王玨林：大家好！今天主要利用這一點(diǎn)時(shí)間，講一講對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和形勢(shì)?，F(xiàn)在就開(kāi)始，第一個(gè)就是高房?jī)r(jià)引發(fā)的新一輪調(diào)控，先看圖表（PPT），這是08年房?jī)r(jià)的情況，這是09年房?jī)r(jià)的情況，差別是非常之大。這是我們投資的情況，綠的是投資情況，紅的是銷(xiāo)售情況，都是上升趨勢(shì)，這是全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)99年到現(xiàn)在的變化情況，下面是它的示意圖?？梢哉f(shuō)，中國(guó)住房房?jī)r(jià)一直呈上升態(tài)勢(shì)，從來(lái)沒(méi)有降過(guò)，而08年更是大幅度上升，大家從圖表上看大幅度上升。所以各個(gè)城市可能不一樣，上升不一樣，剛才咱們看的圖表是屬于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的，上升7.8。要從有的城市看絕不是這個(gè)數(shù)字，我剛接到信息，北京市的北四環(huán)已經(jīng)4.6、東四環(huán)4.2，這跟08年相比，可能上升的不止一倍，所以市場(chǎng)確實(shí)發(fā)展的比較快。

　　從下面兩點(diǎn)我做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析：第一個(gè)從指標(biāo)看市場(chǎng)，也就是說(shuō)我們09年和08年相比，市場(chǎng)發(fā)生了極大的變化的。第二從每個(gè)月，也就是環(huán)比看市場(chǎng)，也是每個(gè)月尤其是09年的下半年，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的指標(biāo)，每個(gè)月上升1個(gè)百分點(diǎn)以上，上升的幅度也比較大。從現(xiàn)象看市場(chǎng)，現(xiàn)在看，因?yàn)槲覐?8年就房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷的時(shí)候就觀察企業(yè)有沒(méi)有變化，但是沒(méi)有看見(jiàn)，而且從09年以后到現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)增加的速度比較快，所以我歸納成企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的多，出去的少，基本上沒(méi)有出去。再一個(gè)企業(yè)，我到更多的地方，更多的城市，包括西部城市，我問(wèn)一些開(kāi)發(fā)企業(yè)，我說(shuō)你們現(xiàn)在盈利什么，虧損的情況，但是告訴我只有一句話，我沒(méi)有賠的只有賺的，只有賺的多少的問(wèn)題。第三點(diǎn)是現(xiàn)在買(mǎi)房的多，賣(mài)的少。所以這是兩個(gè)方面看市場(chǎng)。這是我講的第一點(diǎn)。第二，市場(chǎng)雖然好，問(wèn)題不少，問(wèn)題比較突出，這也是調(diào)控的主要原因，主要的原因是房?jī)r(jià)漲幅太快，大家都清楚，不管什么價(jià)格，你超過(guò)了一定的指標(biāo)以后，大家都接受不了，比如說(shuō)我們的房?jī)r(jià)漲得那么快，還有我們的房?jī)r(jià)雖高，市場(chǎng)雖好，但是市場(chǎng)有很大的不穩(wěn)定因素，第三點(diǎn)土地競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，大家知道09年地王很多，第四個(gè)就是投機(jī)性的購(gòu)房比例過(guò)大，所以尤其從一些熱點(diǎn)城市看，比如說(shuō)北京、上海等一線城市看，基本上子投資推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。就是外地購(gòu)房推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，四個(gè)方面?？纯幢本?9年銷(xiāo)售的情況不穩(wěn)定吧，再看看土地去年的增幅情況，從三季度統(tǒng)計(jì)的增幅情況，上海增加142，南京增加212，天津增加146，高房?jī)r(jià)帶動(dòng)的后果是什么呢，一個(gè)是房?jī)r(jià)只能越漲越高，開(kāi)始膨脹，第二點(diǎn)資產(chǎn)必然形成泡沫，房?jī)r(jià)高了以后，大家知道現(xiàn)在確實(shí)有一些城市存在泡沫，第三點(diǎn)抑制消費(fèi)，有就是說(shuō)高房?jī)r(jià)帶動(dòng)的是什么？更多的消費(fèi)者已經(jīng)遠(yuǎn)離了這個(gè)市場(chǎng)，過(guò)去有很多家庭想買(mǎi)房想看房子，想做房的夢(mèng)，現(xiàn)在不想做了，也沒(méi)有辦法看了，因?yàn)閮r(jià)格太高了，北京四環(huán)外買(mǎi)一個(gè)普通商品房100平米，400萬(wàn)，我不知道有多少家庭一生能賺到400萬(wàn)，所以更多的消費(fèi)者遠(yuǎn)離這個(gè)市場(chǎng)了。第二問(wèn)題的原因，主要是政策帶動(dòng)力不太強(qiáng)，四項(xiàng)政策。