萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司于8月10日公布了2010年度中期報(bào)告。上半年萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積320.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額367.7億元，為有史以來(lái)的最好水平。盡管上半年竣工較少，但創(chuàng)紀(jì)錄的已售未結(jié)數(shù)字，預(yù)示萬(wàn)科全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)已指日可待。

　　萬(wàn)科中報(bào)顯示，因竣工量在時(shí)間分布上存在不均勻性，萬(wàn)科上半年結(jié)算資源較少，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入167.7億元，同比略有下降，但萬(wàn)科上半年已售未結(jié)資源較年初上升了50%，合同金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的573億元。萬(wàn)科總裁郁亮表示，由于公司大部分項(xiàng)目竣工集中在下半年，預(yù)計(jì)下半年的結(jié)算收入和營(yíng)業(yè)收入相比上半年將有較大增長(zhǎng)。

　　由于去年上半年結(jié)算項(xiàng)目大部分為08年市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)售出，萬(wàn)科去年中期結(jié)算利潤(rùn)率處于近年來(lái)的低位。隨著利潤(rùn)率的修復(fù)，萬(wàn)科今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)28.1億元，同比增長(zhǎng)11.4%。

　　今年4月政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策以來(lái)，主要城市成交大幅縮量，而堅(jiān)持以普通住宅為主的萬(wàn)科則依靠靈活的銷(xiāo)售策略取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。剛剛公布的月度銷(xiāo)售公報(bào)顯示，繼6月以87.7億元?jiǎng)?chuàng)造歷史單月最高銷(xiāo)售額后，萬(wàn)科7月又實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額84.4億元，同比增長(zhǎng)64.9%。至此，今年以來(lái)萬(wàn)科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額452.1億元。今年后5個(gè)月，萬(wàn)科只要月均銷(xiāo)售額達(dá)到40億元，全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)就將穩(wěn)超2009年。

　　截至中期，萬(wàn)科手持現(xiàn)金191億元，在行業(yè)中處于領(lǐng)先位置，不僅財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，也有望在下半年的土地市場(chǎng)上抓住可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

　　郁亮表示，此次調(diào)控決心、力度空前，公司將堅(jiān)持“不囤地，不捂盤(pán)，不當(dāng)?shù)赝?rdquo;的“三不”原則，保持以普通住宅為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，采用多種方式積極促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　快速銷(xiāo)售 八城奪冠

　　4月中旬國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十條”之后，市場(chǎng)反映迅速。據(jù)萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰介紹，萬(wàn)科關(guān)注的14個(gè)主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達(dá)六成。長(zhǎng)三角的一些熱點(diǎn)城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至也只有2008年同期的一半。

　　在市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn)、觀(guān)望情緒濃厚的情況下，萬(wàn)科合理定價(jià)、積極促銷(xiāo)的策略使其在銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了更為有利的位置。

　　萬(wàn)科中報(bào)稱(chēng)，上半年萬(wàn)科在八個(gè)城市獲得市場(chǎng)占有率排行榜首位。其中，在北京、天津、青島三城市的排名上升至市場(chǎng)第一，而在深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)、武漢、鎮(zhèn)江等五城市則是繼續(xù)保持市場(chǎng)占有率第一的位置。

　　在萬(wàn)科總裁郁亮看來(lái)，在市場(chǎng)調(diào)整期取得這樣的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，一方面由于采取了積極而靈活的銷(xiāo)售策略，另一方面也與萬(wàn)科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)有關(guān)。

　　前六個(gè)月萬(wàn)科銷(xiāo)售的產(chǎn)品中，面積90平方米以下的產(chǎn)品銷(xiāo)售套數(shù)占總銷(xiāo)售套數(shù)的比重為59％，144平方米以下的產(chǎn)品總占比為89％。二季度144平方米以下普通住宅銷(xiāo)售占比更是超過(guò)了九成。在行業(yè)主要企業(yè)中，萬(wàn)科中小套型產(chǎn)品如此之高的占比可謂絕無(wú)僅有。

　　郁亮表示，調(diào)控政策出臺(tái)之后，投資性需求基本淡出，市場(chǎng)回歸到自住購(gòu)房者主導(dǎo)的狀態(tài)。而中小戶(hù)型普通住宅總價(jià)較低，也受到政策的鼓勵(lì)，更受自住購(gòu)房者的青睞。郁亮還表示，萬(wàn)科將繼續(xù)堅(jiān)持以中小戶(hù)型普通住宅為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，認(rèn)真研究客戶(hù)需求，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，同時(shí)采取多種方式積極促進(jìn)銷(xiāo)售，始終按照購(gòu)房者愿意接受的價(jià)格售出房屋。

