宏觀調(diào)控永遠(yuǎn)沒有一個開始的時間，永遠(yuǎn)沒有結(jié)束的時間，就像開汽車的時候，手永遠(yuǎn)要把握方向盤，隨時要進(jìn)行調(diào)整。

　　“今天是SOHO中國特別的日子，SOHO中國成功取得了上海虹橋交通樞紐旁的一塊土地，這塊土地是繼SOHO東海廣場、上海外灘204地塊之后SOHO中國在上海取得的第三個項目。”8月13日下午，SOHO中國董事長潘石屹欣然宣布，SOHO中國首次在上海公開土地市場以15.6億元成功將虹橋臨空15號地塊收入囊中,老潘布局上海的步伐再一次邁出一大步。

　　虹橋拿地

　　8月13日，SOHO中國發(fā)布公告披露稱，集團(tuán)通過作為長寧區(qū)土地局代理人的上海市土地交易市場所舉辦的公開掛牌出讓程序，以底價15.62億元競得緊鄰上海虹橋交通樞紐的臨空15號地塊的土地使用權(quán)，樓面地價為7250元/平米。

　　資料顯示，臨空15號地塊位于被稱為長三角“半小時經(jīng)濟(jì)圈”核心的臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，東至協(xié)和路，南至金鐘路，西至環(huán)西一大道，北至北翟路綠帶，出讓面積8.62萬平方米，容積率2.5，地上的規(guī)劃總建筑面積為21.5萬平方米，規(guī)劃用途為辦公樓，設(shè)有占地上總建筑面積不超過20%的商業(yè)配套設(shè)施，預(yù)計建成后項目的總建筑面積約為25萬平方米。

　　“該土地位于上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，緊鄰全球規(guī)模最大的上海虹橋交通樞紐。上海虹橋交通樞紐為航空、高速鐵路、地鐵等現(xiàn)代交通方式的匯聚點，為全球規(guī)模最大的交通樞紐和上海當(dāng)前最具活力的地區(qū)。”SOHO中國董事長潘石屹稱，基于其優(yōu)越的地理位置和交通便利所帶來的巨大人流量，董事會認(rèn)為，臨空15號地塊的收購及開發(fā)符合集團(tuán)在北京和上海地區(qū)核心地段開發(fā)大型高端商業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)策略。

　　潘石屹坦言，成功摘取該地塊除了可能與宏觀調(diào)控有關(guān)系外，和公司對這塊地段的信心有關(guān)系。“因為我們對臨空這塊地跟蹤了一年多時間，對它整個交通、市政，未來發(fā)展前景我們更了解一些。因為有好多開發(fā)商熱衷居住用地，對辦公樓和商業(yè)開發(fā)并不熱衷。包括北京大望京地區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)寫字樓開發(fā)還有流拍的現(xiàn)象。”

　　與此同時，潘石屹向觀點新媒體介紹了對項目的開發(fā)計劃。“這塊土地的用地性質(zhì)是商業(yè)和辦公樓。我們還是秉承SOHO中國一貫的風(fēng)格，就是不斷要創(chuàng)新，在產(chǎn)品的設(shè)計和規(guī)劃上，我們想把全世界最優(yōu)秀的、最前衛(wèi)的、最有前瞻性的設(shè)計師請過來，因為這個項目要3-4年才能建好，建好后是供未來20、30、40年后的人使用，所以一定要有前瞻性，要知道未來30、40年之后的人們對建筑空間的要求是什么。所以這個產(chǎn)品我們特別強調(diào)多元性和融合。”潘石屹透露，公司將在短期內(nèi)對該項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、前期審批等，計劃于2011年下半年動工，并于2013年底全部交付使用。

　　潘石屹還指，SOHO中國將堅持貫有的“開發(fā)-銷售，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理”的商業(yè)模式，這個項目建筑成本約14億至15億元，將會特別保留不會超過20%商業(yè)面積持有，其余會作出售用途。因為出租穩(wěn)定，可以穩(wěn)定公司現(xiàn)金流，未來公司將會逐步增加持有物業(yè)的比重。

