男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　流動(dòng)性、供求、季節(jié)與通脹預(yù)期等多重因素交織下，樓市或?qū)⒈?007年更加瘋狂

　　宏觀層面的寬松貨幣、極低的實(shí)業(yè)投資意愿、實(shí)際利率的下降、加杠桿化在迅速展開等；行業(yè)層面長期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業(yè)的低成本等，都使得我國發(fā)生新一輪地產(chǎn)泡沫的概率極大。

　　對比上一輪2007年的地產(chǎn)牛市，本輪可能更為瘋狂——首先是史無前例的流動(dòng)性寬松；其次是上一輪牛市國內(nèi)政策面自由度比較高，而目前的情況不是國內(nèi)可以完全自己主導(dǎo)；再次是在可以預(yù)見的未來，供求關(guān)系的緊張程度超過以往；最后則是通脹預(yù)期要比以往更為強(qiáng)烈。

　　但經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文博士年初時(shí)即警告，大多數(shù)的“下半場”都是以悲劇收場的，“下半場”起來后如何見好就收，是對政策制定的最大挑戰(zhàn)。

　　房地產(chǎn)泡沫是歷史上最常出現(xiàn)的泡沫，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)從宏觀到微觀都使得發(fā)生新一輪地產(chǎn)泡沫的概率極大——宏觀層面的寬松貨幣、極低的實(shí)業(yè)投資意愿、實(shí)際利率的下降、加杠桿化在迅速展開等；行業(yè)層面長期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業(yè)的低成本等。

　　無論是地產(chǎn)泡沫還是其他泡沫，最終仍需落實(shí)到供求層面來觀察行業(yè)的走向。

　　今年初，市場曾擔(dān)憂高庫存給行業(yè)復(fù)蘇帶來沉重壓力，事實(shí)上庫存壓力并不可怕——隨著銷量回升，庫存消化周期將低于市場預(yù)期。此外，從2008年四季度樓市反彈以來的市場銷量、價(jià)格變化以及需求特點(diǎn)，可以斷言行業(yè)銷量在2008年已經(jīng)觸底，價(jià)格也早已企穩(wěn)，本輪樓市不僅僅具備較強(qiáng)的反彈延續(xù)性，而是步入復(fù)蘇階段，后市將震蕩上行。

　　對比上一輪的地產(chǎn)牛市，本輪有幾個(gè)更為積極的因素：首先是史無前例的流動(dòng)性寬松；其次是上一輪牛市外圍經(jīng)濟(jì)還很好，國內(nèi)政策面自由度比較高，而目前的情況不是國內(nèi)可以完全自己主導(dǎo)的；再次就是在可以預(yù)見的未來，供求關(guān)系的緊張程度超過以往，目前潛在的供給緊張程度已經(jīng)超過2005年；最后就是通脹預(yù)期要比以往更為強(qiáng)烈，而目前通脹還沒有真正到來，這一輪反彈中投資需求活動(dòng)程度仍然不高，隨著通脹預(yù)期的愈演愈烈，投資活動(dòng)將盛極一時(shí)。

　　綜合看來，目前地產(chǎn)仍處于新一輪牛市的起點(diǎn)，其演繹的頂峰或許比2007年更瘋狂！

　　樓市：震蕩上行復(fù)蘇路

　　樓市已經(jīng)步入復(fù)蘇，然而復(fù)蘇之路注定不會(huì)平坦。

　　第一，名義房價(jià)未有大幅下降。前次房地產(chǎn)市場調(diào)整的根本原因正是房價(jià)過高，依靠政府減免稅費(fèi)以及按揭貸款利率7折優(yōu)惠、加上房價(jià)自身小幅調(diào)整等多重因素，使得房價(jià)及租售比進(jìn)入購房者的可承受范圍內(nèi)，從而大幅縮短了行業(yè)調(diào)整時(shí)間并促使行業(yè)步入復(fù)蘇。但成交量回升使得價(jià)格立即出現(xiàn)反彈，并開始重新脫離居民購買力，剛性需求在短期內(nèi)將受到一定的壓制。

