“現(xiàn)在調(diào)控的氣候不好說(shuō)，所以我們寧可比較保守一點(diǎn)，這也是公司一直以來(lái)比較保守的作風(fēng)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 陳澤佳 武瑾瑩 “現(xiàn)在的調(diào)控氣候不好說(shuō)，所以寧可保守一點(diǎn)保增長(zhǎng)。”對(duì)于今年的銷售目標(biāo)，中渝置地副主席兼董事總經(jīng)理林孝文如是說(shuō)。

　　3月30日，中渝置地在香港召開了2011年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，副主席兼董事總經(jīng)理林孝文、執(zhí)行董事梁振昌以及投資者關(guān)系主管陳綺華共同出席了發(fā)布會(huì)。

　　截至2011年12月31日，公司全年收入創(chuàng)新高達(dá)52.753億港元，較去年增長(zhǎng)175%。中渝置地表示，收入增加主要由于年內(nèi)交付物業(yè)項(xiàng)目大幅增加所致。

　　其中，2011年中渝置地物業(yè)業(yè)務(wù)占集團(tuán)總收入89%，已成核心業(yè)務(wù)。錄得收入46.946億港元，較去年同期增長(zhǎng)252%。盈利4.202億港元，入賬毛利率由2010年的14.4%上升至27.5%。

　　針對(duì)物業(yè)已成為核心業(yè)務(wù)，林孝文表示，中渝置地現(xiàn)在已經(jīng)成功正式轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)公司了。

　　年內(nèi)，集團(tuán)合約銷售額實(shí)現(xiàn)63.78億元，同比增長(zhǎng)10%，已售建面積達(dá)74.08萬(wàn)平方米。2011年共推出13個(gè)項(xiàng)目，其中有4個(gè)新項(xiàng)目。同景國(guó)際城、山頂?shù)绹?guó)賓城及四海逸家為2011年貢獻(xiàn)最大的三個(gè)項(xiàng)目，其合約銷售最多。于2011年的合約銷售分布為83.8%、15.7%及0.5%分別來(lái)自重慶、成都及其他地區(qū)。

　　林孝文稱，年內(nèi)合約銷售的平均售價(jià)較去年同比增長(zhǎng)21%至8600元/平方米，其增長(zhǎng)部分原因在于公司推出一些高端物業(yè)產(chǎn)品，另外也跟各個(gè)項(xiàng)目后期房?jī)r(jià)上升有關(guān)。

　　另外，入賬總銷售建筑面積為60.93萬(wàn)平方米，主要來(lái)自8個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，其中重慶6個(gè)，成都2個(gè)。來(lái)自物業(yè)銷售收入及入賬總建筑面積較2010年同期分別增長(zhǎng)256%、201%，已確認(rèn)銷售平均售價(jià)增長(zhǎng)12.7%至每平方米人民幣6280元。

　　而于2011年12月31日，集團(tuán)未確認(rèn)收入約85.24億元，相當(dāng)于預(yù)售建筑面積101.05萬(wàn)平方米，因此，林孝文對(duì)完成全年目標(biāo)有信心地表示道，“基于保守的作風(fēng)，加上集團(tuán)未確認(rèn)收入，今年只要能完成銷售的60%就差不多可以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)了。”

　　關(guān)于拿地，他續(xù)稱，今年要審慎增加土地儲(chǔ)備，要看發(fā)展需要，有合適的土地，才會(huì)考慮拿地。

　　目前，中渝置地?fù)碛型恋貎?chǔ)備組合發(fā)展總建筑面積約1190萬(wàn)平方米，應(yīng)占建筑面積約800萬(wàn)平方米，平均土地成本約為2070元/平方米，其土地儲(chǔ)備主要覆蓋西部主要城市，包括重慶、成都、達(dá)州、貴陽(yáng)以及昆明，足以應(yīng)付未來(lái)五至六年發(fā)展之用。

　　以下是中渝置地2011年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：近期重慶在政治上有一些動(dòng)蕩，不知這對(duì)中渝置地在當(dāng)?shù)氐臉I(yè)務(wù)是否有影響？公司去年用了49億元收購(gòu)?fù)恋?，那今年?jì)劃預(yù)留多少資金來(lái)用于買地呢？

　　另外，與人和商業(yè)方面的濰坊項(xiàng)目現(xiàn)在的情況是怎樣，是不是款項(xiàng)都已付清？林孝文先生剛表示這屬于個(gè)人投資，但這個(gè)項(xiàng)目投資涉及金額較大，是否還有有其他的合作伙伴？

　　林孝文：首先，中渝置地去年是用了49億購(gòu)地，公司的財(cái)務(wù)狀況仍然是非常穩(wěn)健的，如果今年遇上好的土地、優(yōu)質(zhì)土地，而且價(jià)錢合理、發(fā)展?jié)摿茫具€是會(huì)考慮購(gòu)買，但同時(shí)這也要根據(jù)今年未來(lái)預(yù)售收入的情況，畢竟都是要看菜吃飯。

