總購買力相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)面積增加，如果這些供應(yīng)的面積都要成交或者絕大部分成交，那么市場唯一的可能是價(jià)格下跌。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 所有的言論，幾乎都是只要政策一松開，那么地產(chǎn)金融環(huán)境都將得到顯著改善。其核心支撐是中國市場從來都是政策市，只要政府一開口，天下就沒有解決不了的問題。

　　但是，首先我是個(gè)堅(jiān)定的市場主義者；其次我相信，如果政府萬能，美國是斷不會(huì)發(fā)生金融危機(jī)的，不要說美國政府沒想法，大蕭條以后美國政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的管控一點(diǎn)也不比我們現(xiàn)在輕微；當(dāng)然第三點(diǎn)你更不要說，美國政府都是一些腦滿腸肥的酒囊飯袋家伙，這點(diǎn)我相信你也不會(huì)同意。如果我們用歷史的眼光掃描一下歐洲四百年金融史，答案是很清晰的，欠債總要還的。

　　上面廢話比較多，這里要給出筆者的理由。我們要討論的第一個(gè)數(shù)據(jù)是新增貸款數(shù)據(jù)（至于新增貸款發(fā)放依據(jù)，如果從經(jīng)濟(jì)邏輯來看，第一是外匯占款導(dǎo)致的貨幣增加；其次是金融系統(tǒng)依靠盈利增加的資本創(chuàng)造的基礎(chǔ)貨幣；第三則是央行依據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境需要發(fā)行的貨幣，這種方法的本質(zhì)是政府實(shí)行的貨幣貶值策略）。2007年我們新增貸款為3.6萬億，2008年為4.9萬億，2009年為9.6萬億，2010年為7.95萬億，2011年？大概會(huì)在8萬億以下；在經(jīng)歷了2008年2009年的飛躍，以及2010與2011年的高位平穩(wěn)以后，金融市場首先給我們留下了什么？答案在金融系統(tǒng)的銀行存款準(zhǔn)備金里（這里的假設(shè)是國家不再隨意發(fā)行貨幣，動(dòng)用貨幣貶值策略），那么金融系統(tǒng)目前21.5%的存款準(zhǔn)備金與市場運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)8%之間的差額準(zhǔn)備金，就是我們儲(chǔ)存的現(xiàn)金，如果按照每1%存準(zhǔn)對(duì)應(yīng)3000億現(xiàn)金來計(jì)算，在按照8%的存準(zhǔn)反算，如果將存款準(zhǔn)備金固定在8%的基礎(chǔ)上，那么現(xiàn)在市場還可以增加4萬億流通現(xiàn)金，大概50萬億的資金支持，這可是真是一筆巨額財(cái)富呀。但問題并不僅僅這么簡單。

　　這里有個(gè)數(shù)據(jù)，在2008年9月到12月之間，美聯(lián)儲(chǔ)給市場總共注入了12580萬億美元的現(xiàn)金，如果按照我們剛才的邏輯，美聯(lián)儲(chǔ)給市場總共注入了大概15.7萬億貨幣資金支持。我們把美國的能夠供應(yīng)的貨幣總量除以美國GDP總值，并將我們的可增貸款總量同樣除以我們的GDP總值，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)比例差別并不懸殊，也就是還可以放到同一環(huán)境中來進(jìn)行討論。那么我們現(xiàn)在可以用事實(shí)直接來說明，一方面就是美國并沒有產(chǎn)生我們現(xiàn)在面臨的CPI和PPI的大幅度上漲。這里你可能用美國的貨幣為全球流通貨幣來解釋說美元流向了境外市場并沒有滯留在美國境內(nèi)，美國人發(fā)錢，但把這些錢揣在了別人的褲包里。對(duì)于此，我無法用數(shù)據(jù)回答你，但我想一個(gè)正常的經(jīng)濟(jì)體運(yùn)行，不會(huì)存在單一貨幣流出現(xiàn)象，至少是非均衡對(duì)沖現(xiàn)象。即市場會(huì)流進(jìn)和流出相伴出現(xiàn)，差額會(huì)存在，但不會(huì)絕對(duì)不合理。

　　對(duì)比美國數(shù)據(jù)，筆者想說明的一個(gè)問題，當(dāng)然美國自己的專家也這么說的，即他們的貨幣更多是補(bǔ)充金融體系的過渡投資的現(xiàn)金的差額。這點(diǎn)筆者換到我們市場，可能更為容易說明，我們的新增貸款都是通過金融系統(tǒng)流出的，大致可以分成三部分，一部分是以貸款形式流向地方政府；一部分是貸款形式流進(jìn)企業(yè)；另一部分以貸款形式流向個(gè)人。流向個(gè)人的，金融系統(tǒng)的公告都很清楚的告訴我們了，主要的核心的是個(gè)人住房按揭貸款。