　　應(yīng)該看到，此次購買力的提升是由于稅費(fèi)及利率的折扣，房價(jià)并沒有下跌多少，而且到今年5月，房價(jià)已基本反彈回來，甚至很多項(xiàng)目價(jià)格還超過了 2007年的高點(diǎn)。未來房價(jià)若大幅上升，給居民帶來的購房負(fù)擔(dān)超過政策優(yōu)惠的減免，宏觀經(jīng)濟(jì)又沒有明顯回升對未來收入形成強(qiáng)有力支撐的話，2008年的情況還會(huì)再現(xiàn)。

　　第二，二季度以來，通脹預(yù)期使得避險(xiǎn)資金大量涌入樓市，樓市熱銷時(shí)間得以延長。但目前距真正通脹仍有一定距離，需要注意通脹預(yù)期因新增流動(dòng)性減少而在短期內(nèi)減弱，從而影響投資性需求。

　　第三，樓市在三季度將面臨銷售淡季，銷量回落是情理之中的事情。

　　需求：未到過度擔(dān)憂時(shí)

　　國外經(jīng)驗(yàn)表明，住宅需求水平增長速度與城市化速度密切相關(guān)。如，日本城市化率從1964年的43%增長至63%的第一個(gè)五年正是城市化增長的高峰期(期間內(nèi)城市化率不到50%)，也是新增住宅增速的高峰期，新增住宅數(shù)量在這一時(shí)期復(fù)合增長率達(dá)到9.28%，之后隨著城市化進(jìn)程放緩而有所回落，在第二個(gè)五年復(fù)合增速滑落至4.98%。而美國則在城市化達(dá)到較高水平后，住宅需求仍維持在較高水平。主要是因?yàn)槊绹》渴袌龅囊粋€(gè)重要特點(diǎn)是其新建住宅的平均面積明顯增大，城市化達(dá)到較高水平后，住房消費(fèi)市場的升級(jí)，即從“有房住”轉(zhuǎn)向“住大房”同樣能夠支撐需求繼續(xù)增長。

　　長期來看，城市化進(jìn)程中住宅需求總體處于上升通道，城市化的速度主導(dǎo)了住宅需求水平增速的高低。即，城市化進(jìn)程放緩，潛在需求的增長也隨之放緩。

　　我國城市化在2008年之前保持年均1個(gè)百分點(diǎn)以上的高速增長，2008年城市化率僅提高0.74個(gè)百分點(diǎn)，開始由高速增長轉(zhuǎn)入快速增長階段。因此，與之對應(yīng)住宅需求的增長速度也將放緩，但仍處于快速增長階段。從長期來看，這也是房地產(chǎn)需求無需擔(dān)心的根本原因。

　　如果說對長期住宅需求存在抑制因素的話，那么主要就是全國人口的老齡化。但在未來二三十年，由于城市化進(jìn)程仍較快，城市人口仍將快速增加。

　　但就短期而言，則要看投資性需求能否接力剛性需求。

　　隨著二季度房地產(chǎn)市場銷量大幅增加，開發(fā)商迅速提價(jià)，從四大一線城市來看，北京目前市區(qū)房價(jià)相對于2008年10月已經(jīng)反彈了40%，即使剔除保障性住房的影響，房價(jià)也反彈了30%左右；深圳目前房價(jià)相對于2009年1月份低點(diǎn)的反彈幅度已接近30%；上海、廣州等城市房價(jià)也從低點(diǎn)出現(xiàn)了20% 左右的反彈。

　　天津、大連、杭州、寧波、廈門、福州、武漢、長沙、重慶等二線城市房價(jià)也都出現(xiàn)了10%-30%左右的反彈。房價(jià)的快速反彈使得自住需求壓力驟增，但壓抑剛性需求經(jīng)過一段時(shí)間的釋放之后，自住需求短期內(nèi)正面臨難以為繼的境況。

