我們一貫不是只側重在住宅市場，我們有200多萬平方米的樓面和300多億的投資，商業(yè)樓也不少，相對于內地發(fā)展商而言，我們是有優(yōu)勢的。

　　觀點網 曹萍 3月23日，會德豐集團和九龍倉2010年業(yè)績簡報會在香港召開。會議公布，會德豐集團2010年全年營業(yè)額增長28%達到241.86億港元，營業(yè)盈利增加20%到113.84億港元。其中，地產發(fā)展收入及營業(yè)盈利分別增加103%及88%，至港幣76.76億元及27.4億元，酒店方面也錄得理想業(yè)績。

　　而九龍倉方面，2010年全年營業(yè)額達到193.8億港元，比去年同期增長了10%；營業(yè)盈利增長10%達到93.7億港元，為歷史新高。

　　盡管寫字樓收入下降，但九龍倉來自香港的投資物業(yè)收入依然增加了6%達到了10.43億港元，同時由于北京首都時代廣場的出售和上海會德豐廣場新落成，使得地產投資部分的業(yè)績在去年增長6%后達到86.69億元。

　　在地產發(fā)展方面，新簽約銷售額為港幣103億元，主要來自已落成項目，主要包括成都天府時代廣場、上海新華路一號、無錫時代上城、成都時代、晶科名苑和大連時代一號及八號。

　　九龍倉高層重點提到了2個重要項目，一個是上海璽園，均價超過45000元/平方米，2010年錄得23億元銷售額；另一個是蘇州國賓一號，2010年為九龍倉帶來了15億的銷售額，平均售價超過46000元/平方米。

　　在會德豐的內地項目將悉數歸入九龍倉旗下的同時，九龍倉也將未來發(fā)展重點放在了內地。

　　財報顯示，九龍倉內地的資產已占九龍倉總資產的34%，九龍倉希冀未來內地資產能達到集團資產的50%。目前，九龍倉內地的土儲為1200萬平方米，而其中期目標為達到1500萬平方米。同時，今年九龍倉預計內地物業(yè)銷售有望達到人民幣140億元。

　　以下是現場業(yè)績會的問答實錄：

　　現場提問：管理層提到140億的銷售目標可能會修正，是否會暗示會調劑？公司今年1-2月合約銷售是多少？

　　九龍倉：內地賣樓方面全年預算是140億人民幣，1、2月我們賣了12億，和預算案一樣，但3月停止了，所以接下來的140億暫時不知道能否做到。其實我們在內地有不同的樓盤，不同的城市情況是不同的，所以不排除部分城市繼續(xù)能做預收。

　　我們做財務部署的時候，也有一個消極的打算，如果樓賣得不好的情況下怎么辦？如果樓市繼續(xù)不好的話會調劑，但暫時沒打算?，F在兩個月是達標的，不敢說不會調劑。

　　現場提問：09年核心盈利是賣了北京的項目，是否可以一次性透露數據，公司去年跌幅怎么樣？撇除特殊性收益是多少？內地物業(yè)方面情況如何？

　　九龍倉：2009年，我們有個一次性收益是14億，是出售北京時代廣場的盈利。2010年也有兩個項目幫助了我們的收益，一個是和稅局達成一個協(xié)議后有8億多的進賬。根據會計政策，香港空物貨站股權重組時，我們有4億多一次性進賬。這是完全根據會計政策假設的盈利，與去年的14億多差不多互相抵消。

　　2010年債務開支是高了，因為我們借貸多了，同時根據會計政策，我們需要將有4億多對沖的合約虧損入賬。如果將全部都走完，今年會有大概16%的增長。2011年，我們資本性開支總共370億，主要是地產的開支，土地是230億，建筑是140億。

　　現場提問：九龍倉本身財務健康，擔心的是會德豐，你們在籌集100億港元，估計有50億會落到九龍倉的供股，去年已經是19.8%的負債率，資產不夠九龍倉多，會德豐是否又有在市場集資的需要？

　　九龍倉：財務狀況上，會德豐去年年尾股東凈資產是1000億，如果撇除九龍倉和以下的債務，會德豐自己的債務是100億。這100億是九龍倉自組的一個銀團。所謂100億的貸款，50億是供股，還有50億是備用的。

　　九龍倉的供股行動是6倍多，所以備用部分是不需要準備的。會德豐借貸大概150億，但它有1000億資產。

　　過去二三個月，我們有個物業(yè)賣得很不錯，短短幾個月共賣了26億。除此之外，九龍倉很快又派息，以這個數字計算，會德豐大約有10億的股息收入，所以，會德豐本身的財務狀況是不成問題的。

