單次的下調(diào)其幅度也有限，如果半年內(nèi)形成連續(xù)2-3次持續(xù)下調(diào)，才有可能使市場(chǎng)流動(dòng)性寬裕一些，才會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款、住房貸款。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在央行表態(tài)貨幣政策“適度微調(diào)”之后，央行11月30日晚間突然宣布，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。三年來央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率，市場(chǎng)將迎來近4000億的資金釋放。而在此之前，央票利率連續(xù)三期下降，10月份信貸投放環(huán)比大幅上漲20%，資金面緊張局面得以緩解。

　　貨幣政策“適度微調(diào)”，或定向或定量寬松之后，從貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響角度而言，會(huì)不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)基本面產(chǎn)生影響？整個(gè)政策走向及未來市場(chǎng)預(yù)期是什么樣的？

　　我們可以從兩個(gè)方面來分析未來市場(chǎng)走向如何。

　　一方面，整個(gè)樓市需求確實(shí)存在，只不過是調(diào)控政策壓抑許久。其實(shí)，在當(dāng)前許多投資者正在持幣待購(gòu)，只要政策稍有松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。各大房企大幅降價(jià)導(dǎo)致購(gòu)房需求短期內(nèi)向降價(jià)樓盤井噴，導(dǎo)致個(gè)案樓盤成交量猛漲的現(xiàn)象就暗示樓市真正的需求所在。

　　另一方面，當(dāng)前及2012年調(diào)控重點(diǎn)仍將控制“價(jià)格”過快上漲作為主要目標(biāo)。從中央政府一致表態(tài)調(diào)控政策要持續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行的角度而言，無論是貨幣政策，還是具體的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，盡管總體是要促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，但是多次仍然強(qiáng)調(diào)將控制“價(jià)格”過快上漲作為主要調(diào)控的目的。

　　筆者看來，對(duì)于商品住宅市場(chǎng)而言，只要“價(jià)格”控制得住，其他方面比如市場(chǎng)交易量方面政策有可能會(huì)有所放松或出臺(tái)一些必要的“保量”的措施，而當(dāng)前各地的成交量未盡人意。

　　因此，貨幣政策“適度微調(diào)”，或定向或定量寬松盡管有助于信貸增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀上來講是利好消息。但當(dāng)前存準(zhǔn)率的單次下調(diào)，從微觀層面不一定表現(xiàn)為對(duì)開發(fā)貸款的松動(dòng)，也不一定表現(xiàn)為馬上會(huì)對(duì)住房貸款信貸額度的放松。

　　另外，單次的下調(diào)其幅度也有限，如果半年內(nèi)形成連續(xù)2-3次持續(xù)下調(diào)，才有可能使市場(chǎng)流動(dòng)性寬裕一些，才會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款、住房貸款。而短期內(nèi)這樣的貨幣政策微調(diào)的市場(chǎng)預(yù)期還不明確，因此，短期內(nèi)至明年年初來講，開發(fā)企業(yè)資金面的狀況難以改觀。

　　2012年年初開發(fā)商的資金鏈就不可能有大幅松動(dòng)，近期市場(chǎng)將是如何走向？整個(gè)樓市需求如何盡快釋放出來，這需要政策層面與開發(fā)企業(yè)雙方積極配合。具體來講主要有兩方面：

　　第一是繼續(xù)堅(jiān)持高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，在適當(dāng)時(shí)機(jī)繼續(xù)大幅優(yōu)惠促銷，回籠資金。

　　一方面因?yàn)橘Y金面的原因，另一方面因?yàn)槊髂昴瓿?ldquo;小陽(yáng)春”作為一年開局之關(guān)鍵時(shí)刻，開發(fā)企業(yè)尤其是龍頭開發(fā)企業(yè)還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，在適當(dāng)時(shí)機(jī)繼續(xù)大幅優(yōu)惠促銷，回籠資金。

　　第二是當(dāng)前信貸政策對(duì)于首套房置業(yè)者過于緊張，應(yīng)當(dāng)適度放松對(duì)于首套房置業(yè)的相關(guān)政策。

　　對(duì)于未來貨幣政策“適時(shí)微調(diào)預(yù)調(diào)”的方向，筆者認(rèn)為，當(dāng)前信貸政策對(duì)于首套房置業(yè)者過于緊張，2012年更應(yīng)該傾向于保護(hù)以自住剛性需求為主的購(gòu)房者，強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)的居住功能，弱化房產(chǎn)的投資功能。具體可以從以下幾個(gè)方向進(jìn)行微調(diào)：

　　第一、在信貸銀行給出更多的房貸額度，并且有適度的貸款利率優(yōu)惠支持自住剛性需求的首套房置業(yè)者；在審批時(shí)間周期上進(jìn)一步縮短審批周期；

　　第二、在首付比例上，各地應(yīng)統(tǒng)一降低首付比例至2成，改變當(dāng)前各地首套首付3成個(gè)別地區(qū)首套房首付比例也在4成以上這樣的狀態(tài)；

　　第三、在交易稅費(fèi)上對(duì)于首套房置業(yè)者給予更多的減免和優(yōu)惠，或以各種方式對(duì)于人才類首套置業(yè)需求給予購(gòu)房補(bǔ)貼等。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者