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　　寫字樓

圖一：DTZ指數(shù)廣州寫字樓租金及售價(jià)

　　　　需求

　　租賃

　　受世界經(jīng)濟(jì)衰退的影響，國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也明顯放緩。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)作為反映經(jīng)濟(jì)狀況的晴雨表，市場(chǎng)需求明顯減少。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：2008年第4季度廣州甲級(jí)寫字樓的吸納量為-53,300平方米。近年來(lái)廣州甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)平穩(wěn)上升，一批在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中受沖擊明顯的企業(yè)，難以承受高昂的租金，紛紛選擇搬離高檔甲級(jí)寫字樓，導(dǎo)致本季度甲級(jí)寫字樓吸納量出現(xiàn)罕見(jiàn)的負(fù)增長(zhǎng)情況。

　　就區(qū)域方面而言，體育中心商務(wù)區(qū)匯集了全市51%的甲級(jí)面積，加上區(qū)域租金水平較高，租戶搬離現(xiàn)象最為嚴(yán)重。區(qū)域空置率由3季度的4.7%上升至本季度的12.6%，升幅為7.9個(gè)百分點(diǎn)。而在珠江新城商務(wù)區(qū)和東山區(qū)，空置率繼續(xù)呈現(xiàn)逐步縮小的趨勢(shì)。

　　面對(duì)嚴(yán)峻的租戶搬離現(xiàn)象，不少甲級(jí)寫字樓開(kāi)始以調(diào)低租金水平的方式保持大廈的入駐率。戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：第4季廣州甲級(jí)寫字樓的整體租金水平為129.1元/平方米/月，較3季度下調(diào)6.3%。其中珠江新城商務(wù)區(qū)租金下調(diào)最為明顯，為9%，其次為東山區(qū)和體育中心商務(wù)區(qū)，下降幅度分別為7%和5.4%。

　　值得關(guān)注的是，本季度租金為100元/平方米/月左右的物業(yè)交易比較活躍。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，不少公司開(kāi)始削減租金支出，遷至租金較低的物業(yè)。

　　銷售與投資

　　本季度位處琶洲的保利國(guó)際貿(mào)易中心開(kāi)始上市發(fā)售。該物業(yè)寫字樓部分面積約4.7萬(wàn)平方米，目前叫價(jià)每平方米21,000元。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低彌，大部分投資者普遍對(duì)投資商業(yè)物業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，再加上租金有所下滑，本季度寫字樓的銷售與投資行為表現(xiàn)仍然淡靜。廣州市國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2008年全年廣州市一手寫字樓成交量為41.52萬(wàn)平方米，同比減少47%。

圖二：廣州甲級(jí)寫字樓分區(qū)租金走勢(shì)

*數(shù)據(jù)以建筑面積為基準(zhǔn)。

資料來(lái)源：DTZ戴德梁行研究部

　　供應(yīng)

　　本季度沒(méi)有新物業(yè)投放市場(chǎng)，廣州甲級(jí)寫字樓總存量仍然為178.73萬(wàn)平方米。

　　展望

　　由于目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境正處于低谷期，至2009年上半年世界經(jīng)濟(jì)難見(jiàn)有明顯的改變，不少企業(yè)將會(huì)暫緩擴(kuò)張計(jì)劃，甲級(jí)寫字樓的需求量將繼續(xù)維持于較低的水平。另外，為挽留舊租戶，一些業(yè)主將向他們提供租金方面的優(yōu)惠，所以我們預(yù)期甲級(jí)寫字樓的成交租金仍有下調(diào)的空間。

　　面臨租金的下滑，寫字樓投資行為將更加謹(jǐn)慎，買賣成交量將難見(jiàn)上揚(yáng)。此外，受資金短缺和目前嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境的影響，不少在建的寫字樓物業(yè)紛紛延緩上市的時(shí)間，同樣不利于有效需求力量的釋放。

圖三：廣州甲級(jí)寫字樓供應(yīng)和空置率走勢(shì)

資料來(lái)源：DTZ戴德梁行研究部