　　從國內(nèi)一線城市的需求結(jié)構(gòu)來看，2009年3月份以前，購房主要用于自住需求，尤其是首次置業(yè)占了絕大部分，投資性需求很少。3月份以后，改善性需求的比例逐步增加，投資性需求也開始入市，主要表現(xiàn)是各城市成交戶均面積明顯增大，大戶型和豪宅成交明顯好轉(zhuǎn)。這可能是由于各國央行大規(guī)模向市場注入流動(dòng)性，使得通脹預(yù)期在3月份后顯著升溫，部分避險(xiǎn)資金涌入樓市，帶動(dòng)成交量上揚(yáng)。

　　中長期，美元可能將大幅貶值，全球大宗商品包括資產(chǎn)價(jià)格面臨較大的上漲壓力。從歷史情況來看，房地產(chǎn)銷量在通脹真正出現(xiàn)前表現(xiàn)最好，尤其是在通脹初期，這也是通脹預(yù)期最強(qiáng)烈的時(shí)候，部分剛性需求也會(huì)因預(yù)期房價(jià)上漲而入市，而一旦通脹達(dá)到較高水平，政府必然提高利率和緊縮信貸，進(jìn)而影響房屋銷量。

　　三季度，需要關(guān)注通脹預(yù)期短期內(nèi)可能減弱的情況。如果流動(dòng)性出現(xiàn)變化，那么原先強(qiáng)烈的通脹預(yù)期有可能在短時(shí)間內(nèi)減弱，加上房價(jià)短期反彈幅度較大，投資空間明顯受到壓縮，則投資性需求可能減弱。

　　供給：未來兩年可能吃緊

　　2005年以來，從全國情況來看，竣工面積一直小于銷售面積，行業(yè)處于供不應(yīng)求狀態(tài)。直到2008年供求關(guān)系出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，市場供過于求，其主要原因是銷量下降了20%左右，而供應(yīng)基本維持在2007年的水平。

　　另外，2005年以來，土地購置面積一直只有銷售面積的60%左右，四大一線城市更是只有30%左右，長期供求矛盾尖銳。2004-2007 年，四大一線城市樓市供不應(yīng)求，2008年銷量大幅下降38%，才使得供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，但同時(shí)供給也在萎縮，竣工面積下降了23%，新開工面積和土地購置面積分別下降了8%和24%。

　　因此，行業(yè)供過于求可能只是一個(gè)短期現(xiàn)象，當(dāng)銷售恢復(fù)到正常水平，供過于求的狀況將會(huì)重新出現(xiàn)。

　　目前，地產(chǎn)行業(yè)去庫存化過程已近完成，市場重新轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求。從長城證券跟蹤的13個(gè)城市來看，按最近4周的平均銷量來看，平均消化時(shí)間為26 周(6個(gè)月)，供求關(guān)系處于正常情況的下限。如果按2009年以來的銷量來計(jì)算，則平均消化時(shí)間為36周(9個(gè)月)，處于正常情況的上限，總體來看，供求基本平衡。

　　但上海、杭州、南京等城市“供不應(yīng)求”情況嚴(yán)重，只有東莞、寧波、青島等城市的供給壓力仍然較大，因此，供求關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)分化，一線城市供求關(guān)系緊張，二線城市供求基本平衡。

　　除了定性分析，定量分析供求的關(guān)系也非常重要。與其他任何市場一樣，住宅市場也存在潛在需求，而預(yù)期等因素則在潛在需求的基礎(chǔ)上影響年度需求釋放速度，進(jìn)而影響實(shí)際成交量。

　　我們以市場較為均衡時(shí)期的狀態(tài)為樣本測算出樓市均衡狀態(tài)下的需求，得到量化的每年的潛在需求。由于市場成交與潛在需求的差異較大，每年總會(huì)有透支或壓抑，考慮透支或壓抑后的需求，我們稱為實(shí)際潛在需求，采用這一指標(biāo)作為衡量潛在需求的量化指標(biāo)。

