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　　住宅

圖四：DTZ指數(shù)廣州住宅租金及售價

　　銷售市場

　　需求

　　第4季度，雖然降低住房貸款首付比例、下調貸款利率以及提高住房公積金貸款額度等利好政策紛紛出臺，但本季度成交量并未見增長。廣州市國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，第4季度廣州一手住宅市場的成交量為138.37萬平方米，較第3季度下降20%。成交量下降的主要原因是：1、擁有強勁潛在需求的中心城區(qū)價格下降幅度少，成交量不大。2、潛在需求者心理預期住宅物業(yè)價格仍將下行，而且年底新增住宅供應較為充足，選擇的物業(yè)增多。3、新政的執(zhí)行細則遲遲未能出臺，不少潛在購房者繼續(xù)持幣觀望。

　　成交量持續(xù)下降，但一些價格適宜的優(yōu)質物業(yè)成交理想。本季度廣州一手住宅成交主力集中在花都、番禺、天河和海珠四區(qū)。從成交物業(yè)戶型結構來看，兩房單位成交比例最大，占全市總成交的42%，較上季度增長16%。此外，單套面積在60-100平方米的中小戶型單位所占比例明顯增長，從上季度的58%增長至本季度66%。

　　廣州高檔住宅價格持續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢，大部分消費者擔心入市仍將面臨樓價下跌的風險，繼續(xù)持謹慎的入市態(tài)度，第4季度廣州高檔住宅市場依然平靜。值得關注的是，本季度珠江新城的高檔住宅如中海璟暉華庭等憑借優(yōu)越的地理位置，實用的戶型結構，適宜的價格以及良好的升值潛力成交相對活躍。

圖五：2008年第4季度住宅平均價格及分布

　　供應

　　第4季度，開發(fā)商加快新樓盤的推售速度，廣州一手住宅供應量有所增長，新增供應量為24,481套，較上季度增長6.5%。新增供應主要集中在花都、番禺、海珠、增城和天河區(qū)五區(qū)，供應總量為18,558套，占全市供應總量的76%。潛在需求最為強勁的中心六區(qū)供應套數(shù)及其所占比例均呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，總供應量達9,253套，所占比例為38%，較上季度增長6%。

　　值得關注的是，舒適實用的二三房單位依然成為本季度供應的主力，但三房單位套數(shù)所占比例明顯下降，從上季度的48%下降至33%。此外，單套面積在80-120平方米的住宅單位供應比例最大。而成交最為活躍的80至99平方米的住宅單位，本季度供應比例呈現(xiàn)下降的態(tài)勢，占全市新增總供應量的34%，較第3季度下降12%。

　　高檔住宅市場方面，供應量以天河、海珠和番禺三區(qū)為主。有別于上季度的物業(yè)戶型結構供應情況，本季度廣州高檔住宅供應以60-90平方米的小戶型單位為主。此外，高檔物業(yè)較為集中的珠江新城本季度依然成為高檔住宅市場關注的區(qū)域。朱美拉公寓與中海璟暉華庭等優(yōu)質樓盤的推出，受到不少潛在需求者的青睞。

表五：2008年第4季度主要新開盤高檔項目

　　展望

　　預期下季度廣州一手住宅供應量增長態(tài)勢有所減緩，新增供應將以增城、花都和海珠區(qū)三區(qū)為主。在新政刺激、供應量較為充足以及價格下行的多重推動下，加上十二月中旬出臺關于二套房貸款條件放松，二次或多次置業(yè)者的購買欲望將被激發(fā)，預計下季度全市一手住宅成交量將有所增長。此外，開發(fā)商在市場低彌的環(huán)境影響下對新物業(yè)價格的定位將趨于更合理化，預計下季度廣州一手住宅成交價格下行態(tài)勢持續(xù)。

　　二手市場

　　在一手住宅價格不斷下調、供應量增加以及契稅、印花稅和土地增值稅等優(yōu)惠政策的影響下，二手物業(yè)業(yè)主開始下調物業(yè)價格。但因大部分潛在需求者預期物業(yè)價格持續(xù)下行，市場觀望氣氛濃厚，因此本季度廣州二手住宅成交量并未見增長。廣州市國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，第4季度廣州二手住宅成交量為107.42平方米，較第3季度下降11%。成交最為活躍的區(qū)域集中在番禺、海珠和天河區(qū)，三者總成交量為59萬平方米，占全市二手總成交的55%。

表六：2008年第4季度二手房成交案例

　　新政對降低置業(yè)門檻、減緩供房壓力等有一定的積極作用，隨著市場對新政逐漸消化，效果將愈為明顯。此外，十二月中旬二套房政策出臺，規(guī)定"滿2年二手房交易可免征營業(yè)稅"，在一定程度降低二手住宅物業(yè)業(yè)主的出讓成本，預計下季度廣州二手住宅成交量將有所上升，價格將呈現(xiàn)下降趨勢。此外，政府加大力度推行減輕居民出行成本的措施，預計一些地鐵沿線的二手優(yōu)質物業(yè)成交將更為活躍。

　　租賃市場

　　十月份秋季交易會期間，廣州服務式公寓的短租約明顯有所增加，租金水平較第3季度有有所上升，升幅達10%。秋交會結束后，住宅租賃市場交易重新回歸平靜。受宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，一部分租客在原租約結束后，開始物色租金更為實惠的物業(yè)進行搬遷。而對于物業(yè)的營運商而言，降低租金，完善服務仍然是爭取客源的重要手段。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：12月中旬廣州服務式公寓和高檔別墅的整體租金下調比較明顯，下調幅度分別為9.5%和2.8%。

　　從空置情況來看，兩類物業(yè)的空置率與第3季度相比有微小上調，但不明顯。12月中旬的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州服務式公寓和高檔別墅的空置率分別為21.7%和14.9%。

　　商鋪

　　需求

　　行業(yè)需求

　　雖然全球經(jīng)濟正在衰退，經(jīng)濟增速減緩，但廣州零售業(yè)始終保持相對良好的發(fā)展態(tài)勢。廣州國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，1-11月廣州社會消費品零售總額達2,861.4億元，同比增長20.99%，增幅較去年同期上漲2.53個百分點。國家實施擴大內需措施，一些國內外知名品牌依然積極尋求全市成熟商圈商業(yè)物業(yè)。

　　本季度，零售業(yè)的持續(xù)穩(wěn)步增長給廣州商鋪租賃市場帶來平穩(wěn)的需求。餐飲、家電和服裝業(yè)的擴張依然明顯。商家選擇擁有成熟商業(yè)氛圍的大型購物中心作為其擴張的目標。例如，蘇寧電器進駐正佳廣場，蘋果集團華南旗艦店本季度也落戶天河城。此外，廣州本土大型百貨依然承接上季度的擴張勢頭，選擇有良好發(fā)展前景、居民點集中以及交通便利的商務區(qū)域實施其擴張計劃。例如，廣百百貨與位于珠江新城的太陽城廣場簽訂合作協(xié)議。