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　　華僑城打造有別于城市生活的人工旅游景觀，使其房地產(chǎn)項目獲得高溢價的做法，在陽宗?；蛟S收效甚微。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)生 孔藝華 11月18日消息顯示，華僑城集團在云南的第一個項目“云南華僑城”將于11月19日破土動工，該項目一期將在2011年上半年開業(yè)。

　　根據(jù)資料，云南華僑城位于云南省昆明市宜良縣湯池鎮(zhèn)陽宗海北岸，項目用地面積10381畝，建筑面積116.4萬平方米，總投資額40億元。

　　復(fù)制“東部”

　　按照規(guī)劃，云南華僑城規(guī)劃共包括五個分區(qū)、六個旅游產(chǎn)品、五座高星級和精品設(shè)計酒店、一座獨立的國際會議中心。

　　根據(jù)資料，五功能分區(qū)包括：康體運動休閑區(qū)、濱水休閑度假區(qū)、犍陀羅山谷生態(tài)旅游區(qū)、主題文化與藝術(shù)旅游區(qū)、山水生態(tài)人居社區(qū)。

　　六個旅游產(chǎn)品包括康體運動休閑項目、白水臺溫泉公園、犍陀羅生態(tài)山谷、滇越鐵路主題文化旅游項目、飛虎隊主題旅游項目、半山藝術(shù)風(fēng)情街區(qū)。

　　酒店項目則包括，五星級濱水會議酒店、超五星級王宮酒店，以及山谷木屋精品酒店、LOFT 藝術(shù)精品酒店、火車主題酒店。

　　云南華僑城相關(guān)人員曾對媒體表示，將“以深圳東部華僑城為范本”打造云南華僑城。

　　而從過去的經(jīng)驗來看，雖然以主題公園作為核心價值，但房地產(chǎn)項目的銷售才是華僑城這套體系中主要的盈利手段。

　　同時，這種以房地產(chǎn)銷售為主要盈利手段的“旅游+地產(chǎn)”模式，又必須建立在高溢價的營銷手段上。從深圳、北京、成都的項目來看，華僑城成功在以主題公園為中心的區(qū)域，營造出有別于該城市其他區(qū)域的旅游景觀，進而帶動該區(qū)域的地價提升，華僑城在該區(qū)域所建造的高端房地產(chǎn)項目，則能夠以超過地價十倍、二十倍的價格面向市場。

　　資料顯示，今年上半年，華僑城地產(chǎn)銷售利潤為3.67億元，而門票收入的利潤額則為8139萬元。就以“深圳東部華僑城”為例，該區(qū)域的別墅項目“天麓”售價最高已達15萬元/平米。

　　云南之憂

　　事實上，從世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四大主題公園，到北京、上海、成都歡樂谷的成功復(fù)制，華僑城始終將主題公園作為其房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心競爭力。華僑城這種模式，亦得到了目前市場的肯定。

　　但有分析認為，華僑城“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展概念能否成功打入云南市場，仍是未知之?dāng)?shù)。

　　陽宗海區(qū)域為昆明重點發(fā)展的高端旅游休閑度假區(qū)，目前，云南華僑城周邊高端旅游度假物業(yè)包括有嶺東·紫郡、西亞山莊、世林國際別墅、柏聯(lián)溫泉SPA、春城高爾夫等。

　　但是，陽宗海作為云南省省級旅游景區(qū)，吸引游客的關(guān)鍵在于擁有高原湖泊等優(yōu)質(zhì)自然景觀，不同于深圳、北京、上海、成都等缺乏自然景觀資源的人口密集的大城市。

　　有分析人士認為，華僑城打造有別于城市生活的人工旅游景觀，使其房地產(chǎn)項目獲得高溢價的做法，在本身不缺旅游資源的陽宗海或許收效甚微。

　　此外，昆明目前5300元左右的新房均價，留給華僑城溢價的空間也相對比在一線城市要小得多。

　　事實上，在該區(qū)域在附近還有大理、麗江等旅游景點，而昆明往往作為“旅游中轉(zhuǎn)站”，真正留在昆明消費的旅客并不多。華僑城選擇在云南昆明建立主題公園，能否吸引足夠客流，這可能也會影響到華僑城的利潤率。

　　值得擔(dān)憂的是，華僑城的“主題公園”作為整個體系的人造旅游景觀，如果不能有效吸引到投資者的青睞，那么圍繞著主題公園所打造的高端房地產(chǎn)項目將失去其高溢價的支撐點，利潤亦會隨即降低。