　　首先，我們所看到的年報數(shù)據(jù)及分析文章，大都出自投行或證券分析師之手。這類文章的結構大致是這樣的：先是“截止幾月幾日，已有多少家企業(yè)發(fā)布了快報或年報”；接著是對這些家業(yè)績進行對比，最后得出結論。且不說這類文章幾乎都是對國內(nèi)滬深兩市上市房企的業(yè)績分析(事實上，在境外上市的國內(nèi)房企還有三十多家，這些企業(yè)的總體銷售業(yè)績占到所有158家上市房企業(yè)績的30%以上)，而且僅從有限的樣本數(shù)量，僅進行簡單的同比(而不是多年對比，同業(yè)對標)，所得出的結論通常是片面的。更主要的是，其結論可能有某種目的性，比如在短期內(nèi)打壓或抬升某些企業(yè)的股價。別忘了，投行或證券機構是做什么的。

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)銷售的自身規(guī)律決定了年報并不能反映當年度的經(jīng)營業(yè)績狀況。實際上，年報更多地反映了2010年下半年到2011年三季度前的狀況，而非自然年度的實況。通過年報數(shù)據(jù)把握房企2011年全年的經(jīng)營情況，時間節(jié)點至少提前了三個月，這是房地產(chǎn)企業(yè)的固有特點(銷售難以即期結算)決定的。

　　例如，萬科2011年度的合同銷售額1215.4億元，并非權益切分后的實際銷售額，而是合并報表的結果，而且與營業(yè)收入之間就相差了497.6億元(2010年相差574.5億元)。也就是說，萬科連續(xù)兩年約有500億元左右的未結算收入是往下一財年滾動著的。這種滾動，能在很大程度上保證其下年的銷售業(yè)績，從而使業(yè)績曲線更好看，但這種具有粉飾之嫌的做法，也在一定程度上掩蓋了其業(yè)績真實情況。

　　從筆者對一百多家上市房企年報解讀結果來看，2011年雖然有超過70%的上市房企實現(xiàn)了業(yè)績增長，但真實情況可能要比年報數(shù)據(jù)糟糕的多，這要等到2012年中報才能全面反映出來。

　　另外，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、土地需要提前儲備等特點也在很大程度上影響著當期業(yè)績。比如，在時機不好時，企業(yè)有意延遲開盤銷售。再比如，為了緩解2012年資金鏈緊張情況，企業(yè)可能在2011年下半年就有意地放慢了拿地速度和規(guī)模。這雖然影響了企業(yè)的未來增長性，但當年的現(xiàn)金存量和負債率指標反而更好。

　　令人不解的是，三月下旬，在僅有四分之一企業(yè)發(fā)布了年報全文情況下，業(yè)界的TOP10、百強、500強排名結果就出來了。近年來，有些企業(yè)為了追求所謂的行業(yè)排名，不惜犧牲利潤率及股東利益，不惜在年報上大做文章。更為嚴重的是，還給政府和社會公眾造成了“調(diào)控效果不明顯”的印象。這值得媒體和廣大業(yè)界企業(yè)警醒。

　　總之，上市房企年報中確實存在許多“真實的謊言”。因此，對年報中的數(shù)據(jù)不可不信，也不可輕信，還是獨立分析、獨立判斷為上。

　　宋延慶觀點新媒體專欄作者