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　　恒隆跟其他的地產(chǎn)商，發(fā)展商不一樣，我們沒有囤地，我們買回來不是放在旁邊曬太陽。

　　2010年1月27日，香港知名房地產(chǎn)開發(fā)商恒隆地產(chǎn)公布了2009財政年度半年業(yè)績報表。據(jù)業(yè)績報告稱，截至2009年12月31日6個月，恒隆地產(chǎn)股東應占純利增加超過13倍至港幣173.51億元。扣除投資物業(yè)重估收益及相關稅項后，基本純利在時出售旗下香港住宅物業(yè)“君臨天下”的帶動下，上升近4倍至港幣55.08億元。

　　在1月28日記者見面會結(jié)束后，恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事吳士元接受了觀點新媒體的獨家專訪。

　　觀點新媒體：有統(tǒng)計表示，2006-2007年，恒隆上海兩個項目的投資回報率為20%，但昨天公布的最新數(shù)字是30%以上。恒隆上海項目在兩年時間內(nèi)回報率高達十個點的提升主要來自什么？

　　吳士元：主要是我們港匯的高端租客提高了很多。以前，我們剛剛做港匯的時候，低端租客比較多一些，現(xiàn)在比較好的租客，他們都愿意付多錢住進來，有了更多的國際品牌。

　　當然，恒隆廣場還是最高檔，好像LV、Dior，我們在港匯的定位，就是在中高檔。其實這里比較清楚一點，我們在港匯的牌子，比較中上一點，但是不是低檔，也不是最高最上的檔次，與恒隆廣場比較，恒隆廣場所有都是最頂檔的名牌。

　　有幾個牌子兩邊是重復的，但是所在樓層和位置不同。港匯現(xiàn)在的租客會付多一點租金。

　　觀點新媒體：在2008年，您曾表示，按以往經(jīng)驗，內(nèi)地項目初期回報約5%，之后3年內(nèi)升到8-10%，落成的第6年可達15-18%。但是這是在市場低迷時的預期，在經(jīng)過市場回暖之后，恒隆對內(nèi)地項目的回報率是否也有了更高的要求？

　　吳士元：我們比較保守一點，不要給管理層的壓力這么大。因為如果我們說5%，做出來是6%、7%，投資者就會驚喜，因為你做的好。而且你也要知道，我們開始的時間可能需要付多一點推廣，一個新的商場，我們的租客跟我們也需要時間上的磨合。

　　其實5%是我們怎么去算的呢？其實這就是我們?nèi)ベI地時的考量，這是我們最低的要求。我們?nèi)ベI地時，我也不知道應該付多少錢去買合理，我就用5%的回報去計算我就知道，這個地地價應該是多少，符合5%回報預期的就合理。如果地價比較高一點，回報可能只有4%，或者是3%，我們就不買這個地了，可能我們覺得這個地，地價太貴了，但是如果我們算起來，這個地，這個價錢，7%，8%的回報，這個我們就可以去投資。

　　觀點新媒體：所以這是恒隆判斷是否值得買某塊地的判斷標準？

　　吳士元：這個是其中一個判斷，你可能還要看地的位置是不是最好的地段。但有時候你覺得是好的地，不見得是我覺得好的地，你覺得不好的地可能是我覺得是好的地，你看港匯，我們?nèi)ベI地的時候沒人要。