　　到這個(gè)地方，我們要開始回到我們的問題了，現(xiàn)在假設(shè)條件之一，即新增貸款中，用于個(gè)貸按揭比重不出現(xiàn)較大變化，為了便于說明，我們將之固定在一個(gè)基數(shù)上，比如15%，那么我們再依據(jù)我們信貸總量，可以得到個(gè)貸總量，其變化是隨著信貸總量同比變化，比如我們以2007到2011年的信貸總量來計(jì)算，其個(gè)貸按揭總量大約為：0.54萬億；074萬億；1.44萬億；1.19萬億，1.19萬億（今年未完，初略估計(jì)），我們在這里在一次假設(shè)，即個(gè)貸按揭成數(shù)不變，那么個(gè)貸即相當(dāng)于總購買力，在總購買力確定的情況下，購買的價(jià)格和購買的面積呈反比關(guān)系（如果我們用同樣的方式推導(dǎo)到土地市場，會(huì)得出完全一樣的結(jié)論），我們很清楚，從2008年以來到2010年基本都呈現(xiàn)出年度的價(jià)格和面積同比上行的市場狀態(tài)，而2011年卻呈現(xiàn)出量跌價(jià)漲（全年市場均價(jià)仍然比2010年高）的局面；這里按照我們邏輯不能解釋的是2009年新增貸款同比增幅較2010年多，但2010年的成交量價(jià)得到的成交總金額依然比2009年高，這個(gè)我們的解釋有兩點(diǎn)，一是09年貸款的循環(huán)流通增加了市場的流通總量，其次是2009年以利潤流出的貨幣總量增加，三是4萬億的結(jié)算高峰在2010年，這三者導(dǎo)致市場總的購買力超越了單純的銀行信貸總量?；氐?011年，因與2010年信貸總量持平，而今年信貸條件惡化，盡管個(gè)人按揭成數(shù)下降，但總體年度均價(jià)仍然上漲，信貸總量矛盾已經(jīng)非常突出，貫穿整個(gè)2011年房地產(chǎn)市場的核心問題是信貸指標(biāo)（以致于很多上市公司將在半年報(bào)中將搶占信貸指標(biāo)看做降價(jià)的主要?jiǎng)右蛑唬┒倘泵?。盡管2011年大家基本可以理解為政策市，即限購的強(qiáng)烈推行，但眾多三線市場不受限購的影響，依然沒有井噴，其中主要原因即在于市場根本沒有信貸供應(yīng)。這點(diǎn)從各大銀行甚至將首套房貸上調(diào)10—30%可以得到證明，即信貸指標(biāo)呈現(xiàn)出絕對(duì)的買方市場，各銀行根本不存在信貸指標(biāo)無法用盡的現(xiàn)象，這一點(diǎn)與之前各大銀行為了搶占信貸客戶紛紛競相競爭的格局完全不同，2011年的銀行信貸指標(biāo)成了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期特殊商品的配給制供應(yīng)，各開發(fā)商獲取信貸指標(biāo)的難度不亞于在土地市場跟各級(jí)政府的談判。

　　那2012年信貸市場會(huì)是一個(gè)什么樣的情況呢？我們前面說了，銀行系統(tǒng)仍然有充裕的指標(biāo)可以調(diào)整信貸彈性，即13.5%的超額準(zhǔn)備金釋放的流動(dòng)性，這是理論的指標(biāo)；第二從M2供應(yīng)來說，增幅應(yīng)該保持在17%以下，如果這是個(gè)前提，那么市場根本無法新增超過9萬億以上的新增貸款；第三如果市場新增貸款低于9萬億，那么明年地產(chǎn)個(gè)貸市場的容量將和今年一樣呈現(xiàn)出極大的短缺（盡管比今年個(gè)貸總額多，但考慮到今年眾多個(gè)貸指標(biāo)累積于2012年發(fā)放，因此即便增加1萬億的新增貸款總額，而房地產(chǎn)比例不變的情況下，新增的一萬億分配給按揭的額度將大大少于今年累積未發(fā)放的按揭額度）。

　　在總額度不會(huì)有大的變化情況下，那么地產(chǎn)供應(yīng)量將決定信貸的額度，如果市場有9萬億的額度，但實(shí)際新增的供應(yīng)面積僅僅能消耗8萬億的額度指標(biāo)的情況下，那么金融市場會(huì)出現(xiàn)較大的剩余，因此我們必須回過來看土地市場和新增開工面積兩個(gè)指標(biāo)在2010年和2011年的市場狀況，2009年5月土地市場開始啟動(dòng)，2009年10月達(dá)到高潮，而2010年為整個(gè)土地市場的最高潮，各地的土地銷售總額均創(chuàng)先歷史新高，而從統(tǒng)計(jì)局公布的新增施工面積，則是在2010年達(dá)到最高峰，而2011年市場新增預(yù)售并沒有出現(xiàn)與之相應(yīng)的高潮?？紤]到地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期（從拿到土地到具備銷售條件一般周期為9—12個(gè)月），而從開工到預(yù)售一般周期為（6—9個(gè)月），考慮到今年特殊市場環(huán)境，這個(gè)周期自然會(huì)向后延續(xù)3個(gè)月左右，那么2012年供應(yīng)量對(duì)應(yīng)的土地市場節(jié)奏應(yīng)該在2010年6月左右，而考慮到土地市場大宗土地出讓特征，如果我們以系數(shù)來調(diào)節(jié)，那么我們可以將整個(gè)時(shí)間節(jié)奏再向前推6個(gè)月左右，也即2012年的預(yù)售放量剛好可以對(duì)應(yīng)到2010年的土地市場，而再加上2011年堆積的已經(jīng)拿到預(yù)售許可證存量，那么2012年的供應(yīng)市場將超越于我們馬上將過去的2011年市場的總供應(yīng)量。

　　繼續(xù)運(yùn)用我們的函數(shù)關(guān)系，總購買力相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)面積增加，如果這些供應(yīng)的面積都要成交或者絕大部分成交，那么市場唯一的可能是價(jià)格下跌，信貸總量既定的情況下，價(jià)格下跌的總金額等于市場新增的成交的總金額。

　　王雪松 觀點(diǎn)新媒體專欄作者