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　　銷售和投資需求

　　在優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)稀缺的前提下，考慮到購買成本及商鋪收益回報(bào)期較長，潛在購買者不愿在經(jīng)濟(jì)并不樂觀的環(huán)境下入市，本季度廣州商鋪買賣市場成交量持續(xù)下降。廣州國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年廣州新建商鋪成交量為65.26萬平方米，同比下降17%。

　　值得關(guān)注的是，為了降低經(jīng)營成本及看好區(qū)域的發(fā)展前景，部分商家的擴(kuò)張計(jì)劃開始從中心城區(qū)傳統(tǒng)成熟商圈轉(zhuǎn)移至白云區(qū)及黃埔區(qū)等商業(yè)氛圍還未成熟的區(qū)域，進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍。

表七：2008年第4季度主要成交案例

表八：2008年第4季度主要商業(yè)項(xiàng)目租金

　　供應(yīng)

　　廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第4季度廣州新批準(zhǔn)預(yù)售商鋪面積為19.32萬平方米，比上季度增長4.7%。此外，為了解決資金問題，開發(fā)商加快社區(qū)商鋪的開發(fā)進(jìn)度，本季度社區(qū)商鋪的供應(yīng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。其中，位于海珠區(qū)、白云和番禺三區(qū)具有成熟居住條件的社區(qū)供應(yīng)量最為充足。

　　隨著珠江新城商務(wù)及居住氛圍日漸濃厚，開發(fā)商也加快區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的開發(fā)進(jìn)度。本季度區(qū)內(nèi)部分高檔寫字樓的裙樓商鋪開始招租，如富力盈泰廣場和威爾斯國際公寓，吸引不少商家的關(guān)注。

　　為迎接未來元旦和農(nóng)歷春節(jié)消費(fèi)高峰期，萬國廣場負(fù)一層品牌運(yùn)動城，天河城百貨名盛廣場店以及摩登百貨本季度相繼開業(yè)。

　　展望

　　全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)處于下行態(tài)勢，但居民購買力的增強(qiáng)，對高檔品牌的需求愈加強(qiáng)烈，促使廣州零售商業(yè)市場依然受到國內(nèi)外知名品牌的追捧，特別是一些還沒進(jìn)入廣州的高檔品牌，也在紛紛尋找優(yōu)質(zhì)合適的商業(yè)物業(yè)。然而，下季度將面臨傳統(tǒng)的商鋪市場平靜期，預(yù)計(jì)廣州商鋪成交量將難見增長。

　　工業(yè)

　　需求

　　受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，不少制造和零售企業(yè)延緩原本的業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃，廣州工業(yè)樓宇市場的需求量也明顯受到影響。廣州市國土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：10月至11月工業(yè)樓宇租賃登記面積為151.88萬平方米，較8月至9月減少23%。

　　本季度工業(yè)樓宇的租賃需求主要集中于高檔倉儲物業(yè)，而一批在中國市場穩(wěn)健擴(kuò)張的世界知名零售品牌是這些物業(yè)的主要需求力量。DTZ戴德梁行商業(yè)部數(shù)據(jù)顯示：第4季度來自于此類高品質(zhì)倉庫的租賃成交面積超過12,000平方米。

表九：2008年第4季度主要工業(yè)園區(qū)叫價(jià)

　　供應(yīng)

　　2008年11月，廣州南沙保稅港區(qū)正式獲國務(wù)院批準(zhǔn)成立，成為廣州首個保稅港。南沙保稅港區(qū)的成立，可大大降低珠三角中西部企業(yè)的物流成本，有利于促進(jìn)珠三角開放型經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，更加有利于南沙開發(fā)區(qū)發(fā)展"大工業(yè)、大交通、大物流"目標(biāo)定位的實(shí)現(xiàn)。

　　市政設(shè)施和政策環(huán)境的不斷完善，吸引了普洛斯等一批工業(yè)物業(yè)開發(fā)商繼續(xù)投資廣州市場，不斷為市場提供高品質(zhì)、管理規(guī)范的工業(yè)樓宇。

　　展望

　　2009年廣州開發(fā)區(qū)、花都區(qū)將有一批新的工業(yè)物業(yè)投放市場。而在未來的六個月內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境難見有所發(fā)生根本好轉(zhuǎn)，預(yù)期工業(yè)樓宇的需求量同樣難見明顯增加。租金方面，為提高物業(yè)的入駐率，開發(fā)商將小幅下調(diào)物業(yè)租金，我們預(yù)期工業(yè)樓宇的租金水平將有一定的下行空間。

　　定義

　　存量：指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量。

　　空置率：指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸納量：指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。