　　前低后高 業(yè)績(jī)可期

　　房地產(chǎn)公司各階段竣工量在時(shí)間分布上存在不均勻性屬于正常情況。萬(wàn)科年初計(jì)劃全年竣工面積504萬(wàn)平方米，而截至6月底，已完成的竣工面積為128萬(wàn)平方米，僅占全年計(jì)劃數(shù)的25.4%。受此影響，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積150.5萬(wàn)平方米，比去年同期下降39.4%，結(jié)算收入164.5億元，比去年同期下降23.8%，營(yíng)業(yè)收入167.7億元，比去年同期下降23.1%。不過(guò)萬(wàn)科中報(bào)表示，“公司大部分項(xiàng)目竣工集中在下半年，隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)下半年的結(jié)算收入和營(yíng)業(yè)收入相比上半年將有較大增長(zhǎng)”。

　　與結(jié)算較少相對(duì)應(yīng)，上半年萬(wàn)科已售未結(jié)資源大幅增加。截至中期，萬(wàn)科共有530萬(wàn)平方米已銷(xiāo)售資源未參與結(jié)算，合同金額合計(jì)約573億元，分別較年初增加41.3%和50.0%?？紤]大幅增加的已售未結(jié)資源，萬(wàn)科今年的營(yíng)業(yè)收入將呈現(xiàn)前低后高的局面，全年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)在可期待之中。

　　萬(wàn)科中報(bào)稱(chēng)，今年年初制定的新開(kāi)工計(jì)劃已經(jīng)考慮到市場(chǎng)調(diào)整的可能性，因此盡管報(bào)告期內(nèi)市場(chǎng)氛圍發(fā)生了巨大變化，但公司暫無(wú)需考慮對(duì)新開(kāi)工計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。目前萬(wàn)科開(kāi)發(fā)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行，部分年內(nèi)新增的項(xiàng)目也將在本年開(kāi)工。

　　中報(bào)顯示，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)28.1億元，同比增長(zhǎng)11.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為28.95%，同比提高5.26個(gè)百分點(diǎn)。郁亮表示，房地產(chǎn)結(jié)算存在滯后性，萬(wàn)科去年中期結(jié)算中包含大量2008年市場(chǎng)低谷期售出的產(chǎn)品，利潤(rùn)率處于近年來(lái)的低位，今年中期毛利率的上升主要體現(xiàn)了09年市場(chǎng)回暖所帶來(lái)的項(xiàng)目利潤(rùn)率回升，也在一定程度上反映了公司近年來(lái)在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。

　　避實(shí)就虛 均衡布局

　　2009年下半年，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)異?；鸨?。一些主要城市09年三季度拍賣(mài)地價(jià)較二季度上漲近一倍，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊層出不窮。而今年上半年以來(lái)，土地市場(chǎng)有所降溫，主要城市土地成交均價(jià)明顯下降，到今年6月，很多城市的土地拍賣(mài)溢價(jià)已經(jīng)接近為0。

　　09年萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上保持了充分的克制。不僅購(gòu)地總金額占銷(xiāo)售金額的比例在前幾大公司中明顯最低，且所購(gòu)入的土地也絕大部分位于房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲較少的二、三線(xiàn)城市。2009年全國(guó)土地市場(chǎng)上單價(jià)或總價(jià)最高的20個(gè)地塊，沒(méi)有一塊被萬(wàn)科獲得。

　　而今年上半年，隨著土地市場(chǎng)的逐漸降溫，萬(wàn)科項(xiàng)目發(fā)展力度有所加大。上半年，萬(wàn)科共新增項(xiàng)目38個(gè)，對(duì)應(yīng)的按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積合計(jì)893萬(wàn)平方米。

　　在拿地策略上，萬(wàn)科依然延續(xù)了去年以來(lái)的項(xiàng)目發(fā)展思路?？刂颇玫仫L(fēng)險(xiǎn)仍是萬(wàn)科在項(xiàng)目獲取決策中極為重要的指標(biāo)；而全面的布局，行業(yè)中首屈一指的戰(zhàn)略縱深，讓萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上獲得了更大的騰挪空間。上半年萬(wàn)科新獲取的項(xiàng)目大多仍位于去年以來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)較為穩(wěn)定的二、三線(xiàn)城市，平均樓面地價(jià)在2300元左右，繼續(xù)保持在較低的水平。

