“靠?jī)r(jià)格來競(jìng)爭(zhēng)？如果房子質(zhì)量不行，再怎么降價(jià)都沒有用。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李瓊皙 4月10日，金隅股份召開2011年度業(yè)績(jī)會(huì)，6位高管齊齊出席。

　　以董事會(huì)主席蔣衛(wèi)平為首的金隅管理層，在會(huì)上對(duì)金隅股份去年的業(yè)績(jī)情況進(jìn)行了陳述。

　　年報(bào)顯示，金隅股份2011年實(shí)現(xiàn)年收入274.1億元，收入較去年同期增長(zhǎng)29.3%；實(shí)現(xiàn)毛利69.3億元，同比增長(zhǎng)35.5%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)為34.3億元，同比增長(zhǎng)24.4%。

　　于報(bào)告期內(nèi)，金隅股份房地產(chǎn)板塊則實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入82.8億元，同比增長(zhǎng)18.9%，營(yíng)業(yè)收入占比29.7%；新開工面積186萬平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；新竣工面積107.8萬平方米，同比增長(zhǎng)8.8%。

　　2011年，金隅股份房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售面積97.3萬平方米，保障性住房占比為56.4%；房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)面積83.6萬平方米，其中保障性住房項(xiàng)目結(jié)帳面積為42.1%。

　　金隅股份表示，集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目平均的結(jié)轉(zhuǎn)單價(jià)為10045元每平方米，比去年提高了18%。報(bào)告期內(nèi)，公司有保障性住房項(xiàng)目順利開通，并迅速實(shí)現(xiàn)入帳結(jié)轉(zhuǎn)，累計(jì)吸收資金33.8億元，結(jié)轉(zhuǎn)收入23.8億元人民幣。

　　值得一提的是，金隅喜和園保障性住房項(xiàng)目從開工建設(shè)到入帳結(jié)帳僅用了17個(gè)月，項(xiàng)目開發(fā)周期的縮短顯著降低了資金成本，大幅縮短了項(xiàng)目的投資回收周期。

　　土地儲(chǔ)備方面，金隅股份2011年全年新增土地規(guī)模為116萬平方米，其中保障性住房項(xiàng)目新增62.6萬平方米，商品房新增53.8萬平方米。

　　在這116萬平方米的新增土地儲(chǔ)備規(guī)模中，通過金隅股份自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)化的新增土地規(guī)模為76.2萬平方米，占新增土地儲(chǔ)備總面積的65.5%；通過二級(jí)市場(chǎng)招拍掛底價(jià)取得北京、成都的兩個(gè)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，新增土地規(guī)劃面積為42萬平方米。

　　截止到目前，金隅股份土地儲(chǔ)備規(guī)模為620萬平方米，分布在北京、天津、重慶、成都、杭州、海南等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

　　以下為金隅股份2011年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司今年房地產(chǎn)板塊銷售目標(biāo)是多少？毛利率目標(biāo)是多少？商品房和保障房比例是多少？

　　王世忠：我是公司主管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的副總裁，由我來對(duì)這幾個(gè)問題進(jìn)行回答。

　　2012年，金隅股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)合同簽約額是130億左右，預(yù)計(jì)簽約的面積是110萬平方米，現(xiàn)金流入110億，結(jié)轉(zhuǎn)收入100億。

　　公司目前商品房和保障房面積比例大概是55%和45%，保障房結(jié)轉(zhuǎn)面積是55%，商品房是45%；從結(jié)轉(zhuǎn)金額來說是保障房35%，商品房65%。

　　鄭寶金：毛利率的目標(biāo)現(xiàn)在仍然定位在23%左右，會(huì)保持去年的水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年公司的可售貨量是多少？推盤計(jì)劃怎樣？今年前三個(gè)月的具體銷售情況如何？

　　王世忠：今年有證可售的面積大概在80萬平方米左右，今年新開工面積預(yù)計(jì)是130萬平方米，但是新開工有一部分在下半年或年底開工，計(jì)劃預(yù)售簽約面積是在97萬平方米。

