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　　11月16日，中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告2009-2010》（簡稱《住房綠皮書》），指出今年到明年，住房增量市場與住房存量市場將呈現(xiàn)“春暖秋涼、價穩(wěn)量增”的發(fā)展態(tài)勢。（11月17日《新京報》）

　　就2009年房價的怪異走勢而論，在中國預(yù)測房價其實是一件非常尷尬之事。

　　在今年3月份之前，即使最堅決的鼓吹房價者，也沒有想到在全球經(jīng)濟風雨飄搖的2009年，會成為中國房地產(chǎn)市場最火爆的一年，二手房交易量是過去三年大牛市的總和，盡管過去10個月房價上漲不到4%，但各地房價大幅飆升屢創(chuàng)歷史新高已經(jīng)成為不爭的事實。這的確給年初唱空房價者（包括本人）莫大的嘲諷。沒有人想到2009年的房市火爆至此，是因為沒有人想到“兩會”上政府確定的一年5萬億的信貸投放會翻一番，更沒有人想到大量的信貸資金在銀行配合、開發(fā)商掩護、地方政府綏靖的政策下肆無忌憚地流入了樓市，再次創(chuàng)造了中國樓市的奇跡。

　　不僅房價難以預(yù)測，就是房地產(chǎn)的未來政策，也成了“不敢說，不敢說，一說就有錯”。在地方政府、開發(fā)商、學者等具有議價能力和話語權(quán)的利益訴求非常復雜的情況下，去年年底中央出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，究竟向左走，還是向右走，不同的利益主體對此的期待顯然不同。開發(fā)商和地方政府期待政策延續(xù)，以便維持市場的繁榮態(tài)勢；民眾期待政府通過回收優(yōu)惠政策打壓房價，以便市場的理性回歸。如果僅僅從常識而言，筆者當然支持政府通過政策的調(diào)控，提前擠壓資產(chǎn)泡沫，釋放銀行系統(tǒng)的金融風險，同時促使房地產(chǎn)市場理性回歸。

　　然而，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策真實運行軌跡告訴我們，一系列調(diào)控政策從來都沒有讓房價回歸：始于2005年的調(diào)控政策，呈現(xiàn)出越調(diào)控越瘋漲的尷尬態(tài)勢。而且，如果從房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的出發(fā)點看，無論是降低二手房稅費等交易成本，還是對改善型住房信貸政策，都是站在促進房地產(chǎn)消費的角度而言的，這樣的政策，如果嚴格認定并加以執(zhí)行，受益的應(yīng)該是普通民眾，今年二手房交易市場的火爆表現(xiàn)已經(jīng)證明；對于這樣的優(yōu)惠政策，不但不該取消，而且應(yīng)該進一步完善，形成常規(guī)化、制度化的政策體系。

　　王石說，中國樓市是政策市，這話如果放在當下的語境下解讀，的確一語中的。但只說對了一半，在利益博弈復雜的情況下，大凡中央出臺的擠壓樓市泡沫的政策，基本宣告失靈，而刺激樓市的政策，則會引發(fā)各界“一致行動的邏輯”，制造空前繁榮的市場。所以，對于明年的樓市，如果從全球公認的房價收入比指標來看，從房地產(chǎn)本身的周期看，無疑都面臨行業(yè)拐點。然而，只要地方政府和房地產(chǎn)千絲萬縷的媾和關(guān)系在，預(yù)測房價將永遠是一個讓學術(shù)蒙羞的尷尬。

　　回到常識，筆者依然堅信，房地產(chǎn)市場目前處在一個十字路口，超常規(guī)的繁榮已經(jīng)讓房地產(chǎn)積累了巨大的泡沫和風險。但在利益博弈復雜的情況下，單純依靠政策的取舍并不能左右房地產(chǎn)市場的走勢。房地產(chǎn)市場的癥結(jié)不在于有無優(yōu)惠政策，而在于政府能否擺脫賣地生存的利益模式。不徹底擺脫各地土地財政的生存模式和利益糾葛，不管優(yōu)惠政策是否繼續(xù)，房價都難以合理回歸。