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　　2009年中國樓市必將面臨“去庫存化”的轉(zhuǎn)折，在降低銀行風險及優(yōu)化發(fā)展商自身現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上實現(xiàn)擴大內(nèi)需的目標將是2009年的主旋律。

　　正如金融體系的“高杠桿”孕育出的“高風險”一樣，國內(nèi)住宅市場在過去幾年里積累的“高庫存”也同樣會對未來的良性發(fā)展產(chǎn)生羈絆。鑒于住宅產(chǎn)業(yè)對于銀行體系的高依存度及其對宏觀經(jīng)濟增長的可觀貢獻，預計2009年中國樓市必將面臨“去庫存化”的轉(zhuǎn)折，在降低銀行風險及優(yōu)化發(fā)展商自身現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上實現(xiàn)擴大內(nèi)需的目標將是2009年的主旋律。因此，2009年必將是竭盡全力消化庫存的一年。

DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管  蔣尚禮

　　庫存量急待消化

　　2008年是不同凡響的一年，長達五年GDP“兩位數(shù)”高速增長的中國經(jīng)濟在外需惡化、出口萎縮的今天，正尋求整體經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，期望實現(xiàn)經(jīng)濟增長的“軟著陸”。同樣，對于經(jīng)歷了十年市場化發(fā)展歷程的國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)來說，2008年的意義也是深遠的。

　　一級土地市場庫存“主動性積壓”。1998-2008年的十年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，以期規(guī)避未來土地資源日益短缺的風險，“主動性積壓”嚴重。

　　二級住宅市場庫存“被動性積壓”。2007年為了抑制日趨嚴重的囤積土地、捂盤惜售及不斷涌現(xiàn)的投機行為，政府在規(guī)范土地市場的同時，出臺了第二套房貸政策，加之隨之而來的股市財富效應的破滅致使人們支付能力下降，對于未來房價走勢產(chǎn)生不同的預期，市場資金持續(xù)回流銀行，成交萎縮。進入2008年，全國商品住宅市場首現(xiàn)價量齊跌，預計全年成交量萎縮程度將接近兩成。成交量的下滑難以支撐房價高位運行，2008年三季度全國商品住宅價格同比與環(huán)比雙雙回落，預計全年的下跌幅度將達到1%。2008年全國十大城市成交量同比下滑46%，萎縮程度遠遠高于全國平均水平。相對于高峰期的快速增長，各主要城市商品住宅價格均已趨于理性回落，整體回落幅度達到13%(見表1、表2)。

表1 全國十大城市商品住宅成交量走勢圖

表2  全國十大城市商品住宅銷售價格走勢圖

　　與此同時，受到奧運會的影響，部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的建設(shè)項目選擇在2008年入市，但購房需求的持幣觀望，致使各主要城市商品住宅市場紛紛滯銷。如果按現(xiàn)有成交速度來測算，預計全國十大城市的新建住宅庫存量需要未來大約10-12個月的時間才能基本消化出清(見表3)。