)泡沫，次貸危機(jī)，如果中國到那個(gè)地步，我們可能就會出局了，第三次革命，還是第幾次革命就跟不上了，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得重大成果。

　　這個(gè)判斷對理解現(xiàn)在的形勢和政策的分析很重要，怎么看待調(diào)控的成果？第一，從2010年下半年開始，政策出臺以后，那些價(jià)格高漲的地區(qū)基本上穩(wěn)定了下來，沒有波及到全國的絕大多數(shù)二、三、四線城市去，因此全國平均數(shù)總的來講沒有形成大泡。這句話是什么意思呢？2010年出臺政策還是相對比較及時(shí)的，這是第一句話，起到了作用，沒有使泡沫形成全國性的大泡沫。所以，孟總講的全國價(jià)格實(shí)際上這一兩年還有所上漲，都和這個(gè)是有關(guān)系的。因?yàn)?，全國盡管幾個(gè)大城市事實(shí)上有很多樓盤跌了20%-30%，但全國的數(shù)看不出有很大的跌幅。第二，要理解房地產(chǎn)市場的話，房價(jià)高不高和收入高不高是相對而言的。平均來說，假定這兩年(2010-2012)價(jià)格基本穩(wěn)定，但這兩年城鎮(zhèn)收入、人均收入(民意值)增加幅度10%以上，甚至農(nóng)民工的收入在這兩年都是10%以上的增長，什么意思呢？如果兩年收入增長互利的話，房價(jià)和收入比在產(chǎn)生變化，不要看房價(jià)有沒有降，而是要看房價(jià)和收入關(guān)系在發(fā)生的變化。當(dāng)然，房價(jià)沒降，有些階層收入增長沒那么快，平均增長10%，不一定每個(gè)人都增長10%，有可能原來收入低，即便增長了10%，也仍然感到房價(jià)比較高，買不起房子，真正有些社會問題沒有解決，對于那些問題的解決，要靠廉租房、保障房了。

　　因此，從這個(gè)角度來講，只要這幾年價(jià)格不再漲，哪怕沒有很跌，事實(shí)上相對于收入而言，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一定程度的調(diào)整。這在對于現(xiàn)階段形勢和下一步政策的判斷上，我認(rèn)為要充分認(rèn)識到這一方面的問題，這是第二個(gè)觀點(diǎn)。

　　第三個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急不是每天重復(fù)要抑制房價(jià)，而是要盡快地用經(jīng)濟(jì)手段替換下行政手段，用制度替換下政策。天天說要調(diào)控，調(diào)控的對象，調(diào)控的目的很明確了，就是要抑制投資性住房需求，保證消費(fèi)性住房需求的供給。針對這一條，剛才孟總說是打麻藥，我也同意這個(gè)觀點(diǎn)，臨時(shí)采取措施的話，我說中國的優(yōu)勢是可以用行政手段作為臨時(shí)措施。但是，你不能總是這樣吧？不能總是行政手段吧？我也同意朱會長所講的，行政手段不能在這個(gè)問題上拘泥于市場上一些西方性的觀點(diǎn)，當(dāng)制度一時(shí)緊急又建立不起來的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)手段無法馬上用的時(shí)候，作為應(yīng)急手段，行政手段要馬上上來，把泡沫先抑制住再說。但是，這終究不是長遠(yuǎn)的辦法，終究要通過各種新的制度的建設(shè)，包括經(jīng)過一段時(shí)間的試點(diǎn)來建立新的制度，用經(jīng)濟(jì)的手段、用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似“限購”這樣的政策。

　　應(yīng)該說，兩年半的時(shí)間過去了，一直堅(jiān)持調(diào)控，在這一點(diǎn)上我基本同意。否則的話，如果放棄對投資性需求的控制的話，中國貧富差距這么大，中國金融體制存在的一些問題，確實(shí)很容易產(chǎn)生新一輪的泡沫。但是，想想這些年的一個(gè)主要問題就是，這些行政手段用得很快。但是，制度的改革走得太慢。

　　幾個(gè)月前就聽說，有些省份在申請?jiān)圏c(diǎn)，房產(chǎn)稅這樣的新制度、新政策，遲遲沒見新的東西出來。兩年了，一些新制度的建設(shè)好象沒有什么新的進(jìn)展，除了上海、重慶那邊有很小范圍的試點(diǎn)之外。我認(rèn)為，第一是面可以寬；第二是試點(diǎn)的力度可以加大。針對投資性需求問題嘛，總之有很多辦法，特別是經(jīng)濟(jì)方面的辦法可以用，不管是房產(chǎn)稅，還是交易稅，大家是有爭議，但是可以試點(diǎn)，盡快抓緊這方面的試點(diǎn)，盡快抓緊這方面制度的改革和推出，替換掉臨時(shí)、應(yīng)急的一些行政手段，才能做到使房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定的發(fā)展，用不著政策一天到晚的在那兒調(diào)來調(diào)去。

　　以上三個(gè)問題，實(shí)際上也是講政策當(dāng)中面臨的很多問題，怎么看待現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)增長？怎么看待房地產(chǎn)調(diào)控的成果？怎么看待現(xiàn)在各種制度和政策的相互關(guān)系？希望看到今后一段時(shí)間在這幾個(gè)方面能夠有更清晰的認(rèn)識，在調(diào)控力度和調(diào)控手段上能夠根據(jù)新的情況做出必要的調(diào)整，我們的市場會更加健康一點(diǎn)兒。

　　我就講這些，個(gè)人觀點(diǎn)，供大家參考，謝謝大家。