為什么要調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)？我們要為很多在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中暴露出來(lái)的體制缺陷爭(zhēng)取時(shí)間。

　　陳淮：謝謝主持人，謝謝大家，這20分鐘讓我很忐忑，前面是高水平的賈所長(zhǎng)，后面是高水平的巴所長(zhǎng)，一個(gè)財(cái)政專家，一個(gè)金融專家。其實(shí)，調(diào)控房地產(chǎn)主要是他們倆兒的事兒。為了應(yīng)對(duì)好這一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，我特意寫(xiě)了一個(gè)提綱，在EMBA講四天課都不拿紙，但我為了防止后面高層次的巴所長(zhǎng)找出毛病來(lái)，我刻意三天三夜沒(méi)睡覺(jué)準(zhǔn)備了一個(gè)提綱。

　　給我出的題目是為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？就像問(wèn)父母為什么要管孩子？其實(shí)這個(gè)問(wèn)題是不言而喻的。這個(gè)題目，在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我準(zhǔn)備講三個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)為什么是支柱產(chǎn)業(yè)？第二個(gè)問(wèn)題是什么是不正常的房地產(chǎn)業(yè)？第三個(gè)問(wèn)題才是，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)？短短的時(shí)間，講三個(gè)大問(wèn)題。

　　第一個(gè)大問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)為什么是支柱產(chǎn)業(yè)？

　　我有時(shí)候經(jīng)常碰到，這多年來(lái)反復(fù)地、不停地碰到媒體問(wèn)，開(kāi)發(fā)商都進(jìn)二、三線城市了，他們會(huì)不會(huì)把泡沫帶到二、三線城市去？好象開(kāi)發(fā)商到那兒就是氣泡磚一樣，中國(guó)是建更多的房子，更快的建房子，住房的供和求的平衡才能夠更快的形成，還是更少的不建房子？不知道為什么我們把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展認(rèn)為一種災(zāi)害，是一種恐慌，是艾滋病毒，我們應(yīng)該努力把它消滅了才對(duì)？這種認(rèn)識(shí)是沒(méi)有道理的。房地產(chǎn)業(yè)之所以是支柱產(chǎn)業(yè)，在今天上午的對(duì)話中我說(shuō)了一句，并非是或者主要不是因?yàn)樗軌驇?dòng)多少個(gè)上下游行業(yè)，或者說(shuō)當(dāng)年的國(guó)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有多少個(gè)百分點(diǎn)的支持，這只是淺層次和短期的看法。房地產(chǎn)業(yè)之所以是支柱產(chǎn)業(yè)基于以下四個(gè)理由：

　　一是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走到了一個(gè)叫做城市化的階段，在這個(gè)階段上城市固定資產(chǎn)的大規(guī)模形成，是我們未來(lái)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，我們正處在一個(gè)城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期我們需要包括住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、公共建筑及地下基礎(chǔ)設(shè)施、高鐵、高速路等一系列的城市固定資產(chǎn)。如同我們沒(méi)有航空母艦，絕打不贏南海之戰(zhàn)，如果我們沒(méi)有一個(gè)大規(guī)模、高質(zhì)量的城市固定資產(chǎn)，我們就無(wú)法在21世紀(jì)初讓中華民族進(jìn)入世界一流的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。我們正處在這樣一個(gè)城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時(shí)期，在未來(lái)20-30年中，我剛剛賈看所長(zhǎng)寫(xiě)的一篇文章，“中國(guó)為什么還有20年的黃金期”？如果沒(méi)有這20年城市固定資產(chǎn)形成的規(guī)模、速度和質(zhì)量，決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)體在未來(lái)20-30年發(fā)展的規(guī)模、速度和質(zhì)量，我們靠大戰(zhàn)虎頭山、修水平梯田，永遠(yuǎn)讓老百姓過(guò)不上幸福的富裕日子，永遠(yuǎn)成不了世界一流的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。