為什么這么講呢，因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)剛剛見(jiàn)緩，世界的發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)還處于低迷，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻超過(guò)了所有人的預(yù)期，原因就是我國(guó)的政策發(fā)揮的作用太大，第一個(gè)政策是投資政策，因?yàn)槲覀兊耐顿Y政策，現(xiàn)在投資主要是以基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)，以民生為重點(diǎn)，所以這樣對(duì)我們整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，不管是修機(jī)場(chǎng)、修鐵路、修高速或者修地鐵，甚至修學(xué)校、修醫(yī)院、修體育設(shè)施、文藝設(shè)施，都能帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域或者是一條線的房地產(chǎn)。第二個(gè)方面就是消費(fèi)政策，就是住房消費(fèi)力度明顯，大家都清楚，房地產(chǎn)是最大的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，由于08年房地產(chǎn)的不景氣，帶來(lái)了更多行業(yè)的不景氣，不管行業(yè)包括我們的金融部分都出現(xiàn)了問(wèn)題，所以鋼鐵協(xié)會(huì)、建行、包括裝修協(xié)會(huì)好多都請(qǐng)我去，問(wèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么辦，說(shuō)你們不好，我們也好不了，所以這個(gè)問(wèn)題根源就是我們沒(méi)有買(mǎi)到的東西。

　　另外年初出臺(tái)一些促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，所以消費(fèi)政策帶動(dòng)力也非常強(qiáng)。第三貨幣政策，寬松的貨幣政策，使我們開(kāi)發(fā)企業(yè)不差錢(qián)了。從幾個(gè)方面可以看：一個(gè)是土地轉(zhuǎn)讓金可以延緩，通過(guò)申請(qǐng)可以延緩；第二銀行貸款不受項(xiàng)目的限制；第三銷(xiāo)售見(jiàn)好。這樣從各方面看，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金，貸款資金，籌措資金都比較大，所以現(xiàn)在地王頗足也是這個(gè)原因。第四個(gè)是調(diào)控政策過(guò)于寬松，一個(gè)市場(chǎng)好不等于健康，問(wèn)題不解決可能就干預(yù)了市場(chǎng)的正常發(fā)展，市場(chǎng)的矛盾和問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)得到解決，所以也助長(zhǎng)了市場(chǎng)的膨脹之風(fēng)。比如說(shuō)，社會(huì)流動(dòng)資金過(guò)于集中，大家都知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)好，土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中一個(gè)根本原因就是社會(huì)流動(dòng)資金過(guò)于集中在這個(gè)市場(chǎng)上，我過(guò)于集中土地競(jìng)爭(zhēng)上，帶來(lái)的是什么呢？帶來(lái)的土地競(jìng)爭(zhēng)歸更加激烈。第二點(diǎn)至于工業(yè)為核心的主流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)槲覀儑?guó)家要發(fā)展，還是要靠工業(yè)化的沒(méi)有發(fā)展，要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化解決就業(yè)的問(wèn)題，如果沒(méi)有主流的產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有我們的工業(yè)化就不可能實(shí)現(xiàn)。所以我們更多的資金，不管銀行的企業(yè)資金如果都轉(zhuǎn)移到消費(fèi)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)，那么肯定制約我們工業(yè)企業(yè)的發(fā)展。第三點(diǎn)抬高地價(jià)房?jī)r(jià)，第四點(diǎn)擾亂市場(chǎng)沒(méi)有辦法管理。解決辦法怎么辦呢？有問(wèn)題要解決，怎么辦呢就是我們現(xiàn)在大家觀望的還是政策繼續(xù)，所以市場(chǎng)看政策，政府看政策，消費(fèi)者都在看政策的變化，所以保持政府的連續(xù)性和穩(wěn)定性非常的重要。它可以穩(wěn)定預(yù)期，穩(wěn)定大家的預(yù)期，比如說(shuō)我們土地，必須是買(mǎi)地開(kāi)發(fā)，所以現(xiàn)在的買(mǎi)地絕不僅僅是現(xiàn)在為了開(kāi)發(fā)，而有的是為了以后開(kāi)發(fā)，有的是為了以后轉(zhuǎn)讓?zhuān)@樣把市場(chǎng)的土地矛盾就突出出來(lái)了，土地供應(yīng)不足就顯現(xiàn)出來(lái)了，所以要穩(wěn)定政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，所以要穩(wěn)定預(yù)期。第二個(gè)方面就是重點(diǎn)問(wèn)題要解決，不管現(xiàn)在出現(xiàn)囤地現(xiàn)象，囤房現(xiàn)象，交易行為的不規(guī)范，市場(chǎng)管理的不公平，市場(chǎng)秩序的不公平，都是影響我們穩(wěn)定市場(chǎng)。第三點(diǎn)加大供應(yīng)量，抑制房?jī)r(jià)，后面我會(huì)講的，如果沒(méi)有供應(yīng)量的滿足，想抑制房?jī)r(jià)那是不可能的。