　　對于供給面，我們采用修正的竣工面積作為潛在供給的指標(biāo)。由于開發(fā)周期問題，每年的供給事實(shí)上與上年施工面積的關(guān)系最大，因此，我們先算出每年竣工面積與上年施工面積的比值，將異常值剔除后的平均比值作為潛在竣工施工比值，每年的潛在供給則依據(jù)上年施工面積與潛在竣工施工比值估算得出。

　　最后，我們用實(shí)際潛在需求/潛在供給的比值來衡量供求的關(guān)系，該值越大，則供應(yīng)越緊張。由于各個(gè)城市之間的差別，該比值主要用于城市自身的縱向比較，來衡量2009年的供求關(guān)系狀態(tài)大概處于歷史上的何種狀態(tài)，并以此作為其他指標(biāo)預(yù)測的依據(jù)。

　　就全國范圍而言，在2000年至2006年間，價(jià)格與成交量均沒有大幅的波動(dòng)，意味著這段時(shí)期可以近似地認(rèn)為市場處于較為均衡的狀態(tài)。通過每年的潛在需求水平和城市人口計(jì)算出每年的基準(zhǔn)潛在需求，再減去上年透支或者加上上年壓抑需求后得出當(dāng)年的實(shí)際潛在需求。計(jì)算結(jié)果顯示，2009年、2010 年的全國范圍內(nèi)的潛在需求分別為6.96億平米、8.05億平米。

　　根據(jù)上述思路計(jì)算，2009年、2010年，全國范圍內(nèi)住宅的潛在供給則分別為6.61億平米、7.14億平米。

　　即，2009年、2010年全國范圍內(nèi)實(shí)際潛在需求與潛在供給的比值分別為1.05、1.13，均高于2008年的0.93，顯示需求大于供給的情形逐步嚴(yán)重?？v向比較，2008年的供需緊張程度與2002年相當(dāng)，2009年則介于2004年、2005年之間，而2010年的供求緊張程度則相當(dāng)于2005年。

　　從2008年的供需情況來看，雖然供大于求但并不嚴(yán)重。樓市在2007年瘋狂透支1.18億平米，2008年市場整體仍處于小幅透支狀態(tài)，而隨著時(shí)間推移，未來兩年，市場需求將重新進(jìn)入被壓抑的狀態(tài)。

　　與全國整體情況不同，四大一線城市城市化程度已經(jīng)很高，房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入成熟階段，市場總需求已經(jīng)基本穩(wěn)定。因此，我們以新房、二手房成交總量來衡量其總需求，剔除過高、過低年份的成交數(shù)據(jù)后，其均值可以看作是基準(zhǔn)潛在總需求。然后以基準(zhǔn)潛在總需求加上上年被壓抑的需求或者減去上年透支的需求，以此推算各年實(shí)際潛在總需求。而新房的實(shí)際潛在需求則根據(jù)實(shí)際潛在總需求與新房成交占新房、二手房成交總量的比例計(jì)算得出。

　　根據(jù)分析，深圳、廣州供求關(guān)系的緊張程度將回到2005年的水平，而北京、上海則相當(dāng)于2004年的程度。從整體來看，四大一線城市未來兩年的供求關(guān)系緊張程度將超過2004-2005年的水平，為近幾年來最緊張的狀態(tài)。

　　樓市或?qū)⒈?007年瘋狂

　　過剩的流動(dòng)性有三個(gè)流向：儲(chǔ)蓄、投資、消費(fèi)?？梢灶A(yù)見的是居民消費(fèi)不會(huì)有太大變化，而目前企業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資意愿也非常低，因此流動(dòng)性過剩帶來的過剩資金流向的考察將主要體現(xiàn)在儲(chǔ)蓄與投資上，尤其是居民部門，儲(chǔ)蓄和投資上的蹺蹺板效應(yīng)非常明顯。目前來看，居民和企業(yè)對產(chǎn)業(yè)外的投資仍不夠活躍，未來空間相當(dāng)大。