　　二是符合客觀規(guī)律的中國(guó)老百姓消費(fèi)結(jié)構(gòu)，正在從以“衣食”為主向以“住行”為主升級(jí)。毫無(wú)疑問(wèn)，我們?cè)谇岸甑陌l(fā)展過(guò)程中，改革開(kāi)放過(guò)程中，人們的衣食需求得到了極大的滿足，衣食有余的目標(biāo)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)。人們不僅要求穿得好，吃得飽，而且要求住和行條件的改善。上午，我也提到2009年世界金融危機(jī)背景下，全球三大汽車體系，北美、東亞、歐盟三大汽車體系的產(chǎn)銷量萎縮了35%，而誰(shuí)也沒(méi)有想到，包括我們自己的汽車廠商也沒(méi)有想到，那一年中國(guó)汽車市場(chǎng)的產(chǎn)銷量都分別增長(zhǎng)了45%以上，一舉中國(guó)成為世界第一大汽車生產(chǎn)國(guó)，這只是住和行里面的一個(gè)側(cè)面。老百姓的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，這一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)、進(jìn)步趨勢(shì)是任何人也阻擋不了的，也不是什么樣的調(diào)控就能把這種趨勢(shì)改變的。

　　三是社會(huì)利益主體訴求已經(jīng)從此前簡(jiǎn)單的增加收入，獎(jiǎng)金上不封頂，下不保底，調(diào)動(dòng)一切積極因素，多種所有制并存，一部分人先富起來(lái)等諸多以改善收入為基礎(chǔ)的利益訴求，變成了提高收入與私人資產(chǎn)累積并存的利益結(jié)構(gòu)。我們正在從一個(gè)越窮越光榮，越窮越革命，有產(chǎn)是社會(huì)的敵人，是打倒的對(duì)象，這樣一種社會(huì)價(jià)值觀奔向，讓大多數(shù)老百姓有產(chǎn)的這樣一個(gè)社會(huì)。老百姓的私人財(cái)富累積，越來(lái)越多的人民群眾進(jìn)入到中產(chǎn)階級(jí)的這樣一個(gè)有產(chǎn)過(guò)程，是我們?nèi)姹夹】档钠渲袘?yīng)有之意，這樣一個(gè)趨勢(shì)決定了有房產(chǎn)是其中一個(gè)重要的體現(xiàn)形式。

　　第四，為什么房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革已經(jīng)走了很多年，但我們只是初步完成了產(chǎn)品的市場(chǎng)化階段，比如價(jià)格放開(kāi)、比如流通自由競(jìng)爭(zhēng)。在這之后，真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還有要素的市場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化，我們躍過(guò)了要素市場(chǎng)化，也就是資金、土地市場(chǎng)化的階段，直接進(jìn)入了國(guó)企市場(chǎng)化改革，坦率地說(shuō)這個(gè)改革只走了一半就基本上停步了。我們唯一公開(kāi)的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)——股市，在過(guò)去的兩到三年，巴曙松教授肯定不贊成我們已經(jīng)走到全世界最差市場(chǎng)這個(gè)地步了，產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)化裹足不前，因?yàn)槲覀冊(cè)谝厥袌?chǎng)化上沒(méi)有取得進(jìn)展。到今天，利率還是被政府掌控著的，土地還是被政府掌控著的，兩個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下最重要的基礎(chǔ)要素還不能夠在市場(chǎng)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式、優(yōu)勝劣汰的方式來(lái)獲得的話，我們永遠(yuǎn)進(jìn)不了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　我們的房地產(chǎn)業(yè)正在大規(guī)模的推動(dòng)著這樣一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的門檻，跨過(guò)這個(gè)門檻，這是第一個(gè)，我們?yōu)槭裁凑f(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，這些必然趨勢(shì)決定了它在未來(lái)20-30年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中、社會(huì)發(fā)展中扮演“支柱”的重要角色。

　　第二個(gè)大的問(wèn)題是，房地產(chǎn)市場(chǎng)什么叫正常？什么叫不正常？

　　今天上午，大概是一個(gè)湖南的媒體記者問(wèn)我說(shuō)，我們湖南5、6、7三個(gè)月成交量都放大了，是不是市場(chǎng)就不正常了？誰(shuí)跟你說(shuō)成交量放大就不正常了？是不是老百姓都不買房子，房地產(chǎn)市場(chǎng)就叫正常了？房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常，如果我們每天說(shuō)這個(gè)月成交量同比增長(zhǎng)了0.2個(gè)百分點(diǎn)，下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，這沒(méi)有意義。正常與否，一是是不是有大規(guī)模的投機(jī)性、投資性需求進(jìn)入市場(chǎng)了？如果成交量的放大并不是投機(jī)性需求，為賣而買的需求，過(guò)度占有資源的需求，那么它就是正常的。別以為成交量放大就是市場(chǎng)向壞，是不是有投機(jī)性、投資性需求大規(guī)模入場(chǎng)了？如果沒(méi)有這樣的因素，那我們認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)正常。