　　上半年萬(wàn)科新進(jìn)入昆明、貴陽(yáng)、唐山、吉林市等新城市，其布局更趨廣泛和均衡。而在中期之后，萬(wàn)科7月又在廊坊獲取了一個(gè)項(xiàng)目。

　　由于近年來(lái)萬(wàn)科購(gòu)地逐步轉(zhuǎn)向二三線(xiàn)城市，萬(wàn)科的各區(qū)域發(fā)展也更趨平衡。環(huán)渤海區(qū)域今年上半年的銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)了此前長(zhǎng)期處于領(lǐng)先的長(zhǎng)三角區(qū)域和珠三角區(qū)域，而中西部區(qū)域也表現(xiàn)出了較快的上升勢(shì)頭。

　　郁亮表示，北京區(qū)域以往占公司整體的比例偏低，今年以來(lái)提升較快，取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，就長(zhǎng)期而言，萬(wàn)科希望保持各區(qū)域的均衡發(fā)展。

　　下半年土地市場(chǎng)的走勢(shì)和住宅市場(chǎng)一樣還存在諸多不確定性，不過(guò)手持現(xiàn)金191億，良好的財(cái)務(wù)狀況，以及在戰(zhàn)略縱深上的優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑讓萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上擁有了進(jìn)退自如的策略彈性。

　　對(duì)此郁亮表示，萬(wàn)科將始終堅(jiān)持“不當(dāng)?shù)赝?rdquo;的原則，嚴(yán)控拿地成本，同時(shí)將密切關(guān)注市場(chǎng)調(diào)整中可能出現(xiàn)的機(jī)遇，包括在一線(xiàn)城市以合理價(jià)格獲取項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

　　快速推盤(pán) 7月再破80億

　　萬(wàn)科6月份銷(xiāo)售額高達(dá)87.7億元，這不僅是萬(wàn)科，也是整個(gè)中國(guó)住宅行業(yè)有史以來(lái)最高的單月銷(xiāo)售記錄。尤其這一紀(jì)錄誕生在市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚、整體成交大幅縮量的背景下，則更顯難得。

　　中報(bào)推出前，萬(wàn)科又發(fā)布了7月銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)。銷(xiāo)售面積75.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額84.4億元，同比分別上升了30.1%和64.9%，成為繼6月之后第二個(gè)超過(guò)80億的旺銷(xiāo)單月。

　　國(guó)信證券分析師方焱表示，7月數(shù)據(jù)未再創(chuàng)新高屬于正常情況，“每年的7月份數(shù)據(jù)都比6月份有回落，全行業(yè)如此”。在他看來(lái)，萬(wàn)科7月銷(xiāo)售很好的承接了6月份。

　　此前萬(wàn)科董秘譚華杰曾表示，2009年中期后房地產(chǎn)企業(yè)普遍加快了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這些項(xiàng)目絕大多數(shù)會(huì)在2010年下半年轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供應(yīng)，因此今年下半年的住房供應(yīng)會(huì)有所增加。而萬(wàn)科09年下半年的開(kāi)工節(jié)奏和今年的新房上市節(jié)奏略快于行業(yè)整體水平，今年上下半年的推盤(pán)節(jié)奏相對(duì)于行業(yè)整體更均衡一些。

　　國(guó)泰君安分析師孫建平則認(rèn)為，萬(wàn)科的供應(yīng)節(jié)奏比多數(shù)企業(yè)更為合理，更加均衡的區(qū)域布局，中小戶(hù)型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及積極促銷(xiāo)的策略，都使得萬(wàn)科強(qiáng)勁的銷(xiāo)售勢(shì)頭將可持續(xù)。在他看來(lái)，萬(wàn)科今年全年的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)可能超過(guò)750億元。

　　不過(guò)郁亮則表示，萬(wàn)科的目標(biāo)是跑贏大市，并不設(shè)定固定的銷(xiāo)售目標(biāo)，“當(dāng)然，不設(shè)固定目標(biāo)，絕不是說(shuō)不努力賣(mài)樓。無(wú)論是從‘不捂盤(pán)’的原則出發(fā)，還是從實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)、回報(bào)股東的需要出發(fā)，我們都始終會(huì)盡可能多賣(mài)樓。”