　　從居民戶來看，考察新增儲(chǔ)蓄貸款與居民的主要投資渠道(股市和房市)，可以很明顯地看到財(cái)富在儲(chǔ)蓄與投資上的分配變化。2007年開始當(dāng)月新增居民存款持續(xù)走低，當(dāng)時(shí)通脹也很厲害，負(fù)利率持續(xù)，投資需求強(qiáng)烈，連續(xù)數(shù)月新增儲(chǔ)蓄都是負(fù)數(shù)，房地產(chǎn)和股市都不斷升溫；2007年10月后，儲(chǔ)蓄意愿上升，股市和房市見頂；2009年初，居民儲(chǔ)蓄再次走低，而此時(shí)CPI還是負(fù)增長，相比2007年的高通脹而言，通脹威力還沒有完全顯現(xiàn)，從這個(gè)角度看，居民投資瘋狂的時(shí)候目前還遠(yuǎn)未來到。

　　另一方面，居民和金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄的活期化是上一階段股市和地產(chǎn)牛市的一個(gè)重要特征，但目前的數(shù)據(jù)顯示現(xiàn)階段這一情況還未出現(xiàn)，居民新增存款仍為正值，但考慮到未來的通脹及實(shí)際利率的下降趨勢，可以判斷投資活動(dòng)還未進(jìn)入高潮，泡沫空間仍然相當(dāng)大。

　　回顧1999年至2008年底，中國樓市10年的成交情況，從季度上看，各季度成交量差距非常大，而四季度往往是當(dāng)年成交高峰期，占全年成交量的35%到60%，而前三季度季度合計(jì)只貢獻(xiàn)全年成交的50%左右；以半年度情況來看，過去10年上半年占全年成交最高僅有42%，而在宏觀及行業(yè)較為穩(wěn)定的年份，基本在25%左右，即，歷史上從未出現(xiàn)下半年成交環(huán)比減少的情況。

　　考慮到下半年CPI很可能會(huì)回到正值(CPI通常落后M1??6個(gè)月左右)，通脹預(yù)期會(huì)更加強(qiáng)烈，大量自住需求會(huì)提前釋放，投資需求也將大幅增長(近期樓市已經(jīng)出現(xiàn)投資客重新入市的現(xiàn)象)。

　　可以預(yù)見，如果供應(yīng)跟得上，2009年下半年成交量將有非常好的表現(xiàn)，再考慮到資金重新出現(xiàn)2007年從儲(chǔ)蓄向投資流轉(zhuǎn)以及存款活期化的特點(diǎn)是個(gè)大概率事件，樓市將處于更為嚴(yán)重的供給緊張狀況。當(dāng)然，如果供給不足，房價(jià)勢將再度大幅上升，壓抑本該釋放的需求。在流動(dòng)性供求、季節(jié)與通脹預(yù)期多重因素交織下，樓市可能將比2007年更加瘋狂。

　　展望：銷量反彈 價(jià)格回漲

　　根據(jù)供求關(guān)系緊張程度，2009年全國范圍內(nèi)介于2004年、2005年之間。2004年、2005年，全國住宅銷售面積增速分別為 13.6%、15.7%，增長較為平穩(wěn)，但2008年銷售面積下降20%，使2009年銷量帶有一定的報(bào)復(fù)性反彈特點(diǎn)，預(yù)計(jì)銷量增長20%并不激進(jìn)。

　　事實(shí)上，在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，約束銷量的主要是供給因素，由于有不少2008年的存量房，2009年的供給足以支持這一增幅。從1-5月份的情況來看，住宅銷量同比增長26.7%，已經(jīng)占到全年預(yù)計(jì)成交量的33.84%。而從歷史來看，下半年成交量通常占到全年60%左右的比例，就此而言，也能保證全年銷量能夠?qū)崿F(xiàn)20%以上的增長。

　　對于2010年的銷量預(yù)計(jì)，其供求關(guān)系相當(dāng)于2005年，在這種供應(yīng)緊張的狀態(tài)下，需求不是問題，但供給難以跟上，從供給因素出發(fā)，保守預(yù)計(jì)2010年銷售面積增速至少在10%以上。