　　其二，是不是有大規(guī)模不正常的外來(lái)需求推動(dòng)了二、三線城市或者某一城市的房?jī)r(jià)？或者是需求？比如說(shuō)，溫州炒房團(tuán)，或者說(shuō)外來(lái)資金，游資，國(guó)際熱錢大規(guī)模涌入一個(gè)局部地區(qū)導(dǎo)致的？請(qǐng)注意，大家上午說(shuō)到“國(guó)八條”、“新國(guó)十條”之類的，都統(tǒng)統(tǒng)有一句，當(dāng)?shù)氐胤秸叨汝P(guān)注除本地需求之外的外來(lái)需求，如果短期內(nèi)出現(xiàn)大量外來(lái)需求的話，那么這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該有針對(duì)性的調(diào)控措施。

　　其三，有沒(méi)有恐慌性需求入市？有些老百姓被惡化的價(jià)格預(yù)期所推動(dòng)，提前大規(guī)模入市，導(dǎo)致了短期內(nèi)市場(chǎng)需求的大增。人們被某些不適當(dāng)?shù)妮浾撘龑?dǎo)，以為價(jià)格要暴漲了，土地都出地王了什么就怎么樣了，為什么同樣多次調(diào)控中要求各地政府公布未來(lái)3-5年土地和住宅供應(yīng)的計(jì)劃？也是為了改善老百姓的預(yù)期，防止恐慌性需求的產(chǎn)生。

　　其四，有沒(méi)有過(guò)度放松的金融杠桿，導(dǎo)致需求者不顧自己的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和承受能力而入市？如果誘導(dǎo)了老百姓以為是一個(gè)非常有利的入市時(shí)機(jī)，大規(guī)模負(fù)債，實(shí)際上在未來(lái)的收入和自己風(fēng)險(xiǎn)承受能力都無(wú)法承受的情況下，那這個(gè)市場(chǎng)是不正常的。

　　如果沒(méi)有以上四種不正常，那么僅僅是老百姓改善性需求，自住性需求，以及低端群體優(yōu)先改善的需求，那么這種成交量大和小沒(méi)有什么不正常。我們的任務(wù)就是讓中國(guó)低端老百姓，住房困難的群體，自住性的需求，首次置業(yè)的需求優(yōu)先得到改善，較快的得到改善，不是不讓他們改善，不讓他們買房子。前不久，有些地方在公積金政策上加以了一些調(diào)整，于是就有媒體說(shuō)這是對(duì)抗中央的宏觀調(diào)控，這是變相給房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，我以為這種說(shuō)法對(duì)公積金基本性質(zhì)都不認(rèn)識(shí)，公積金就應(yīng)當(dāng)盡量多，想方設(shè)法的、靈活的帶給那些需要購(gòu)房的自住性需求，而不是把它存起來(lái)進(jìn)股市，盈利，或者被挪用去建保障房，它本來(lái)就是老百姓滿足自住需求的一種政策性工具，這沒(méi)有什么不對(duì)，應(yīng)該說(shuō)做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我們的公積金大量留存，而需要得到這種政策性工具支持的基本需求還如饑似渴而不得。

　　第三個(gè)大問(wèn)題，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　也經(jīng)常被人們問(wèn)到，把房?jī)r(jià)調(diào)到百分之多少就是調(diào)控的目標(biāo)了？我從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣的調(diào)控目標(biāo)，我也不認(rèn)為把目標(biāo)設(shè)定在這樣一個(gè)指標(biāo)上是符合客觀規(guī)律的。我們?yōu)槭裁葱枰{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)？同樣有四個(gè)因素。

　　其一，要讓這個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)短期穩(wěn)定運(yùn)行密切結(jié)合。比如說(shuō)，通貨膨脹預(yù)期時(shí)，我們就需要收緊金融杠桿，維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，避免發(fā)生惡性的價(jià)格上漲。比如說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)增速過(guò)度下行的時(shí)候，導(dǎo)致失業(yè)、銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，我們就需要適度地降息，增加貨幣供應(yīng)量，增加信貸規(guī)模，支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這些沒(méi)有什么見(jiàn)智不見(jiàn)智，房地產(chǎn)是維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的客觀需要，房地產(chǎn)業(yè)也必須適應(yīng)這樣的調(diào)控，今后這是你一輩子命中注定要不停面臨的一個(gè)調(diào)控，就如同你不停面對(duì)氣侯變化要隨時(shí)增減衣服一樣正常。

