　　而“中海紫御豪庭”項(xiàng)目所在的長風(fēng)6B、7C純住宅地塊，2009年拍出時(shí)總價(jià)達(dá)到70.06億元，成為當(dāng)時(shí)全國總價(jià)地王，地塊的樓板價(jià)也達(dá)到了22409元/平方米，與當(dāng)時(shí)周邊二手房的價(jià)格基本持平。

　　按照房地產(chǎn)行業(yè)一般規(guī)律，2009年的地王的確也是到了入市銷售的時(shí)候。

　　上海業(yè)內(nèi)人士介紹，此前該項(xiàng)目已經(jīng)多次傳出即將開盤的消息，但從去年11月、元旦到今年小陽春及最新的五一前后，該項(xiàng)目推遲入市已經(jīng)有四次。

　　有報(bào)道稱，圍繞該案場的巨幅形象廣告已經(jīng)在進(jìn)行搭設(shè)，周邊道路兩旁的道旗廣告上標(biāo)明“接待會(huì)館即將開放”的信息。往工地中望去，可以看到多棟在建的高層公寓已接近封頂。

　　有上海業(yè)內(nèi)人士稱，紫御豪庭即將入市的銷售肯定是開發(fā)商方面放風(fēng)造勢，但并不明確該項(xiàng)目是否已經(jīng)拿到了預(yù)售證。

　　上海中原研究部總監(jiān)宋會(huì)雍推測，從外觀來看，該項(xiàng)目的確已經(jīng)達(dá)到了可獲得預(yù)售資格的程度，但也有可能預(yù)售申請已經(jīng)通過，但中海并不去拿，也不去備案登記。

　　而觀點(diǎn)新媒體查詢上海樓盤資訊的官方網(wǎng)站，并未發(fā)現(xiàn)中海紫御豪庭項(xiàng)目獲得預(yù)售證等相關(guān)資料。

　　實(shí)際上，中海紫御豪庭入市的消息是否屬實(shí)尚無法定論，但上海業(yè)內(nèi)更為關(guān)注的應(yīng)該是該項(xiàng)目的定價(jià)究竟如何。

　　定價(jià)之難

　　對于中海紫御豪庭即將入市的說法，宋會(huì)雍直言目前時(shí)機(jī)其實(shí)并不成熟。

　　宋會(huì)雍表示，如果要選擇此時(shí)入市，該項(xiàng)目的定價(jià)最低在4-5萬元/平米比較合適，可能會(huì)有一些成交。

　　但顯然，這個(gè)價(jià)格和此前上海業(yè)內(nèi)對此項(xiàng)目的預(yù)估價(jià)格相去甚遠(yuǎn)。此前一度有消息稱，紫御豪庭的洋房定價(jià)將在7-8萬元/平米以上，而別墅更可達(dá)到10萬元/平米。

　　宋會(huì)雍認(rèn)為，這個(gè)價(jià)格太高，恐怕能接受的買家不會(huì)太多。

　　據(jù)其介紹，目前該項(xiàng)目周邊新房及二手房的報(bào)價(jià)不過在2-3萬元/平米之間，即使按照5萬元的定價(jià)，也已經(jīng)高出周邊項(xiàng)目價(jià)格許多。

　　同策研究咨詢部總監(jiān)張宏偉也指出，地王本身的開發(fā)講究通過拉長整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期形式，來實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值，第一批少量推出產(chǎn)品多是保本甚至虧本銷售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。

　　張宏偉甚至表示，以中海的背景和財(cái)力，肯定不著急一定要賣出去以回籠資金，多等個(gè)一年半載再開盤應(yīng)該也不在乎的。

　　張宏偉表示，包括本次消息在內(nèi)，中海紫御豪庭幾次傳出入市恐怕都是開發(fā)商的營銷策略，只是為了預(yù)熱市場，為項(xiàng)目多爭取一點(diǎn)曝光，為后期銷售做鋪墊。

　　上述人士稱，對上海10萬元以上項(xiàng)目的銷售情況做過統(tǒng)計(jì)，2009年一季度銷售約為130多套，2010年大概為76套，而今年一季度只成交了16套。在豪宅交易嚴(yán)重萎縮的情況下，紫御豪庭入市銷售也難有表現(xiàn)。