　　2003-2005年，全國住宅銷售價(jià)格分別增長5.1%、16%、15.2%。與目前類似的是，2003年面臨“非典”及“美國科網(wǎng)泡沫破滅”，成為上一輪房價(jià)增長的低谷期。而2008年全國房價(jià)整體上漲只有0.3%，不少城市甚至負(fù)增長。2009年年初以來，大部分城市房價(jià)止跌反彈，價(jià)格調(diào)整基本完成，預(yù)計(jì)下半年均價(jià)環(huán)比上半年增長10%左右，但由于上半年整體均價(jià)仍然較低，全年房價(jià)上漲5%左右。

　　2010年對比供需緊張程度相當(dāng)?shù)?005年，綜合考慮目前房價(jià)所處的位置和經(jīng)濟(jì)背景，預(yù)計(jì)房價(jià)上漲幅度至少在10%以上。

　　預(yù)計(jì)四大一線城市2009年、2010年整體銷量同比將增長約40%、20%；整體價(jià)格分別增長5%、15%左右。其中，2009年房價(jià)增幅較低的主要原因是上半年各城市房價(jià)正處在企穩(wěn)并開始回升的階段，在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整后，同比還在小幅下降，影響了2009年房價(jià)整體漲幅。從環(huán)比來看，由于供需關(guān)系迅速反轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2009年下半年四大一線城市房價(jià)環(huán)比有10%左右的漲幅。也就是說，四大一線城市房價(jià)在2009年下半年將會(huì)快速反彈。

　　而從幾大一線城市的銷量完成情況來看，2009年1-5月份，深圳、廣州已完成全年預(yù)計(jì)量的一半左右，北京已接近一半，上海也完成了40%左右，因此，幾大一線城市2009年整體銷量增長40%左右的預(yù)計(jì)并不激進(jìn)。

　　從價(jià)格來看，在政府減免稅費(fèi)和利息7折優(yōu)惠以后，按揭購房者的負(fù)擔(dān)成本大幅下降，房價(jià)已基本調(diào)整到位。假設(shè)2009年、2010年國內(nèi)一、二線城市人均可支配收入年增速在10%左右，同時(shí)假設(shè)2010年進(jìn)入緩慢加息周期，上、下半年各加息27個(gè)基點(diǎn)，但仍實(shí)行按揭利率7折優(yōu)惠政策，那么，在 2009年房價(jià)增長5%、2010年房價(jià)增長15%的情況下，房價(jià)收入比略有上揚(yáng)，但仍未達(dá)到前期高點(diǎn)，處于可承受的范圍內(nèi)。其中，一線城市上揚(yáng)幅度相對要大。

　　對于房價(jià)高低的問題，我們參考各個(gè)城市2003-2006年期間的數(shù)據(jù)后給出各城市房價(jià)收入比的合理值，然后計(jì)算目前房價(jià)收入比與合理值之間的偏離幅度。其中，深圳、北京、上海自今年3月份以來，房價(jià)出現(xiàn)了較大幅度的反彈，是這幾個(gè)城市房價(jià)偏離幅度相對大幅增加的原因。但幾大一、二線城市整體的偏離幅度并不大。

　　在不考慮利息的情況下，對各城市的房價(jià)收入比測算的結(jié)果顯示，房價(jià)偏離幅度明顯高于考慮利息的情況。因此，房價(jià)調(diào)整到位的判斷也是建立在政府對按揭利率繼續(xù)實(shí)行優(yōu)惠的基礎(chǔ)之上。

　　未來，若房價(jià)上漲速度過快，政府取消利率優(yōu)惠并收緊房地產(chǎn)信貸，將使需求立即受到很大的壓力，這也是房地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展的一個(gè)隱憂。