　　其二，我們?cè)诠┎粦?yīng)求的短缺狀態(tài)下，有些有限資源，應(yīng)當(dāng)政府有責(zé)任、有義務(wù)保證那些低端群體，滿足自住性需求的群體、首次置業(yè)的群體，在資源有限的情況下，他們的需求優(yōu)先得到滿足。如果我們簡(jiǎn)單地把資源交給市場(chǎng)。那么，在供不應(yīng)求的情況下，自然是富人先得，誰(shuí)出價(jià)最高，誰(shuí)先得，而這不符合社會(huì)整體利益和公共利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，也不符合政府公共職能應(yīng)當(dāng)履行的目標(biāo)。

　　如同我多次舉到的例子，你上公共汽車有30個(gè)座位，你出錢把30個(gè)座位都買了，讓其他人站著，這顯而易見(jiàn)是一種公共利益的損失，你第一個(gè)上車，你可以任意挑一個(gè)座位坐，但你不可以把其他29個(gè)座位都占了。我們中國(guó)的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有蓋夠，遠(yuǎn)不像某些專家說(shuō)的，我們的家庭都到了110-120平米的平均水平了，那個(gè)時(shí)候他大概說(shuō)的是美國(guó)，我想他把國(guó)籍說(shuō)錯(cuò)了，我們?cè)谖磥?lái)20-30年處在絕對(duì)短缺的狀態(tài)，直到中國(guó)的人口在城鄉(xiāng)分布結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)步了，也就是中國(guó)農(nóng)民不再往城里搬了，像美國(guó)、日本一樣、歐洲、歐盟一樣，并且城市中大多數(shù)人進(jìn)入中產(chǎn)階級(jí)行列了，到那個(gè)時(shí)候我們的住房才能夠基本達(dá)到供求平衡，人口總規(guī)?；痉€(wěn)定了，然后每一個(gè)家庭的人口數(shù)相對(duì)穩(wěn)定了，在一個(gè)時(shí)期內(nèi)平均每個(gè)家庭數(shù)，我們就知道社會(huì)一共有多少個(gè)家庭數(shù)，每個(gè)城市有多少個(gè)家庭數(shù)，以這個(gè)家庭數(shù)×1.2，也就是戶均占有1.2套住房，100戶居民面對(duì)120套存量住宅的時(shí)候，我們才能夠走到住房供和求相對(duì)平衡的階段。在那個(gè)階段上，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，戶均面積是80-240平米的區(qū)間集中著90%以上的住宅。

　　其三，在調(diào)控中我們也在不斷深化自己的認(rèn)識(shí)，要優(yōu)化配置有限的城市資源和住房資源。如果我們僅僅是用限購(gòu)、限貸、限價(jià)，或者拉屎撒尿都算上，人口過(guò)度向北京、廣州、上海、深圳集中，我們只會(huì)導(dǎo)致像今天的孟買。大家可能看過(guò)，獲得奧斯卡金獎(jiǎng)的一個(gè)影片，叫做《貧民窟的百萬(wàn)富翁》，那表現(xiàn)的是一種在孟買這個(gè)超大城市中貧民窟的悲慘景象，我們只會(huì)導(dǎo)致里約熱內(nèi)盧、約翰內(nèi)斯堡這樣的貧民窟，只會(huì)導(dǎo)致很多同處一個(gè)發(fā)展水平線的新興經(jīng)濟(jì)體的覆轍。我們得調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，讓有限的資源在合理比例上配置在中小城市、二三線城市，形成大中小城市的合理結(jié)構(gòu)，讓人口的城市化更多的向這些需要進(jìn)一步擴(kuò)張的城市集中，這也是我們調(diào)控房地產(chǎn)其是應(yīng)有之意。

　　最后，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)？因?yàn)?，我們要為很多在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中暴露出來(lái)的體制缺陷爭(zhēng)取時(shí)間。哪些歷史缺陷？如同大家說(shuō)的，中央和地方的稅負(fù)關(guān)系，土地制度，收入分配結(jié)構(gòu)等，這些問(wèn)題都不是一撮而就，簡(jiǎn)單地條條例例，簡(jiǎn)單地控制一下信貸規(guī)模，嚴(yán)防地王產(chǎn)生就能夠解決的，我們得需要一段制度設(shè)立的時(shí)間，在這個(gè)過(guò)程中，我們應(yīng)當(dāng)讓房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序的發(fā)展，使我們?cè)谥贫劝才派夏軌蛳鄬?duì)地合理和盡量少走彎路。

　　以上三個(gè)問(wèn)題，僅供大家參考，謝謝大家！