　　至于重慶方面的官員調(diào)動(dòng)，我認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)的影響并不大。其實(shí)在這方面，公司也和當(dāng)?shù)卣薪舆^(guò)頭，感覺(jué)仍然是對(duì)首次購(gòu)房的人有優(yōu)惠和輔助，所以一切都會(huì)很正常，因此在這方面是完全不用擔(dān)心的。

　　至于濰坊項(xiàng)目，確實(shí)是屬于個(gè)人的私人投資，這與中渝置地是百分之百?zèng)]有任何關(guān)系的，并且該項(xiàng)目一切都是照合約的規(guī)定去完成的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：由于重慶官員的調(diào)動(dòng)，那么集團(tuán)以后會(huì)不會(huì)改變重心，減少在重慶發(fā)展這么多項(xiàng)目？關(guān)于今年的支出，大概會(huì)是多少？另外，關(guān)于“確利達(dá)”另一個(gè)上市平臺(tái)，現(xiàn)在的進(jìn)展如何，打算集資多少？

　　林孝文：中渝置地不會(huì)改變一直以來(lái)的發(fā)展重心，因?yàn)楣镜闹饕剡€是在重慶，同時(shí)也非?？春弥貞c未來(lái)的發(fā)展，所以公司不需要去考慮將重心放在其他的城市的發(fā)展，所以繼續(xù)會(huì)努力不懈地發(fā)展中渝置地的重慶項(xiàng)目。而其他西部城市也會(huì)考慮，因?yàn)楣竞芏囗?xiàng)目都分別分布在西部的幾個(gè)主要城市，這些城市在客源方面會(huì)有所增大，可以幫助公司的成長(zhǎng)。

　　關(guān)于支出，今年的銀行還款大概是20億，接著需要支付的土地款是30億港元，而建筑費(fèi)和其他費(fèi)用加起來(lái)大概也有75億港元，所以今年總的支出大約會(huì)達(dá)到125-130億港元。

　　而今年公司的銷售目標(biāo)是68億元人民幣，即有80多億港元的目標(biāo)，如果達(dá)到這80多億，加上手頭上的現(xiàn)金，我相信是可以保持公司的負(fù)債比率在一個(gè)較低的水平。

　　關(guān)于確利達(dá)的另外一個(gè)上市平臺(tái)，目前在申請(qǐng)步驟中，所以要看看事情發(fā)展的情況如何，而集資各方面的事情公司高層也都還在商討研究中。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：看到報(bào)告顯示，截止2011年年底，公司未確認(rèn)收入已有85.24億元，而今年會(huì)有更多新的項(xiàng)目推出，那這樣看來(lái)，今年的目標(biāo)只定在68億元會(huì)不會(huì)太保守了一點(diǎn)點(diǎn)？

　　另外公司公布的拿地的成本大概是2070元/平，而售價(jià)其實(shí)不是很高，甚至未來(lái)會(huì)繼續(xù)推出位于達(dá)州、貴陽(yáng)等項(xiàng)目，估計(jì)房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大的往上漲的空間，那是否意味著公司未來(lái)兩年毛利的空間會(huì)繼續(xù)壓縮？

　　林孝文：沒(méi)錯(cuò)，今年公司定的68億元的銷售目標(biāo)的確是保守了一點(diǎn)，其實(shí)公司可以拿出來(lái)賣的資源大概已經(jīng)超過(guò)100億元，也就是說(shuō)今年的銷售如果能達(dá)到可售貨量的60%就差不多可以達(dá)標(biāo)了。但現(xiàn)在調(diào)控的氣候不好說(shuō)，所以我們寧可比較保守一點(diǎn)，這也是公司一直以來(lái)比較保守的作風(fēng)。

　　另外，如果今年推出達(dá)州等二三線城市的樓盤，確實(shí)它們的價(jià)格肯定會(huì)比以前的價(jià)格平均低了一點(diǎn)，但因?yàn)樗鼈兊牡貎r(jià)也相對(duì)低一點(diǎn)，所以公司還有信心保持毛利率在25-30%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：據(jù)觀察，公司在純利上并沒(méi)怎么增長(zhǎng)，而且貸息也沒(méi)怎么改變，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？

　　林孝文：這是因?yàn)橥恋卦鲋刀?。可以看到公司的土地增值稅撥備大概超過(guò)4億元，這也是因?yàn)橥瞥鼋桓兜捻?xiàng)目有一部分是來(lái)自渝北區(qū)的地塊，而渝北區(qū)地塊公司在1992年以很低的價(jià)格投得。所以在公司方面，土地增值稅在這個(gè)項(xiàng)目上要撥備一個(gè)相當(dāng)可觀的數(shù)目，因此這也影響了公司的純利。

　　但隨著對(duì)這幅地塊的開發(fā)，現(xiàn)在剩下的200多萬(wàn)平方米，有一部分是會(huì)做長(zhǎng)線投資的收租物業(yè)，所以在這基礎(chǔ)上，土地增值稅撥備的影響就會(huì)慢慢減小。

　　另外，在其他地方收購(gòu)?fù)恋氐某杀疽脖容^接近市場(chǎng)的價(jià)格，所以公司不會(huì)有更大的土地增值稅的撥備。