龔方雄：主辦方給我的是20分鐘，但是我11點半有一個電話會，所以我11點25必須結束，所以我現在只有15分鐘，我只講10分鐘，留5分鐘提問。首先主持人對我的介紹說我今年的觀點說是只能投資房地產股票，不要投資房地產。這個觀點是有偏頗的，不是全面的反映我的觀點，我的觀點是這樣的，房地產的價格經過去年大幅上升以后，今年的升幅即使不調控也不會大漲，但是相對來講，房地產股票的投資價值應該來講還是不錯的，因為股票調整很多，但是房價并沒有調整，如果投資者在兩者進行選擇的話，我覺得今年在房地產股票投資的價值比地產好，不是不要投資房地產，這個問題大家要分清楚。

　　摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司、企業(yè)投融資主席龔方雄先生

　　第二今天講的是融資的問題，房地產融資的市場條件，市場環(huán)境和各式各樣的融資的選擇，這個講一講，今天就不多談我對房地產價格的看法，最近我也講的很多，關鍵是我們的基本層面，城市化格局，還有房地產本身在調控過程當中的反映和影響，所以從資本市場的角度來看，為什么我認為今年房地產股票的投資價值會比房地產本身好呢，因為房地產股票在高位很多調整了30%—40%，資本市場的宏觀反映比實體市場好的多，最近尤其是兩會以后，我的觀點就是說很多宏觀的不確定性在兩會以后會逐漸的消退，宏觀的不確定性讓這個市場更穩(wěn)健，最近的市場也是這樣，兩會以后北京的房價成交量還有很多大城市的房價和成交量也出現了大幅度的報復性上升，所以政府干預房地產的政策效果是適得其反，就是因為供應量上不來，這一次調整跟歷次不同的是跟經濟適用房和廉租房的建設如果能夠成功當然好但是從房地產調控的角度來講，國內是收緊對房地產的融資，對房地產不管是發(fā)債也好，貸款也好，還有房地產信托融資的用途，最近也有收緊的趨勢，所以說整體的融資環(huán)境，我們房地產開發(fā)商在國內今年他們會比去年相對來講，從正式的資本市場，或者是銀行渠道的融資要好的多。但是境外的情況完全不太一樣，大家知道境外的資本市場非常的活躍，美聯儲、歐洲、日本等幾個主要經濟體系方向是非常清晰的，不像我們這邊宏觀不確定性這么多，他們很明確，低息不加息的政策會維持相當長的時間，而且我一直講了，危機對資本市場的影響，因為希臘債務水平的危機，和銀行引發(fā)的系統(tǒng)性的風險是非常非常小的。但是他所預示的是各過政府從財政上面的緊縮、退縮可能不得不做，就是未來會增加稅收，減少支出，代價是未來的經濟增長可能會放緩，各國央行在這個情況下不敢加息，作貨幣政策方面就繼續(xù)保持寬松的環(huán)境，這就是為什么美國、歐洲，其他成熟市場的股市都連創(chuàng)20個月的新高，但是中國的資本市場，還有一些新興市場受到的影響比較大，就是宏觀政策的不確定性，所以資本市場今年是相當活躍的，第一季度的融資規(guī)模不管是IP0也好，發(fā)債也好，整個市場的融資規(guī)模在第一季度創(chuàng)出了過去四五年的新高，所以境外融資是非常非?；钴S的。

　　現在來看，從中國房地產開發(fā)商融資選擇來講，我們認為也是在境外比境內要好一些。為什么呢？我們不但要考慮整體經用對房地產融資的流動性，境外的融資比較充裕，流動性充裕的環(huán)境會存在，國外發(fā)高息債也好，還是短債也好，接受度都非常高，中國在境外上市的企業(yè)，發(fā)高息債成本都比較低，如果把人民幣可能升值的幅度考慮進去，融資可能比境內還低，像境內，很多信托融資，對很多開發(fā)商來講，是13—15%左右，但是境外，現在高息融資的成本，也節(jié)不過是12、13%，如果是上市工資，以可短債的形式融資的話，相對的利息就會更低，境外的融資成本是鯡低的，只有5—6%。所以從整個今年的市場環(huán)境來講，由于境內和境外宏觀環(huán)境的不一樣，尤其宏觀政策環(huán)境不一樣，宏觀政策的不確定性非常低，尤其是對房地產的宏觀政策相對更高，尤其是對房地產融資的不明確還要收緊，所以我們也會擔心，調控一方面是增加資本金的要求，同時又收緊融資的環(huán)境，同時在賣地方面可能又更加謹慎，而且渲染這種政策環(huán)境的話，成交量前一段時間也是稍微淡了一會兒，而整個房地產開發(fā)商未來開發(fā)的速度和戰(zhàn)略會采取相對謹慎、保守的戰(zhàn)略，所以未來的供應量會下降，但是另一方面需求不降，反而會加速，你看我們最近所談論的是一方面房地產要冷卻，另一方面城市化的進程要加快，然后我們也討論到各個地方基本上都有一個區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略，要放松甚取消戶籍制度，所以需求是會加速的，現在問題是房地產的供應，在宏觀調控下是會增加還是減少，這個問題只等問政府了是各地方政府的經濟適用房、廉租房能不能上來。所以我們認為從基本形勢的判斷來看，國內房價下跌的可能性不大，最多就是成交量暫時性的放緩，然后需求方采取一種暫時性的觀望的態(tài)度，但是如果最后發(fā)現供應量并沒有上來，需求城市化進程計劃加快，同時我講一點，我們中國的投資者仍然缺乏有效的投資渠道的話，這些錢仍然不可避免的會流入房地產。我經常在市場講一個觀點，就是中國市場是泡沫，但是你要看中國的股市，就是01年2300點，現在才3000點，就是漲了不到50%，有什么泡沫可言，但是同時巴西漲了7倍，俄羅斯?jié)q了6倍，但是中國有一個投資產品，有一個品牌是漲了很多倍的，在過去十年，是什么呢？就是房地產。土地的價格房地產過去十年九年是翻了四五倍的，這是可以跟巴西、俄羅斯、印度媲美的。原因在哪里呢？就是資源的稀缺性，再看一下就是經濟成長帶來的資源性，巴西、俄羅斯都是資源，而作中國土地是及其稀缺的，而且在城市化的進程當中，人均可耕地還在繼續(xù)下降，如果投資者有其他的投資渠道，比如在全球范圍內進行投資布局，這樣的話應該來講最好的投資渠道不是中國的房地產，在國內如果你要選擇股票和房地產，房地產股票的投資價值，可能比房地產本身還要大一些，因為今年房地產上升的空間不會太大，但是長期來講，不一定是這個觀點了，長期就是剛剛我講的，宏觀、微觀，國際上的資本市場，國內的資本市場，各方面的環(huán)境條件綜合性的情況，我就講到這里。謝謝大家！