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　　以北京、廣州、深圳、上海四大一線城市為例，由于自2007年10月較早的步入調(diào)整，價(jià)格回落相對(duì)較為充分，近期市場(chǎng)運(yùn)行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫(kù)存，預(yù)計(jì)未來(lái)庫(kù)存消化的時(shí)間為6-7個(gè)月左右。而成都、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、武漢等二線城市由于調(diào)整略晚，調(diào)整尚需時(shí)日，庫(kù)存消化預(yù)計(jì)需要12-16個(gè)月的時(shí)間，整體庫(kù)存壓力較大。

　　“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)

　　縱觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，1998年至2008年近十多年間中國(guó)共經(jīng)歷了兩次“通貨緊縮”，分別是由1997-1998年的亞洲金融危機(jī)和2000-2001年科技網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅，兩次國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化所致，但2003年席卷全國(guó)的SARS卻未能將國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)拉入“通縮低谷”，可見(jiàn)，在以出口為導(dǎo)向的模式驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向與國(guó)際形勢(shì)的變化息息相關(guān)。因此，爆發(fā)于2007年的次貸危機(jī)及其隨后造成的環(huán)球金融海嘯必將導(dǎo)致中國(guó)再一次面臨“通貨緊縮”的考驗(yàn)。

　　眾所周知，近些年來(lái)出口、投資、消費(fèi)已成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)的三駕馬車(chē)，但在即將到來(lái)的2009年，持續(xù)惡化的全球經(jīng)濟(jì)以及萎縮的海外訂單，對(duì)于外部依存度近七成、占經(jīng)濟(jì)總量約40%的出口將產(chǎn)生沉重打擊，并將進(jìn)一步侵蝕以海外市場(chǎng)為主的國(guó)內(nèi)加工制造業(yè)。同時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步惡化的預(yù)期致使銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展不樂(lè)觀，調(diào)低對(duì)其信貸支持力度已成業(yè)內(nèi)共識(shí)，預(yù)計(jì)2008年全年對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模將首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占投資比例超過(guò)兩成、以高負(fù)債驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)投資在2009年將呈現(xiàn)一定幅度的下滑。在出口與投資兩駕馬車(chē)雙雙無(wú)力支持經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　庫(kù)存消化與“保八戰(zhàn)役”

　　從“雙防”到“一保一控”再到“保增長(zhǎng)、促內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化已經(jīng)促使宏觀調(diào)控發(fā)生方向性轉(zhuǎn)變，對(duì)后市預(yù)期的不樂(lè)觀使資金不斷回流銀行，市場(chǎng)流動(dòng)性顯著不足。2008年11月貨幣供應(yīng)量M2增速已下滑至2005年6月以來(lái)的新低，居民儲(chǔ)蓄存款已創(chuàng)造出26.9%的近年來(lái)最高增速，消費(fèi)需求不斷壓抑，GDP增速要保持8%并不容易。

　　回顧2003年至2004年的信貸緊縮，銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模的下滑導(dǎo)致了未來(lái)一至兩年內(nèi)投資增速的放緩，從而一方面制約供應(yīng)量增長(zhǎng)，另一方面降低投資及其帶動(dòng)的相關(guān)需求對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。但受益于當(dāng)時(shí)較好的預(yù)售情況，定金及預(yù)售款占到了開(kāi)發(fā)資金總量的近40%，購(gòu)房需求的堅(jiān)挺，較好的穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，因而這一影響并不明顯。然而，始于2006年4月的信貸緊縮，特別是2007年9月第二套房貸政策出臺(tái)后，首付比例及貸款利率雙雙提高，整體市場(chǎng)陷入滯銷(xiāo)狀態(tài)，期間雖然商品住宅的開(kāi)工量和竣工量增速均有所下降，但整體成交低迷，定金及預(yù)售款僅占到了開(kāi)發(fā)資金總量的不到三成，需求的萎縮程度明顯超出供應(yīng)量的下滑。因此，在需求持續(xù)壓抑且?guī)齑娣e壓日益嚴(yán)重的矛盾沖擊下，房?jī)r(jià)有繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值的下跌將進(jìn)一步抑制未來(lái)開(kāi)發(fā)投資的釋放，加速相關(guān)行業(yè)需求的萎縮。“正反饋機(jī)制”循環(huán)作用將進(jìn)一步深層次惡化宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　為了防止經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的打擊，2009年政府應(yīng)當(dāng)竭盡全力幫助房地產(chǎn)行業(yè)消化趨于嚴(yán)重的市場(chǎng)庫(kù)存，穩(wěn)定房?jī)r(jià)至合理水平。改善預(yù)售環(huán)境以達(dá)到吸引更多被壓抑的剛性需求及改善性需求入市，在實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需、消化市場(chǎng)庫(kù)存的基礎(chǔ)上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)將成為調(diào)控主旋律。因此，原有的信貸緊縮政策已經(jīng)不適于流動(dòng)性短缺的現(xiàn)狀。

　　宏觀政策放寬助推樓市發(fā)展

　　2008年9月央行結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)二年四個(gè)月之久的信貸緊縮，在短短的3個(gè)月時(shí)間就將存貸款利率恢復(fù)到信貸緊縮前2002-2003年的水平，在降低購(gòu)房成本的同時(shí)，以期不斷向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性。預(yù)計(jì)2009年利率水平仍有近81個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。但隨著貨幣政策調(diào)控空間的不斷縮窄，購(gòu)房需求的利率彈性也將逐步降低。為了較好的消化現(xiàn)有庫(kù)存，以“中央財(cái)政支持地方，地方政府財(cái)政補(bǔ)貼”的方式加大對(duì)各地方低收入家庭貨幣補(bǔ)貼促其消化市場(chǎng)存量住宅，將具有較好的政策指導(dǎo)意義。同樣，根據(jù)各地市場(chǎng)供需現(xiàn)狀、銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，放寬第二套房貸、土地出讓金繳納時(shí)限等限制條件，將執(zhí)行力度下放于地方政府，由地方政府制定具體細(xì)則，將有利于預(yù)售條件的改善，從而吸引剛性需求入市、鼓勵(lì)改善性需求釋放，穩(wěn)定住宅市場(chǎng)發(fā)展。至于政府未來(lái)花大力氣興建的保障性住房對(duì)于一、二、三線城市的影響將各不相同，對(duì)部分二、三線城市來(lái)講，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品住房的替代效性較為明顯，將抑制市場(chǎng)庫(kù)存的消化。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)更多的二、三線城市會(huì)將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與廉租房建設(shè)并軌，減少經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于市場(chǎng)庫(kù)存的沖擊。