　　鏈接

　　“下半場”往往以悲劇收場

　　安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文博士在闡述“下半場”邏輯時(shí)，認(rèn)為主要有以下幾個(gè)支點(diǎn)：一是匯率升值大體結(jié)束，從而帶來出口部門的收縮、失業(yè)率的急劇上升及經(jīng)濟(jì)的收縮；二是出口的壓力和失業(yè)率的上升造成了擴(kuò)張性的財(cái)政貨幣政策；三是擴(kuò)張性的財(cái)政貨幣政策造成了銀行非常主動(dòng)的信貸創(chuàng)造，從而造成經(jīng)濟(jì)大范圍內(nèi)的流動(dòng)性寬裕。

　　高善文博士于今年3月初發(fā)表在本刊《流動(dòng)性轉(zhuǎn)折》一文中認(rèn)為，信貸大規(guī)模放松后會(huì)影響到股票市場，接下來會(huì)逐步影響到房地產(chǎn)市場。事實(shí)上，我們目前看到的正是這樣情況——在銀行大規(guī)模的流行性創(chuàng)造下，今年以來地產(chǎn)銷量及價(jià)格強(qiáng)勁反彈。

　　但高善文博士同時(shí)認(rèn)為，從經(jīng)驗(yàn)案例的情況看，大多數(shù)的“下半場”都是以悲劇收場的。即，“下半場”結(jié)束以后會(huì)出現(xiàn)大范圍的泡沫崩潰。這種泡沫崩潰會(huì)把銀行拖進(jìn)去，把房地產(chǎn)拖進(jìn)去。

　　他認(rèn)為，部分原因在于政治家在“下半場”的時(shí)候，壓力很大，他不會(huì)想那么多，先把眼前的問題搞定再說。搞定眼前問題就需要大量發(fā)行國債，或需要銀行積極發(fā)放貸款，這個(gè)大家都能看到長期內(nèi)可能是有問題的。但站在政治家的角度來講，先過了這關(guān)再說，正是因?yàn)檫@樣的原因，大多數(shù)的“下半場”都是以悲劇收場的。

　　美國2003年到2007年的房地產(chǎn)市場就是一個(gè)“下半場”。它的背后是聯(lián)儲(chǔ)把利率降到1%，是投資銀行的大規(guī)模金融創(chuàng)新和信用創(chuàng)造，刺激出房地產(chǎn)泡沫，并最終崩潰。

　　因此，高善文博士認(rèn)為，“下半場”起來后，怎么樣見好就收，避免后患，這將在中長期內(nèi)成為對中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策制定的最大挑戰(zhàn)。

　　供應(yīng)緊張 政策之果

　　劉昆??黃清林??萬知/文

　　在經(jīng)濟(jì)未明確地?cái)[脫對地產(chǎn)行業(yè)的依賴時(shí)，大力打擊地產(chǎn)行業(yè)的政策不會(huì)出臺(tái)。

　　長期來看，如果說房地產(chǎn)市場需求不夠是居民收入水平增長跟不上房價(jià)增長的話，那么供應(yīng)緊張則是政策調(diào)控的結(jié)果。

　　上一輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2003年6月的國務(wù)院“121號(hào)文”，由于擔(dān)心房價(jià)上漲過快產(chǎn)生泡沫，政府開始出手嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，直至2008年7月調(diào)控轉(zhuǎn)向。但這些政策多是“抑制供給和需求”的雙抑制政策，主要原因是政府和社會(huì)輿論認(rèn)為房價(jià)上漲是開發(fā)商與炒房者合謀的結(jié)果，因此，緊縮銀根、地根以打擊開發(fā)商，緊縮信貸、整頓交易秩序以打擊炒房者也就合情合理了。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)上輪牛市的根本原因是經(jīng)濟(jì)繁榮、城市化高速發(fā)展帶來的旺盛需求所致，政府沒有打開土地閘門增加供給來解決供應(yīng)短缺問題，反其道而行之，導(dǎo)致供求關(guān)系進(jìn)一步緊張，從而出現(xiàn)了房價(jià)“越調(diào)越漲”的局面。從中長期看，政府通過壟斷土地市場進(jìn)而控制整個(gè)房地產(chǎn)市場，供應(yīng)偏緊將是一個(gè)長期現(xiàn)象。

