　　一般而言，個案價格下調(diào)15-20%成為當(dāng)前開發(fā)商激活成交量的基本底線，也是當(dāng)前市場個案大幅下調(diào)價格幅度的主流。目前的市場情況下，降與不降已經(jīng)不是問題，以“以價換量”的方式是“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開發(fā)商頭疼的大問題。

　　“一步到位地降”這種類型樓盤所在板塊或區(qū)域成交表現(xiàn)來看，一旦一個樓盤做出大幅降價的市場行為，并且推盤量達(dá)到一定的量，勢必會帶動整個樓盤的集中成交。如龍湖、中海的項目均如此，新城金郡、路勁翡翠灣等均是降價后的“日光盤”也是以低開方式入市達(dá)成比較好成交的案例。

　　但當(dāng)前市場出現(xiàn)大幅降價及“日光盤”的現(xiàn)象并沒有帶動整體宏觀樓市成交量的回暖，主要有以下四方面原因：

　　第一、從降價樓盤數(shù)量比例來看，目前只有5%左右的樓盤屬于“跑得快”這種類型，在當(dāng)前政策和市場環(huán)境下，整體市場具體每一個樓盤價格并沒有因為這次龍頭房企的降價而大幅降價調(diào)整，盡管多數(shù)開發(fā)企業(yè)對于未來市場降價的預(yù)期越來越強(qiáng)，但是半數(shù)以上的樓盤仍然按照原來的市場策略進(jìn)行推盤，多數(shù)樓盤的價格并沒有做深度的調(diào)整。

　　第二、同一區(qū)域或板塊內(nèi)具有購房資格的“房票”人群是一定的，“一步到位地降”的樓盤屬于第一個吃螃蟹的樓盤，第一個吃螃蟹的樓盤已經(jīng)將“房票”人群消化差不多，后續(xù)市場空間有限。

　　同一個板塊內(nèi)，如果出現(xiàn)1-2個樓盤大幅降價跑得快的樓盤，這個板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場就已處于“價格戰(zhàn)”狀態(tài)。“跑得快”的樓盤搶先降價勢必?fù)屜日加挟?dāng)?shù)鼐哂匈彿磕芰ν瑫r具有購房資格的“房票”人群。不言而喻，其他樓盤由于跑的慢，板塊內(nèi)已經(jīng)沒有足夠客戶來支持樓盤再次大幅降價推盤。

　　第三、大幅降價之外的其他開發(fā)企業(yè)與購房者陷于市場觀望導(dǎo)致樓市成交量長期處于低位。其他開發(fā)企業(yè)進(jìn)行觀望主要有兩個因素：

　　其他開發(fā)企業(yè)或樓盤由于當(dāng)前市場大幅降價看不清當(dāng)前市場局面而陷于市場觀望，部分購房者也由此進(jìn)一步觀望購房；同一個板塊內(nèi)，對于沒有做大幅降價的樓盤，再做大幅降價的策略調(diào)整就很難以有第一個大幅降價吃螃蟹樓盤那樣效果好。

　　第四、限購限貸以來，樓市的真實需求一直被壓制，盡管由于降價導(dǎo)致個案樓盤成交放量，但是宏觀樓市仍有不少市場需求由于政策面的原因沒有辦法進(jìn)入樓市進(jìn)行購房或投資。

　　另外，樓市價格會不會進(jìn)一步下調(diào)？其實目前20%左右的降幅已經(jīng)是價格底部，也是當(dāng)前開發(fā)商降價的底線。如果市場局面持續(xù)惡化，市場層面表現(xiàn)的更多的開發(fā)企業(yè)參與到降價的行列中來，而不是進(jìn)一步將個案的樓盤再進(jìn)行價格下調(diào)，原因很簡單，當(dāng)前個案價格下調(diào)15-20%已經(jīng)可以激活市場成交量，如，新城金郡、路勁翡翠灣等均是降價后的“日光盤”，降價可以達(dá)到成交量的效果，開發(fā)企業(yè)沒有必要再進(jìn)一步降價。

　　因此，從開發(fā)企業(yè)推盤策略及激活市場成交量的角度而言，把握好房價降幅成為關(guān)鍵。從當(dāng)前個案情況來看，房價降20%實際上有點降得過頭。降20%對于推盤來講除了可以激活市場成交量這個目的，更多的是蘊(yùn)藏著企業(yè)營銷策略的因素，如降價市場炒作話題、板塊熱度炒作、樓盤熱銷炒作、危機(jī)營銷等。

　　其實，關(guān)于當(dāng)前樓盤個案降價，只要相對于前期成交均價有10%左右的降幅就可以激活成交量了，開發(fā)企業(yè)沒有必要按照20%降幅進(jìn)行推盤。市場當(dāng)中所謂較大幅度折扣有可能是在前期備案價格基礎(chǔ)上或報價基礎(chǔ)上進(jìn)行的價格折扣，當(dāng)前全國各地出現(xiàn)樓盤打?qū)φ邸⑹袌鰭伿蹣潜P等現(xiàn)象，往往降價幅度大小言行不一，也存在利用這種所謂大幅折扣進(jìn)行市場進(jìn)行市場炒作的目的。

　　張宏偉觀點新媒體專欄作者