　　時機選擇

　　“我們進(jìn)入上海是跟SOHO中國整個大的發(fā)展戰(zhàn)略完全吻合的，因為我們發(fā)展的戰(zhàn)略就是集中在北京和上海的繁華地段，像南京西路，外灘，從目前來看都是最繁華的地段。從虹橋交通樞紐來看，我們看到未來城市要發(fā)展的話，交通是至關(guān)重要的，如果這個地方交通是四通八達(dá)，以后這個地區(qū)一定會發(fā)展起來的，所以我們對拿下這塊地的前景是非?？春玫?。”潘石屹再次重申，“下一步我們還會加大在上海拿地、投資的比重，預(yù)計在未來我們在上海和北京的投資會各占一半，下一步轉(zhuǎn)讓已有的項目的可能性越來越少，在土地市場上更多地是通過政府”招拍掛“的方式取得土地。”

　　在潘石屹看來，用什么方式獲取項目并不重要，最重要是合適的價格，以及要符合SOHO的戰(zhàn)略方向，等到價格靠近價值時，就是出手的時機了。“你看我們上海的三個項目都是不同的方式：一個是現(xiàn)房；一個是股權(quán)方面的轉(zhuǎn)讓；這個是通過政府”招拍掛“取得的，我覺得這個價格還是比較合適的價格。對我們來說不要局限于我只是要拿政府”招拍掛“的地，或者只局限于已經(jīng)建好的地，對我們來說，用商人的目光去評價什么樣的價格是合適的價格。至于通過什么途徑取得這個項目我覺得并不重要，只要它法律上清楚，不給我們帶來麻煩，用什么樣的方式取得并不重要。”

　　潘石屹進(jìn)一步申明，此次拿地并不意味著SOHO中國布局上海市場的完成，恰恰相反，在上海投資才剛剛開始，目前僅占目標(biāo)的1/4，將占領(lǐng)上海市場作為SOHO中國的長遠(yuǎn)目標(biāo)。

　　對于眼前房企拿地的熱情還很高漲，是否調(diào)控已經(jīng)結(jié)束的問題，潘石屹認(rèn)為拿地跟調(diào)控是否結(jié)束沒有太大關(guān)系。“現(xiàn)在拿地是一個正常的水平，我覺得宏觀調(diào)控永遠(yuǎn)沒有一個開始的時間，永遠(yuǎn)沒有結(jié)束的時間，就像開汽車的時候，手永遠(yuǎn)要把握方向盤，隨時要進(jìn)行調(diào)整。”潘石屹還強調(diào)指出，政府對商業(yè)用地并不如住宅般慎重及敏感，如北京大望京早前流拍的商業(yè)地塊，近期又準(zhǔn)備重推，而SOHO中國有份參與投標(biāo)的北京中服地塊，至今已接獲61個發(fā)展商參予投標(biāo)。

　　潘石屹續(xù)稱：“中服地塊現(xiàn)在是一個評標(biāo)階段，我也聽到各種各樣的傳言，我覺得這些傳言都不可信的，我相信政府一定會公平公正的處理中服地塊。因為媒體已經(jīng)高度關(guān)注另外有61家企業(yè)帶參與，每一家企業(yè)都花著好幾百萬元做設(shè)計和規(guī)劃，所以大家還是非?？春眠@個區(qū)域的，在眾目睽睽之下，在所有媒體和企業(yè)的關(guān)注之下，政府一定會非常公開公平的把它處理好。”

　　至于能否將將中服地塊收入囊中，潘石屹笑言，“現(xiàn)在說有61家參加投標(biāo)，我們就有2%的可能，也要做百分之百的努力。”此外，潘石屹透露稱，公司收購虹橋項目當(dāng)前，持有約150億元現(xiàn)金，資金充足，暫不會考慮發(fā)債集資。