　　現場提問：旗下有幾家公司想在大陸發(fā)展，策略上如何劃分？剛剛說未來目標是將總資產的50%放入內地，土地儲備方面，你們的計劃是多少？

　　九龍倉：我們中期土地儲備目標是1500萬平方米，現在差300萬平方米。

　　會德豐集團有三間公司在內地有投資，即九龍倉、會德豐及會德豐新加坡。會德豐對于內地物業(yè)的意向是全部集中于九龍倉，那些物業(yè)以前是在會德豐地產上市公司的，該公司的私有化在去年七月才完成，而在私有化過程中，我們說過一切不變，故暫時不可以做的。最終目標是將會德豐內地房地產集中在九龍倉。

　　會德豐(新加坡)是一家獨立上市公司，雖然我們占74%~75%的股份，但其余25%的小股東大部分是新加坡的投資者，他們對內地房地產非常感興趣。

　　董事會手上有很多現金，覺得最好投資地是大陸，我們沒有阻止，他們會繼續(xù)做也有可能的，但整個集團還是九龍倉做的。

　　現場提問：九龍倉和會德豐(新加坡)兩家公司是否會競爭？

　　九龍倉：大陸市場很大，不存在競爭，如果擔心競爭的話，應該是新加坡?lián)木琵垈}的競爭，因為新加坡很小，九龍倉很大。

　　現場提問：海港城和時代廣場今年租金上漲空間有多大？集團在內地資產想擴大到和香港各占50%，是否考慮二線城市，是否有目標確定哪一些城市是多少？

　　九龍倉：我們主要是指大城市，沒有特別的目標和方向，今年海港城和時代廣場的租金，一方面，寫字樓新的租約會上升，另一方面，去年和前年簽下的約會生效，預計今年兩個物業(yè)的總租金收入會有單位數字的升幅。

　　現場提問：1500萬平方米的土地儲備目標，今年是否會達到？如果今年不行，什么時候可以實現？公司供股的時機很好，當時確定這個時間考慮的是什么？有沒有考慮過其他的融資方法？

　　九龍倉：我們供股的時間有一些幸運的元素，如果一早知道日本會地震海嘯，我們就會回避很多東西。供股方面，我們1月底在長沙買了一幅很好的地，樓面地價800元/平方呎左右，總共是56億人民幣，建筑費和利息要100多億。有這么好的地，我們會抓住機會，我們需要融資，因此我們會找一些保本的方式去做，而不是靠借貸，這樣會引起我們供股的行動。

　　至于我們什么時候達到1500萬平方米的土地儲備目標，今天不敢夸口說具體日期。我們今年盡量做，中期目標我們希望兩年內做到，做不到也不會說是世界末日。

　　在投資物業(yè)方面，從30多萬上升到200多萬平方米；物業(yè)落成方面，2011到2013年比例不斷增加；投資物業(yè)方面，2012年落成是150萬平方米，去年做28萬平方米，今年做47.5萬平方米，開始是這樣，之后會增加快一點的。

　　去年7月才完成私有化，我們今年上半年不會做，我們多數會以現金的形式，而不會以股份的形式。

　　現場提問：公司很多物業(yè)是中高端產品，而且也在限購范圍內。除此之外，你們還有投資物業(yè)，未來拿地的傾向是否會改變？商業(yè)地產在這一波限購中非常受益，公司是否會改變走中高端住宅市場的策略，增加商業(yè)地產的比重？

　　九龍倉：我們一貫不是只側重在住宅市場，我們有200多萬平方米的樓面和300多億的投資，商業(yè)樓也不少，相對于內地發(fā)展商而言，我們是有優(yōu)勢的，尤其與國際品牌的合作，互相有信心，管理方面我們也有優(yōu)勢。

　　現場提問：今年4月推出的一個華人富豪榜上，可以看到，吳先生(吳光正)執(zhí)掌九龍倉和會德豐，由于內地房產和物流增長，他的資產增幅很大。今年兩會不是刺激經濟復蘇，重點卻在維穩(wěn)經濟、社會上，集團資產會不會像過去兩年那樣有強勁的增長，還是會平穩(wěn)地發(fā)展？

　　九龍倉：內地房地產住宅市場是受中央關注的，我們完全可以理解，因為世界各地量化寬松，因為熱錢，也因為泡沫等問題，中央覺得地產短期內是關注點。

　　我們覺得，從長遠來看，市場是繼續(xù)會回升的，我們也不是做低檔次的樓盤，我們是做一些高檔的樓盤，根據不會是民生的問題。

　　現場提問：現在中央說會擴大限購城市范圍，中高端已經受限購，反而中低端、首次置業(yè)和第二次置業(yè)不受限制，中高端市場是否會有影響？

　　九龍倉：未來幾個月樓市是慢了，我們贊同這種說法。但如果有足夠的財力，我們可以渡過這個慢市。

　　在今年，我們已經有預售訂單的超過80億，今年盈利貢獻有若干保障，只要將樓落成，80億一部分入賬，一部分可以到明年入賬。今年1-2月已經賣到十幾億，現金是可以流動的，也加強自己的財務實力，這對我們的影響也是短暫的。