我們做了一些調整，第一個就是老盤不動，第二就是新盤隨行就市，來自于預期的準確導致了我們銷售的推盤價格的平穩(wěn)。

　　觀點網 鄧敏華：8月16日，龍湖地產在香港舉行中期業(yè)績發(fā)布會，龍湖地產董事長吳亞軍，首席財務官林鉅昌，財務部總經理韋華寧，投融資中心總監(jiān)張艷等高管層出席了本次發(fā)布會。

　　今年上半年，龍湖地產實現營業(yè)收入人民幣36.7億元，同比去年下降了37.5%，股東應占溢利較去年同期增長51.4%至人民幣22億元，剔除評估增值后，凈利潤率從去年同期的18.6%上升至24.4%。

　　龍湖稱，公司上半年營業(yè)收入減少主要是因為物業(yè)交付多集中在下半年，今年計劃竣工的物業(yè)總建筑面積約232萬平方米，其中67萬平方米已于上半年竣工，余下164萬平方米則要于下半年竣工。

　　截至2010年6月30日，龍湖已售出但未結算的收益為人民幣250億元，鎖定了今年業(yè)績的94%。8月份，龍湖在沈陽以及重慶新開兩盤，其中重慶項目開盤1.5個小時銷售告罄，銷售金額達到了4個億，而位于沈陽的項目一星期內累計銷售達到2.2億元。

　　環(huán)渤海地區(qū)成為龍湖業(yè)績銷售的重點區(qū)域，在該區(qū)域龍湖地產取得合同銷售額為51.3億元，而長三角區(qū)域為12.1億元，西部區(qū)域為41.5億元，分別占總銷售額的49.0%、11.5%及39.5%。

　　在出租性物業(yè)上面，報告期內，龍湖物業(yè)投資租金收入總額較去年同期增長32.7%至人民幣1.14億元。

　　龍湖財務部總經理韋華寧指出，租金收入增加主要得利于去年對重慶北城天街項目的升級改造，大幅提升租金水平，預計2010年下半年至2011年上半年，重慶MOCO、成都三千集、北京頤和星悅薈將陸續(xù)開始營運。未來五年，集團投資物業(yè)出租面積將逐步增加至200萬平米，預期租金收入將有大幅提升的空間。

　　截止到6月30日，龍湖地產凈負債約為53%，對此吳亞軍認為，龍湖地產的凈負債處于一個穩(wěn)健的水平，龍湖將繼續(xù)嚴格管理現金流，不斷推進新建及已建項目的積極銷售，并根據現金流入的情況合理規(guī)劃和安排投資及運營支出，有效控制負債比率。

　　針對接下來的政策走向、龍湖的融資、經營策略等問題，吳亞軍等高管在昨天的業(yè)績會一一作出了解答。以下是業(yè)績會的問答實錄

　　政策走向

　　Q：龍湖地產怎么看待下半年的房價以及政策走向？

　　吳亞軍：我們認為下半年會出現這樣一個情況，價格應該會平穩(wěn)，但是成交量會降。這個時候就考驗一個開發(fā)商的實質或者開發(fā)商的運營能力。因為消費者有更多權利來選擇，他會選最好的品牌，最好的物業(yè)。

　　第二個政策的是放松還是收緊，這是最難預測的。但是我覺得這個行業(yè)只要不出現瘋漲、失控的格局，政策是趨于緩的，但是如果又繼續(xù)出現了很瘋狂的一些局面的話，那么招來調控也是在所難免的。

　　融資策略

　　Q：近日，內房股紛紛通過發(fā)債或者是配股融資，龍湖的凈負債達到53%，近期有沒有發(fā)債的計劃?

　　張艷：（53%的凈負債率）還是一個比較普遍的情況，最近房企公布發(fā)年報，大的開發(fā)商基本上負債率都是50%左右。因為去年是一個比較好的拿地時機，特別是下半年，政府出來的土地的量還是不錯，而且單價又不貴。我們去年拿了土地的單價還不到1200塊錢，這些地塊的盈利水平抗風險能力很高，但是地塊的出讓款支付主要都是在今年上半年。實際上我們的凈負債相對比去年年底要好，總體還是非常可控的。

　　發(fā)行發(fā)高息債并不能解決應付凈負債率高的問題，龍湖對融資渠道一直是非常開放的，但是我們非常看重融資帶來的現金的成本，坦白講，我們覺得最近房企發(fā)的一些高息債成本還是偏高的。如果借來的錢成本很高，會侵蝕股東利益，所以暫時沒有這方面的計劃。

