政策“明線”微調(diào)方面，繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房限購及限貸政策，繼續(xù)保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 一邊是國務(wù)院辦公廳派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查，另一邊卻是違背首套房“自住需求”的原則，對于樓市調(diào)控政策暗自松動或從執(zhí)行力上對于當(dāng)前限購或限貸進(jìn)行微調(diào)，比如限購令到期未延續(xù)義烏限購令已“真空”7個月，又比如中山市降低二手房首付比例至五成等。

　　不論政策面強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)執(zhí)行，從當(dāng)前政策面走勢來看，基本上呈現(xiàn)出“明線”微調(diào)與“暗線”微調(diào)兩方面特征：

　　第一、圍繞首套房“自住需求”“明線”微調(diào)。這是指政府從政策層面主動對于樓市進(jìn)行的差別化的限售與信貸政策及其他已經(jīng)認(rèn)可的補(bǔ)貼和鼓勵措施，具體表現(xiàn)在政府已經(jīng)公開認(rèn)可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整以及由于降息、降準(zhǔn)等貨幣政策客觀上為樓市帶來的信貸環(huán)境的變化。

　　第二、“暗線”微調(diào)。地方政府打政策執(zhí)行的擦邊球或暗自放松限購或限貸政策。如對于補(bǔ)交社保及納稅證明的認(rèn)可、限購令到期未延續(xù)、調(diào)整限價政策標(biāo)準(zhǔn)以及違背首套房“自住需求”原則的購房補(bǔ)貼及獎勵政策等。

　　從政策執(zhí)行及市場走向意義的角度而言，“暗線”微調(diào)盡管短期內(nèi)可以滿足更多的市場需求，可以帶動市場成交量快速回升及市場基本面的快速回暖，但是，也很容易形成買漲不買跌的市場氛圍與樓市大起大落的市場環(huán)境，因此，盡管當(dāng)前政策面微調(diào)已成為大趨勢，但是，把握好政策微調(diào)的度和方向仍顯得非常重要，原因很簡單，這關(guān)乎市場走向是否正常、調(diào)控成果的維護(hù)以及整體房地產(chǎn)市場的是否健康發(fā)展等眾多問題。

　　從近期來看，近期樓市成交量回升，尤其是部分城市中高端市場成交放量引起成交均價反彈或出現(xiàn)上漲的跡象。以上海商品住宅市場為例，從成交結(jié)構(gòu)變化情況來看，2012年4-6月由于高端樓盤降價等因素成交趨于活躍，整個商品住宅均價已經(jīng)明顯呈現(xiàn)上升的跡象，2012年6月份成交均價達(dá)到年內(nèi)新高，達(dá)到24070元/平方米。2012年上海商品住宅上半年的均價也在高端市場放量的市場背景下達(dá)到22563元/平方米，并沒有出現(xiàn)下調(diào)的趨勢。

　　進(jìn)入7月以來，7月1-22日，由于中高端項(xiàng)目集中成交的作用，前22天上海市商品住宅成交均價達(dá)24545元/平方米。個別中高端項(xiàng)目由于降價、低開等原因集中放量，導(dǎo)致市場均價繼續(xù)維持相對高位水平。

　　因此，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家和本市出臺的房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房需求，經(jīng)上海市政府同意，就嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策發(fā)布了滬六條《上海市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》。

　　盡管滬六條《通知》發(fā)布內(nèi)容并沒有出臺任何新的調(diào)控政策，但是，就現(xiàn)有差別化住房信貸、稅收和住房限售政策從“執(zhí)行”層面再度強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)，強(qiáng)調(diào)“去投資化”的樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度，收緊了樓市政策“暗線”微調(diào)這條線。這些收緊的“暗線”微調(diào)政策包括歷次房管局所強(qiáng)調(diào)的如停止補(bǔ)交社保和納稅證明、非本地戶籍單身限購、酒店式公寓限購、嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付款標(biāo)準(zhǔn)、貸款利率標(biāo)準(zhǔn)等多方面內(nèi)容。

　　與此同時，政策“明線”微調(diào)方面，繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房限購及限貸政策，繼續(xù)保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。對于由于“暗線”微調(diào)而帶來的中高端樓市放量而引起均價上漲的問題，在政策層面進(jìn)行暗線微調(diào)的收緊，從執(zhí)行力度上控制中高端樓市成交，從結(jié)構(gòu)上為整體樓市降溫。

　　從政策走向?qū)τ谑袌鲇绊懚裕瑖鴦?wù)院辦公廳派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查之后，政策“暗線”微調(diào)有可能整體上有所收緊，從政策執(zhí)行力度上應(yīng)該總體上繼續(xù)保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。因此，政策層面盡管在執(zhí)行力度上有所收緊，但是對于鼓勵首套房“自住需求”入市的政策基調(diào)并沒有改變，政策“明線”的微調(diào)仍然將發(fā)揮著其對于剛需市場放量的刺激作用。

　　因此，就全國而言，政策面“降息”“降準(zhǔn)”與樓市“微調(diào)”形成市場疊加效應(yīng)，這個疊加效應(yīng)對于自住需求繼續(xù)“放量”起到刺激作用，預(yù)計(jì)整個下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面應(yīng)該在下半年的這個時間窗繼續(xù)保持“放量”。

　　此外，從本次國務(wù)院派出8個督查組進(jìn)行督查的角度來講，開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對下半年樓市抱有太樂觀的市場預(yù)期，應(yīng)該在下半年的這個時間窗繼續(xù)保持“放量”。

　　就具體需求而言，無論是一線城市，還是二三線城市，對于首套房置業(yè)者來講，由于明線“微調(diào)”政策的繼續(xù)，以及本次降息之后明確首套房貸利率在政策范圍內(nèi)可以最低至七折，那么也就明確地為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了市場機(jī)會，應(yīng)該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在這個階段，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升“淡市不淡”的市場局面。

　　對于改善型需求以及部分投資型需求來講，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動與暗線微調(diào)政策從執(zhí)行力上收緊，有可能導(dǎo)致中高端樓市隨著政策面的變化而出現(xiàn)一定波動，政策暗線微調(diào)執(zhí)行不嚴(yán)格時將是中高端市場需求放量的時間窗口，反之，中高端市場有可能由此而陷入困境。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者