　　鄭寶金：一季度價(jià)格比去年下降了7%-8%，量比去年同期降了25%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：金隅股份怎么看中國(guó)房地產(chǎn)未來的走勢(shì)？對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，會(huì)有怎樣的應(yīng)對(duì)策略？

　　蔣衛(wèi)平：房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求還是很大，表現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一個(gè)，城鎮(zhèn)化建設(shè)非常快；第二，中國(guó)人口和年輕人結(jié)婚以后住房需求很大。

　　剛性需求表現(xiàn)在住房上一個(gè)是商品房，另外一個(gè)是保障房。所以，我們認(rèn)為目前國(guó)家宏觀調(diào)控使投資性或投機(jī)性的需求得到扼制，但是剛性需求是鼓勵(lì)和支持。

　　作為金隅股份來講，房地產(chǎn)板塊有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿ΑＲ粋€(gè)是自有土地比較多；第二，自有土地是處在北京這樣一個(gè)特大型的城市。

　　我們上市之后有大量的資金，但是沒有拿高價(jià)地，在一、二線城市拿的土地價(jià)格都比較低，容量比較大。所以，我們的土地儲(chǔ)備就有一定的優(yōu)勢(shì)。

　　第三，金隅股份有一個(gè)非常大的特點(diǎn)，就是產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展的縱向力很大。包括水泥、混凝土和房地產(chǎn)是聯(lián)系在一起的。

　　這樣來講，無論是保障房和商品房，我們的產(chǎn)品在市場(chǎng)上還是比較有利的，同時(shí)品質(zhì)也比較優(yōu)良。

　　第四，金隅股份地產(chǎn)開發(fā)還是有比較大的利潤(rùn)空間，就是薄利多銷。保障性住房利潤(rùn)第一，但是基數(shù)會(huì)越來越大，基數(shù)越來越大利潤(rùn)就越來越多。

　　所以，房地產(chǎn)板塊在今年如果管理得好，預(yù)計(jì)2012年還會(huì)有增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)都是以價(jià)換量，公司會(huì)不會(huì)也采取這樣的策略？會(huì)不會(huì)對(duì)現(xiàn)在的尾房進(jìn)行減價(jià)，大概會(huì)減多少？您認(rèn)為以價(jià)換量會(huì)不會(huì)繼續(xù)？

　　蔣衛(wèi)平：我們不是靠?jī)r(jià)格，我們是靠品質(zhì)。

　　現(xiàn)在有一個(gè)很重要的信號(hào)，就是剛才我們講到剛性需求比較大，新的80年代青年結(jié)婚后需要住房。

　　在房子里面面積結(jié)構(gòu)，比如說有200多平方米的，有400多平方米的豪宅，也有五、六十平方米，六、七十平方米的商品房，這些商品房對(duì)于年輕人和小兩口居住比較合適。

　　所以，我們感覺到在市場(chǎng)的銷售面積小一點(diǎn)的房子，比銷售面積大的房子速度要快。銷售的速度快就不需要降價(jià)，在合理的利潤(rùn)水平上定價(jià)格就可以，讓青年人有一個(gè)合適的住房居住。

　　我們整個(gè)房地產(chǎn)策略就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括商品房和保障房的比例，也包括中大戶型和中小戶型的調(diào)整。此外，還包括了保障性住房中兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房的結(jié)構(gòu)調(diào)整。這個(gè)關(guān)系要調(diào)整好了、調(diào)整合適了，利潤(rùn)還是很可觀的。

　　當(dāng)然，金隅股份區(qū)別于其他房地產(chǎn)開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在于以下幾個(gè)方面。

　　第一，有建筑產(chǎn)量，包括水泥等新型建筑材料。

　　第二，自有土地比較多，所以建筑成本比較低，土地成本比較低，市場(chǎng)價(jià)格就有了一定的優(yōu)勢(shì)。

　　同時(shí)，我們房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括房地產(chǎn)面積的結(jié)構(gòu)，某一個(gè)小區(qū)里面大的面積戶型、中小型戶型的結(jié)構(gòu)調(diào)整和保障房結(jié)構(gòu)調(diào)整。包括在各個(gè)地域，比方說在杭州、在成都、在重慶、在北京、在天津、在房山……都有不同類型的房子。