　　而且，政府在調(diào)控時(shí)還面臨一個(gè)困局：如果對房地產(chǎn)投資打壓，則可能對經(jīng)濟(jì)造成重大打擊。因此，政府一方面只能通過打壓需求來抑制過快上漲的房價(jià)，另一方面通過減少供應(yīng)來維持較高的房價(jià)，以維持房價(jià)和行業(yè)的穩(wěn)定。但政策實(shí)施的實(shí)際效果卻是抬高了行業(yè)進(jìn)入門檻和開發(fā)成本，成功地抑制了供給；而對需求方，種種政策因地方政府的不作為而被規(guī)避。因此，政府的雙壓抑政策事實(shí)上變成了打壓供給的政策，導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步快速上漲。

　　從2003年6月至2008年7月，涉及增加供給的只有“90/70”政策以及加快保障性住房建設(shè)的政策，但前者使行業(yè)在2006年下半年和 2007年初出現(xiàn)了“供應(yīng)斷檔”，后者“遠(yuǎn)水解不了近渴”。2008年下半年調(diào)控政策轉(zhuǎn)向后，在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，政府采取了“鼓勵(lì)供給和需求”的扶持政策，需求很快復(fù)蘇并成功地消化了行業(yè)過高的庫存，而供給受制于開發(fā)周期，短期內(nèi)難以增加，行業(yè)短期正從供給過剩迅速轉(zhuǎn)入供不應(yīng)求。

　　去年年底，政策由抑制供求兩端徹底轉(zhuǎn)向供求兩端同時(shí)加杠桿化。由于開發(fā)商自有資本金降至20%，而首套房貸首付比例也是20%，兩邊都是1比5。假設(shè)杠桿充分利用，一次銷售到開發(fā)，不考慮銷售與開發(fā)之間的循環(huán)滾動(dòng)，杠桿的比例則達(dá)到25倍，這是前所未有的高杠桿。

　　從供求來看，由于可預(yù)見的未來供給愈發(fā)緊張，兼顧土地財(cái)政因素的考慮，政策面對供給的持續(xù)促進(jìn)仍將繼續(xù)，這方面的政策我們判斷杠桿比例不會(huì)進(jìn)一步提高，具體到正式可頒布的政策也很少，多是隱性的政策推動(dòng)，如信貸窗口指導(dǎo)、資本市場融資放開(最近地產(chǎn)上市公司融資很多，且都比較順利)、加大土地供應(yīng)、放寬外資進(jìn)入市場限制、加大對開發(fā)進(jìn)度的監(jiān)管等。

　　從需求來看，一旦地產(chǎn)泡沫太大，肯定會(huì)出臺(tái)限制措施。政策導(dǎo)向?qū)?huì)是抑制投機(jī)，主要從二手房交易成本的控制(營業(yè)稅減免政策期限是一年期限)、二套房首付及利率的嚴(yán)格執(zhí)行，宏觀層面則是央行加息。不過目前，這些措施還不到實(shí)施的時(shí)機(jī)。

　　地產(chǎn)作為新一輪經(jīng)濟(jì)回升的先導(dǎo)行業(yè)已是毋庸置疑，在經(jīng)濟(jì)沒有明確地能夠擺脫對地產(chǎn)行業(yè)的依賴時(shí)，大力打擊地產(chǎn)行業(yè)的政策不會(huì)出臺(tái)；但擠泡沫的政策是會(huì)有的，即控制非自住需求的交易成本，這些政策面都有章可循，基本上是執(zhí)行的問題?，F(xiàn)在看，最有可能的是二手房交易的稅費(fèi)優(yōu)惠在2010年不會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。

　　有可能的一種政策組合是“促結(jié)構(gòu)成交、壓整體房價(jià)”。其中結(jié)構(gòu)成交就是對自住需求的鼓勵(lì)、提高杠桿、利率優(yōu)惠、增加供給、“70/90”嚴(yán)格執(zhí)行等。