“再過3年，再造一個保利是可以隱隱約約看到的?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 4月10日，保利地產(chǎn)在上海舉行了2011年度投資者見面會，其高層向投資者詳盡介紹了今年的運(yùn)營策略。

　　“我們今年的總體基調(diào)是市場份額會增加、銷售會增長，策略上以銷定產(chǎn)?！北＠禺a(chǎn)高層如是稱。

　　新開工1000億

　　對于今年的推貨量和推盤節(jié)奏，保利表示，公司預(yù)計(jì)新推貨源在800-1000億，新推貨量主要集中于5-9月份，而120平米以上戶型預(yù)計(jì)同比減少20%-30%。

　　同時，保利2012年新開工目標(biāo)預(yù)計(jì)為1000億；而二季度將按計(jì)劃推售300億貨量，現(xiàn)有的未售房源也接近600億。

　　保利預(yù)計(jì)，4、5月份是傳統(tǒng)旺銷季節(jié)，對于行業(yè)來說肯定是放量的過程，對保利而言也是一個必須抓的窗口期，銷售肯定比一季度有上升。

　　不過，保利也表示，由于其產(chǎn)品大多位于受限購政策影響的一二城市，目前持有的大戶型產(chǎn)品去化還是較慢，在這類產(chǎn)品的銷售策略上會對癥下藥，至于最終結(jié)果，還是要看市場。

　　其實(shí)，僅就今年一季度而言，保利的實(shí)際銷售還是有所增長。

　　據(jù)保利4月9日晚間公告顯示，2012年一季度，實(shí)現(xiàn)簽約面積143.89萬平方米，同比增長8.98%；實(shí)現(xiàn)簽約金額148.66億元，同比增長6.07%。

　　對于一季度的銷售微增，保利總結(jié)為，政策微調(diào)、開發(fā)商配合和去年第四季度以來的需求釋放。

　　同時，保利也在數(shù)據(jù)上做了一些分析。其稱，在一季度的銷售情況中，總的客戶到訪量為13.8萬組，成交1.58萬套，分別比去年四季度增長16%和15%，來訪成交率為12%；集中推貨當(dāng)日成交率達(dá)到62%，較2011年全年提升10%，部分樓盤開盤成交率達(dá)90%。

　　而在客戶群體方面，2012年一季度91%為自住客，84%為首次購房者，67%為選擇按揭購房。

　　事實(shí)上，對于今年乃至未來幾年內(nèi)整體的增長，保利還是顯得很有信心。

　　保利董事長宋廣菊曾坦言，保利依然看好中國房地產(chǎn)市場的中長期前景，未來10-15年城市化和人口紅利仍將是正向的，中間會有波動，但不會因?yàn)檎{(diào)控就改變。因此保利未來保持每年30%左右的增長還是很有信心。

　　“再過3年，再造一個保利是可以隱隱約約看到的?！北＠邔釉诖舜瓮顿Y者見面會上如是稱。

　　商業(yè)地產(chǎn)策略

　　在公司的戰(zhàn)略發(fā)展方面，宋廣菊表示，保利將始終以普通住宅為主，有計(jì)劃增持商業(yè)物業(yè)，不會隨便調(diào)換戰(zhàn)略。

　　不過，具體到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展上，宋廣菊也曾提到，住宅過了黃金期之后，如果公司還需要保持競爭優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)將是一個必然的選擇。

　　事實(shí)上，僅就商業(yè)地產(chǎn)而言，保利在這方面的收獲也不小。

　　據(jù)保利年報(bào)顯示，公司2011年商業(yè)銷售簽約額150億，寫字樓商鋪銷售增速達(dá)168%和142%；2011年公司商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃，展覽服務(wù)，商場和酒店經(jīng)營收入超8億元，2011年底已有廣州保利中心，佛山保利水城，廣州保利世貿(mào)中心等多個大型商業(yè)體投入運(yùn)營。