　　對于目前上海的市場環(huán)境，宋會(huì)雍也表達(dá)了相似的看法，但其同時(shí)也表示，雖然現(xiàn)在市場不好，但未來市場預(yù)期也不會(huì)好，項(xiàng)目如果再拖下去未來銷售難度只會(huì)越來越大。

　　宋會(huì)雍稱，在濱江凱旋門入市前后，上海豪宅市場曾有小幅回暖跡象，但隨后又冷了下來，如果要等大勢上升也不知要等到何時(shí)。此外，目前在上海也沒有房產(chǎn)稅取代限購的可能，即使取代，定位豪宅的紫御豪庭也是房產(chǎn)稅重點(diǎn)征收的對象，因此未來對紫御豪庭銷售的不利因素只會(huì)更多。

　　事實(shí)上，按照中海此前的預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目投資為103億元，這也成為該項(xiàng)目是否入市面臨兩難的重要因素之一。

　　如果高價(jià)入市，銷售可能不會(huì)太好，如果低價(jià)入市，則會(huì)壓低該項(xiàng)目的利潤空間，同時(shí)也對豪宅定位有所影響。

　　“定價(jià)已經(jīng)成為這個(gè)項(xiàng)目入市、銷售最為關(guān)鍵的因素了?！彼螘?huì)雍如是表示。

　　一線空窗

　　如果紫御豪庭近期不入市銷售，那么中海在上海就將只有位于浦東的御景熙岸一個(gè)主要在售樓盤，除此之外，再無其他。

　　更嚴(yán)重的是，中海目前在一線城市的布局看起來已經(jīng)嚴(yán)重削弱。在京滬廣深四個(gè)城市中，中海只有在北京的銷售最好，去年曾突破百億成為北京銷售冠軍房企。

　　而廣州，中海已經(jīng)在近兩三年都無新盤推出，僅偶爾有一些此前項(xiàng)目的尾盤清貨。至于深圳，中海的發(fā)展重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)至保障房，按照中海內(nèi)部人士表示，保障房銷售業(yè)績已占中海深圳公司九成。

　　因此，中海每月所發(fā)的銷售業(yè)績之中，華南地區(qū)的銷售情況也成為提及最少的區(qū)域。

　　按照4月10日中海發(fā)布的3月銷售業(yè)績顯示，其在3月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額90.54億港元，實(shí)現(xiàn)銷售面積49.64萬平方米，同比分別增長16.68%及下降14.59%。

　　其中，中西部地區(qū)（成都、重慶、西安）為中海國內(nèi)銷售額及銷售面積增長幅度最快，且銷售面積最多的地區(qū)，銷售額達(dá)25.48億港元，同比增長245.26%，銷售面積則為17.68萬平方米，同比增長108.98%；而環(huán)渤海地區(qū)（北京、天津、濟(jì)南）則為國內(nèi)銷售額最多的地區(qū)，銷售額為40.53億港元，同比增長45.32%。

　　顯然，以做高品質(zhì)項(xiàng)目而聞名的中海，在三個(gè)一線城市的高檔住宅層級幾乎處于完全“缺位”狀態(tài)。

　　雖然一線城市是此番調(diào)控重點(diǎn)而造成房地產(chǎn)成交量收縮明顯，但不可否認(rèn)，一線城市項(xiàng)目的利潤空間相對二三線城市還是更為充足。

　　以主要發(fā)展二三線城市的恒大為例，去年毛利率僅為33%，而這樣的利潤水平顯然是達(dá)不到中海的要求。

　　對此，張宏偉表示，房企向二三線下沉之后，拿地成本也會(huì)變。

　　不過，其同時(shí)也表示，除了利潤率的問題之外，如果在一線城市缺位太久，市場占有率肯定會(huì)受到擠壓，屆時(shí)重返市場，競爭將會(huì)加劇。

　　張宏偉稱，其實(shí)中海在上海還有土地，但因開發(fā)周期導(dǎo)致不能有新項(xiàng)目及時(shí)跟進(jìn)推出。顯然，對于各大房企必爭的城市，如果出現(xiàn)項(xiàng)目“空窗期”的情況則更為可惜。畢竟，在調(diào)控之下，恰恰是一些實(shí)力企業(yè)趁機(jī)擴(kuò)展市場的好時(shí)機(jī)。