　　這些房子從設(shè)計(jì)開始，就考慮了針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨胶途幼∑脕碓O(shè)計(jì)，同時(shí)，還根據(jù)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情來設(shè)計(jì)。

　　靠?jī)r(jià)格來競(jìng)爭(zhēng)？如果房子質(zhì)量不行，再怎么降價(jià)都沒有用。所以，我們的策略是結(jié)構(gòu)調(diào)整，把品牌和住宅優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來。我們不靠降價(jià)來加快銷售，而是靠結(jié)構(gòu)調(diào)整，靠品牌實(shí)力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：市場(chǎng)上保障性住房不賺錢，毛利非常低，公司怎么看這個(gè)問題？撇除商品房，公司保障房的毛利大概是多少？另外，公司提到自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)換，這部分土地是轉(zhuǎn)換為保障房還是商品房？政府在審批上會(huì)不會(huì)有一些問題，是不是需要再額外交稅和土地款？

　　王世忠：保障房分為兩個(gè)部分，即一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。對(duì)于二級(jí)開發(fā)部分，保障房的利潤(rùn)是不多的，我們基本上是5%到8%。

　　但是，保障房有一大優(yōu)勢(shì)，就是在現(xiàn)在調(diào)控狀態(tài)下，市場(chǎng)是不用考慮的，因?yàn)槲覀兌际枪_搖號(hào)，證件一到，基本上都能夠回款。而且，我們用的是自有用地的開發(fā)，前期投入很低，現(xiàn)金流入很好。

　　第二，因?yàn)槲覀兊谋Ｕ戏慷际抢米杂杏玫亻_發(fā)，自有用地絕大部分是轉(zhuǎn)化為保障房，其中有一部分是轉(zhuǎn)化為商品房，這是市政府對(duì)國(guó)有企業(yè)的要求。我們利用自有閑置土地的轉(zhuǎn)換，把一部分土地資金給盤活了，這是金隅股份做保障房的優(yōu)勢(shì)。

　　蔣衛(wèi)平：公司主要開發(fā)以兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房為主，本來不叫保障性住房，但相對(duì)商品房來說，是保障性住房。

　　吳向勇：去年公司房地產(chǎn)毛利率在30%以上，扣除商品房這一塊，保障性住房毛利率在20%以上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：國(guó)家對(duì)于金隅建保障房具體有什么優(yōu)惠政策，在這個(gè)領(lǐng)域面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是什么？

　　王世忠：現(xiàn)在基本上中央政府和地方政府都鼓勵(lì)建保障房，提供了很多優(yōu)惠條件。在這些優(yōu)惠條件之上，對(duì)于我們國(guó)有企業(yè)，尤其是我們上市大型國(guó)有企業(yè)，區(qū)別其它企業(yè)更優(yōu)惠的條件主要有兩個(gè)。

　　第一個(gè)，可以利用閑置土地變現(xiàn)做保障房。其實(shí)，這是政府和國(guó)資委提出的要求，也是政府和國(guó)資委對(duì)我們的支持。

　　剛才提到我們的保障房利潤(rùn)率達(dá)到20%，最主要是土地一級(jí)開發(fā)的收入，因?yàn)槭且患?jí)到二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，所以利潤(rùn)主要來自一級(jí)開發(fā)的收入，這是我們保障房的一大優(yōu)勢(shì)。

　　第二個(gè)優(yōu)勢(shì)，政府對(duì)于國(guó)有企業(yè)做保障房開了綠色通道，所有手續(xù)的辦理，包括搖號(hào)兌現(xiàn)的效率比較高，速度比較快，這樣使我們能夠很快回籠資金。

　　以上就是我們作為國(guó)有大型企業(yè)建保障房的最獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。