本屆文登行論壇的議程主題是：區(qū)域經(jīng)濟與地產(chǎn)發(fā)展，下面我們將正式進行論壇的演講環(huán)節(jié)。今天上午政策研究中心王玨林先生，文登市人民政府副市長譚遠國先生，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生，金科集團副總裁李戰(zhàn)洪先生都將為我們奉獻精彩的城市觀點論壇文登行的主題演講，同時我們還將先現(xiàn)場的嘉賓推薦我們文登市的優(yōu)質(zhì)土地項目。

　　李戰(zhàn)洪：很榮幸第一次來到好客山東長壽之鄉(xiāng)文登，也是文登這座城市的定位和我們盡心盡責的巨大魅力吸引了我。主辦方給我們的題目是房地產(chǎn)企業(yè)的異地發(fā)展，昨天中午因為在外地出差昨天晚上做的，就是借助這種的PPT來說，我覺得會更好，因為金科包括我自己都被譽為有實戰(zhàn)性的，從實戰(zhàn)性來說，在去年是在一百多億今年也是在一百多億，現(xiàn)在是30%的增長水平，所以我就是從四個方面來說。

　　第一，就是我們的布局，因為這是13年的企業(yè)，我們總結(jié)出一個經(jīng)驗就是我們在一線的城市做品牌，二線城市做規(guī)模，三線城市做定論，所以我們最近這幾年我們已布局了十個城市，現(xiàn)在在運作的有27個項目。

　　第二，就是不誤判大勢。這是中國和日本的崩盤時間表，我要拿出來對比。但是我們的企業(yè)從不同的角度來說，我們有我們的預(yù)言，1985年的日本和2005年的中國來比較，一直到1991年它崩盤，中國到09年，中國的城市化只有46.7%，整整差30%。就是說怎么能扯在一起，如果在城市化率74.4%的時候，他們的房價可能升3倍，如果你74.4%到30%，30%是什么概念，日本就是30%的城市化空間，所以總體來說，誰主宰了大勢，是不用懷疑的。

　　第三，我們一定不誤讀政策，我們一定覺得定型的東西和定量的東西更重要，昨天來到文登的時候，譚市長和我做溝通，我就提出了一個觀點先要看看政府想要什么，只有我們不誤讀政策，才能讓自己的企業(yè)實現(xiàn)理性增長，所以我做了一個對比表，現(xiàn)在有幾個階段，我們做出四種狀態(tài)，就是價平量縮、價平量增、價降量降、價降量增，從這四個狀態(tài)來看是就是我們知道自己在干什么，就是包括我們在布局方面，這是一個特別好的機會，所以在這種情況下，所以我們主要是把握這兩個機會。

　　第三個方面就是從我們的布局我們有一個基本的導(dǎo)向，就是城市化導(dǎo)向。就是說我們拿出來這個圖應(yīng)該可以判斷，我們在選項目、選城市的時候，城市化率是我們的一個重要參考依據(jù)。

　　第四個方面就是行業(yè)態(tài)勢分析很重要，鼎太分析的是拿結(jié)果來判斷，所以剛剛從那個圖上也看得出來就是我們判斷房地產(chǎn)是多少就是多少，我們認為75%以上的城市率就是一個好處，后面也說了城市化率決定了房地產(chǎn)整體向上的大趨勢，政策是小波段，它只是在短期內(nèi)影響你的小波段，具體說的是用我自己的一個換算啊，中國目前的城市率是94.4%，距離植樹化的階段是25%，中國的城市化率平均一年是1.5%左右。

 　　城市化率決定了房地產(chǎn)整體向上的大趨勢，政策是小波段，它只是在短期內(nèi)影響你的小波段。定型總分析的三個結(jié)果判斷：

　　1、16年地產(chǎn)好時光，中國城市化率目前處在16.1%，距離“平緩成熟階段”，按照每年年均增加1.5%計算，中九地產(chǎn)至少在有16年左右好時光。

　　2、2008年的房地產(chǎn)調(diào)整的特點是：城市化率越過高的城市和區(qū)域，調(diào)整的力度越大，深度越深，時間周期越長，而城市化率不高的城市，調(diào)整的深度和時間往往比較短，也很容易率先見底，率先啟動。

　　3、主導(dǎo)地產(chǎn)向上發(fā)展大趨勢是城市化率水平，政策只能影響“城市小波段”。

　　第五個方面主要是從GDP增長的規(guī)律看中國地產(chǎn)發(fā)展。

　　1、人均GDP在800-1300美元，住房發(fā)展為起步階段。

　　2、人均GDP在1300-8000美元，住房發(fā)展為“快速上升階段”。

　　3、人均GDP在8000-13000美元，住房發(fā)展為“平穩(wěn)上升階段”。（2008年廣州1696美元，上海10451億美元）

　　4、人均GDP為13000美元以上，住房發(fā)展為“下降階段”。

　　另外，我們要用發(fā)展的階段論去選擇，

　　觀光階段：人均1000-2000美元時發(fā)展階段是追求體驗。休閑階段：到2000-3000美元的時候發(fā)展階段就是追求愉悅，度假階段：3000-500美元的時候發(fā)展階段就是追求健康。三養(yǎng)階段：人均GDP到5000美元以上發(fā)展階段度假經(jīng)濟興起。所以說一定要跟著經(jīng)濟發(fā)展水平來進行產(chǎn)品項目的定位。

　　第八個方面就是一定要按市場的周期性規(guī)律，這次我們做了一個表。

　　第九個方面就是一定要進入城市：參照合理房價之主要評估原則進行判斷是否“泡沫”。

　　1房價所得比：至6倍

　　2房帶本息占家庭收入：1/3以內(nèi)

　　3、年租金：房價=1：20（一般正常值年投資報酬率為5%）

　　4、投資性需求：20%以下。

　　5、房價漲幅：短期漲幅不超過30%。

　　6、空屋率之警戒區(qū)：10%-50%。

　　在全國8個人口大于500萬的典型城市取樣，以家庭住房面積75平米計算，按照房價泡沫水平，之主要評估萬原則進行判斷和參考對房價所得比和房貸本息家庭收入進行比照。

　　一、房價所得比（房價泡沫之主要評估原則進行判斷和參考，不超過3至6倍）北京13.0上海11.5廣州9.1深圳13.6重慶6.6成都8.6西安7.7武漢8.0

　　二、放貸本息占家庭收入（房價泡沫之主要評估原則進行判斷和參考，1.3以內(nèi)）。北京0.69、上海0.61、廣州0.18、深圳0.72、重慶0.35、成都0.15、西安0.41、武漢0.42

　　第十個方面就是在制定異地擴張方案，設(shè)計戰(zhàn)術(shù)動作時，遵循以下五個原則：

　　1、與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略、商業(yè)模式相一致的原則；2、方案功能最大化的經(jīng)濟性原則；3、方案與企業(yè)的技術(shù)，管理水平和市場需求相適應(yīng)原則；4、方案實施的可行性原則；5、方案的差異化原則。

　　好，謝謝大家。