這次出臺的政策亦只是“國十條”的升級版，更為重要的是，我們應(yīng)該如何避免出現(xiàn)“三次調(diào)控”乃至“N次調(diào)控”？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 徐耀輝 9月以來全面回暖的房地產(chǎn)市場終于吃下“苦果”，傳說中的“二次調(diào)控”悄然降臨。

　　趕在國慶長假的前一天，中央多部委聯(lián)合出臺“國十條升級版”，從差別化住房信貸政策、房產(chǎn)稅政策、保障性安居工程、市場監(jiān)管等多個方面入手，要求地方政府立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)(2010)10號文件（國十條）的實(shí)施細(xì)則，堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲。

　　從政策出臺的時機(jī)來看，無疑是選擇了一個極其關(guān)鍵的時間點(diǎn)。9月份樓市在“金九銀十”的號角下已是不顧一切地復(fù)蘇，充斥視聽的都是日光盤、排隊(duì)搶房、銷售火爆等報(bào)道，特別是被稱為“中國第一盤”的廣州亞運(yùn)城日銷售2000套的消息，將樓市的熱潮進(jìn)一步引爆。

　　用著名財(cái)經(jīng)評論員葉檀女士的話來說，8、9月市場投資型購房快速回流，這已經(jīng)不是所謂熱錢進(jìn)入的概念，而是整體市場的全面復(fù)蘇。

　　在這樣的市場態(tài)勢下，所有人都對即將到來的國慶長假做足準(zhǔn)備，期待迎接一次更徹底的復(fù)蘇，希望取得一場在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”下市場的勝利。但是9月29日調(diào)控政策的出臺，就像給已經(jīng)興奮過度的市場迎面潑下幾桶冰水。

　　無論是房貸首付比例提高至30%、二套房首付提高至50%、全面叫停三套及以上住房貸款等差別化房貸政策，還是限定房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市居民家庭購房套數(shù)等監(jiān)管政策，都足于在短期內(nèi)將房價及成交量打入谷底。

　　從政策出臺的態(tài)勢來看，包括建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、央行、銀監(jiān)會、國稅總局等在內(nèi)的中央部委都涉及其中，在部委網(wǎng)站掛出了相關(guān)的政策文件。

　　可以說，這是一次規(guī)?？涨皬?qiáng)大的多部委聯(lián)合干預(yù)樓市，是系列的組合拳，政策文件在措辭上也異常嚴(yán)厲。

　　我們可以預(yù)見，已經(jīng)蓄勢待發(fā)的各地樓市在國慶長假必然收獲一個異常尬尷的結(jié)果。

　　實(shí)際上，“二次調(diào)控”早已在很多人的意料之中，甚至不少人已預(yù)測政策將在國慶之前出臺。在此之前，就有房產(chǎn)稅實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)將在國慶前后出臺的消息，而房產(chǎn)稅在某種程度上已被認(rèn)為是二次調(diào)控的核武器之一。

　　9月27日，SOHO中國董事長潘石屹在媒體電話會議上接受采訪時就稱，下一步最有可能出臺的政策是按揭貸款利率和成數(shù)的調(diào)整以及房產(chǎn)稅的擴(kuò)征。

　　這同樣也是大多數(shù)看空住宅市場人士的觀點(diǎn)。雖然今日出臺的政策中，關(guān)于房產(chǎn)稅只有一句“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國”，但可以看出，政策已經(jīng)明確一定會出臺房產(chǎn)稅，并將逐步從空轉(zhuǎn)進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)，從試點(diǎn)擴(kuò)大到全國。

　　當(dāng)然，房產(chǎn)稅對于調(diào)控樓市、遏制房價方面的作用，并沒有調(diào)整按揭成熟及利率此類差別化住房信貸政策來得明顯和立竿見影。

　　實(shí)際上，房產(chǎn)稅、保障性安居工程等屬于此輪調(diào)控政策里面的中長期政策，此類政策對于市場具有極其深遠(yuǎn)的影響，目的在于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)、調(diào)整住房市場結(jié)構(gòu)，是對房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的一個全面變革。

　　政策組合拳的意義即在于此：差別化房貸、契稅調(diào)整、市場監(jiān)管、開發(fā)企業(yè)監(jiān)管等政策，通過抑制投資者的投機(jī)行為，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)遏制房價過快上漲的目標(biāo)，取得立竿見影的效果；而后通過保障性住房政策、房產(chǎn)稅政策的經(jīng)營，達(dá)致“貨幣加稅收”的正常調(diào)控軌道，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。

　　綜上所述，我們可以發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策已經(jīng)非常完善，關(guān)鍵還是在于執(zhí)行和落實(shí)。從4月份出臺國十條以來，整個房地產(chǎn)市場調(diào)控的軌跡已然可以發(fā)現(xiàn)，“國十條”已經(jīng)是異常完善、極其嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在執(zhí)行過程中卻沒有得到貫徹和落實(shí)，以至于出現(xiàn)今日的“二次調(diào)控”。

　　雖然全面復(fù)蘇的“金九銀十”面臨著被“二次調(diào)控”腰斬的局面，但是這次出臺的政策在一般意義上而言，亦只是“國十條”的升級版，更為重要的是，我們要如何避免出現(xiàn)“三次調(diào)控”乃至“N次調(diào)控”？

　　也許我們可以從政策異常嚴(yán)厲的措辭中可以發(fā)現(xiàn)，“二次調(diào)控”并沒有忽略這個關(guān)鍵點(diǎn)。

　　《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部國土資源部監(jiān)察部對各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項(xiàng)要求》第一條：各地要立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)(2010)10號文件的實(shí)施細(xì)則。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。