　　Q：如果不是舉債的話，龍湖會不會考慮配股或者說成立房地產基金呢？

　　吳亞軍：關于配股，我們沒有這個考慮。因為作為個人來講，我覺得我們才剛剛上市不久。我們的企業(yè)也在發(fā)展中。

　　張艷：其中之前我們也跟海外的房地產基金有過合作，而最近大家討論比較熱的是國內成立房地產的基金，實際上跟我們之前與ING的合作是類似的，但是我們也在關注國內成立房地產基金的一些操作，從目前的情況來看，我覺得在資金規(guī)模以及投資者的成熟度方面，海外基金還是更有優(yōu)勢一些，但是我們一直保持這方面的關注。如果在合適的可能的情況下，我們也會考慮的。

　　Q：近日平安保險退出龍湖的股票，對此管理層有什么看法？

　　吳亞軍：關于平保的退出，我們也是那天收盤以后知道的，我們得知這個消息第一時間感謝平保，這對龍湖是一件好事，龍湖股價一直表現不錯，但是流動性相對偏差。投資者把龍湖放在手里，只在吸收，沒有賣出。平保退出，在一定程度上還是決定了龍湖這個股票的流動性。

　　從這支股票本身的收益來講，平保去年11月份買入這個股票，到退出那一天實際固化收益已經超過了30%，這對于一般的基金來講，都是一個相當不錯的成績，所以我想這也是他們主要減持的原因。

　　經營策略

　　Q：第二季度以來龍湖在土地市場上沒有拿地，下半年龍湖拿地的計劃？

　　吳亞軍：今年二季度和三季度，我們原來定的策略就是放緩和觀望，因為我們的土地儲備量夠我們未來五到七年左右的開發(fā)，我們不急于去拿地。在往后的時間里，那些便宜的，付款也比較好的這種土地我們不排除看或者拿。

　　但是我們很關注一點是負債率，如果負債率過高，好的我也不拿。從這個策略來講，我們很看中我們自己的經營，而不是靠負債比例高。所以第一點上關注價格。第二就是關注負債率。第三還有這個土地的出讓款是不是快或者要求高，如果是，我們就會放棄了。

　　Q：上半年龍湖銷售表現不錯，龍湖的推盤策略，價格是否比預期下降？

　　吳亞軍：年初的時候，我們就考慮了政策在今年出臺，我們做了一些調整，第一個就是老盤不動，第二就是新盤隨行就市，而來自于預期的準確導致了我們銷售的推盤價格的平穩(wěn)，保護了公司，也保護了購買人的利益。所以在這點上我認為這這個策略迄今為止還是比較成功的。

　　Q：公司的持有物業(yè)的目標，新商場開業(yè)后，公司將又有多少的平方米的持有物業(yè)？

　　韋華寧：目前，我們手上持有的商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積大概在33萬平米，剛才我講了3個項目開業(yè)的項目是從今年下半年到明年上半年?？偣彩谴蠹s在40萬左右。我們預期未來租金收入上漲每年將位于30%-35%左右。

　　吳亞軍：計劃到2015年，我們有200萬的出租性物業(yè)。

　　Q：龍湖在東部業(yè)績上漲了50%，未來龍湖的業(yè)績的在區(qū)域的分布，所占比例？下半年竣工項目轉化為業(yè)績預計是多少？

　　吳亞軍：其實我們對于東部和西部沒有絕對的比例，但是未來西部會有增長，但是東部的增長很快，所以東部的比例是持續(xù)的上升，我們未來的布局主要重點放在長三角和環(huán)渤海，所以一定是發(fā)生這樣的變化。但是西部的增長我們仍然要保證在重慶、成都這些城市的競爭力以及他在當地的領導力。

　　竣工的164萬，今年要結算的收入94億，今年實際上是在賣明年結算的項目，從竣工來講問題不大，雖然上半年只竣工了40多萬套，但是我們在6月底還準備了20幾萬套，但是由于按照龍湖的規(guī)定，還要著力反復檢查才交給業(yè)主。

　　我們也可以趕一點時間，為了報表漂亮點，提前通知入戶，提高上半年的利潤，降低上半年的負債，但是我們沒有搶報表，我們還是按照規(guī)定來保證消費者。今年的結算對我們來講沒有太大的問題。