　　至于今年的商業(yè)地產(chǎn)策略，保利高層介紹稱，2012年公司商業(yè)物業(yè)預(yù)計(jì)可售貨量達(dá)到151億（商業(yè)40%，寫字樓32%，公寓28%），主要位于一線城市。公司目前對商業(yè)物業(yè)的銷售目標(biāo)為，單月消化50%，半年消化80%。

　　另外，今年以來，保利也加大了在商業(yè)方面的宣傳和動作。

　　今年2月份，保利地產(chǎn)曾在北京舉行品牌發(fā)布會，公布了下一個十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　保利表示，公司將以北京作為試點(diǎn)區(qū)域，在養(yǎng)老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實(shí)現(xiàn)突破，同時未來十年將在北京加大商業(yè)地產(chǎn)的比重，今后會逐步提高商業(yè)地產(chǎn)在公司開發(fā)項(xiàng)目中所占的比例，配合整個保利地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)到住宅與商業(yè)投資“70：30”的新投資結(jié)構(gòu)。

　　對于養(yǎng)老地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保利在年報(bào)中也提及，公司將完成商業(yè)公司平臺搭建，推動養(yǎng)老地產(chǎn)在北京、上海、廣州等地項(xiàng)目落實(shí)，積極提升物業(yè)管理整合力度，同時大力促進(jìn)專業(yè)公司發(fā)展，助力房地產(chǎn)主業(yè)做大做強(qiáng)。

　　宋廣菊日前也曾提到，在堅(jiān)持以住宅開發(fā)為主的同時，保利也會高度關(guān)注行業(yè)新生增長點(diǎn)，比如商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)；目前保利在北京、上海分別有養(yǎng)老項(xiàng)目在試點(diǎn)，計(jì)劃今年底或明年能投入運(yùn)營。

　　拿地的考量

　　在此次投資者見面會上，保利對土地市場的態(tài)度，也是大家比較關(guān)心的話題。

　　對此，保利稱，今年預(yù)計(jì)拓展拿地支出在200億元左右，而這并不包含將于一年內(nèi)到期須支付的約90億元的土地款。

　　在實(shí)際拿地動作上，保利今年已分別在武漢、西安、以及佛山拿下四幅地塊，同期萬科僅在唐山競得一宗地塊。

　　對于拿地的方向，保利高層表示，一線大城市還是目標(biāo)，但眼光也要放在中心城市，不僅僅是一線城市。

　　雖然相比其他房企，保利一如既往地表現(xiàn)出了對獲取土地的濃厚興趣，但還是顯得較為謹(jǐn)慎。

　　保利高層稱，公司一季度其實(shí)是減少拿地的量了，因?yàn)閲鴥?nèi)土地市場的流拍率還是比較高。但保利也不排斥用收購方式去獲取優(yōu)質(zhì)的土地，公司現(xiàn)在的項(xiàng)目主要來自收購。

　　宋廣菊也表示，現(xiàn)在有些小企業(yè)或者降價，或轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目找出路。因此，保利會收一些項(xiàng)目，目前有些已經(jīng)在商談中。

　　保利高層還稱，去年拿地的成本都比較低，在拿地過程中，合作方式占到86%，而萬科合作方式是63%，今后還會加大合作的方式。

　　據(jù)悉，今年保利在西安獲取的兩宗土地都會引入合作方，而佛山的項(xiàng)目則是與信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司聯(lián)合取得。

　　此外，保利高層還表示，今年公司做了一些金融手段創(chuàng)新，可能下一步會和大基金進(jìn)行合作。

　　“目前保利正和多個保險(xiǎn)公司，對一些商業(yè)項(xiàng)目達(dá)成融資意向協(xié)議繼續(xù)以信保基金平臺進(jìn)行募集資金，還將引入其他知名基金管理公司，共同發(fā)起創(chuàng)立新基金?！?/p>

　　對于基金的發(fā)展，宋廣菊早前也曾表示，保利目前的房地產(chǎn)基金規(guī)模達(dá)到了60億左右，而保利擁有這個基金本身40%的股權(quán)。