所以要加大供應(yīng)量。第四點(diǎn)市場(chǎng)規(guī)范是為了維護(hù)權(quán)益，創(chuàng)造公平?，F(xiàn)在我們所說(shuō)的，由于市場(chǎng)的不規(guī)范，所以企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不公平，由于市場(chǎng)的不規(guī)范，消費(fèi)者消費(fèi)存在著不公平，所以我們要建立一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)，為了滿足剛才孟總所說(shuō)的公平。第三點(diǎn)政策不管是原先國(guó)務(wù)院研究的四條，還是國(guó)土資源部的四條，還是總理的政府工作報(bào)告，主要還是集中在中辦《十一條》，我也歸納成幾個(gè)方面：一明確了二套房貸款首付比例不低于40%，這個(gè)是在文件之前大家爭(zhēng)議很多，猜測(cè)很多，這個(gè)已經(jīng)明確了。第二點(diǎn)太多出讓綜合瓶頸評(píng)定辦法比較難，現(xiàn)在招拍掛已經(jīng)是比較公平的辦法了，這個(gè)問(wèn)題探索解決起來(lái)確實(shí)比較難。第三點(diǎn)兩個(gè)差別化，就是加大差別化信貸資金力度，第二點(diǎn)實(shí)施差別化的住房訴求政策，這是這一次政策的一創(chuàng)新點(diǎn)。以前沒(méi)有提出過(guò)，以前全部是一刀切。第三點(diǎn)是加強(qiáng)三個(gè)管理：一是土地供應(yīng)管理；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序管理；三是交易資金監(jiān)督管理。這是主要的《十一條》。主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：一是加大供給。就是增加保障房的建設(shè)，保障型住房建設(shè)。二是增加中小戶(hù)型住房建設(shè)的比例，二是培育二手房和中介市場(chǎng)，從市場(chǎng)的供應(yīng)方面增加，第二個(gè)是從加強(qiáng)管理方面，就是土地管理，第二是房屋管理，第三是市場(chǎng)管理，第四是交易管理。都是管理方面，一個(gè)是供應(yīng)，一個(gè)是管理。

　　政策能不能到位，效果能不能顯現(xiàn)大家可能都在猜疑，因?yàn)橐郧昂芏嗾叨紱](méi)有執(zhí)行到位，所以關(guān)鍵的三點(diǎn)，執(zhí)行不執(zhí)行到位，關(guān)鍵在這三點(diǎn)，一是要有政策，政策要配套，不管是部門(mén)的還是地方的，都按照國(guó)務(wù)院的要求來(lái)出臺(tái)政策。第二要執(zhí)行力到位，就是說(shuō)話要算數(shù)，不能說(shuō)了不算，那你政策就是沒(méi)有用的。第三供應(yīng)量要增大，如果比如說(shuō)北京，現(xiàn)在政策都很好，北京也出了十一條，按照中辦《十一條》，但是執(zhí)行力也到位了，加入也執(zhí)行很?chē)?yán)格，但是市場(chǎng)短缺供應(yīng)量土地政策調(diào)什么，我就不知道你調(diào)什么了。所以這三點(diǎn)是解決我們政策效果的關(guān)鍵。

　　最后一點(diǎn)，大家想談?wù)劷衲旰鸵院蠓康禺a(chǎn)發(fā)展的情況，第一就是調(diào)控政策，有人講，但是難以阻止市場(chǎng)的發(fā)展，第二個(gè)就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力決定市場(chǎng)的關(guān)鍵，下面簡(jiǎn)單的看一些圖表（PPT），你看經(jīng)濟(jì)，一直保持較快平穩(wěn)發(fā)展。時(shí)間關(guān)系大家看一遍就行了，看外匯儲(chǔ)備。第二點(diǎn)是消費(fèi)能力，就是銀行的存款余額，在不斷的上升，他必定要釋放，尤其是要是釋放在我們這個(gè)市場(chǎng)上。投資水平不減，投資后勁顯現(xiàn)，為什么這么說(shuō)，因?yàn)樗娜f(wàn)億，包括地方的30萬(wàn)億投資是分兩年進(jìn)行的，09年投資就是一半左右，還有一半在今年投資。另外09年的投資，現(xiàn)在的效果開(kāi)始逐步的顯現(xiàn)出來(lái)，所以說(shuō)這個(gè)方面不減，對(duì)于我們房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，還會(huì)往前走。第四點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)轉(zhuǎn)變，確實(shí)在現(xiàn)階段，現(xiàn)在的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展、城市化的推進(jìn)起到了很大的作用。因?yàn)樗苯訋?dòng)力非常強(qiáng)，20多個(gè)產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)決帶動(dòng)了50個(gè)以上的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在用一句話結(jié)束我今天的發(fā)言“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材、家居等產(chǎn)業(yè)舉足輕重，對(duì)于金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，改善民生具有重要作用。所以說(shuō)，這一次調(diào)控是把房地產(chǎn)里面的癌癥剔出去，保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展”。謝謝大家！