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　　住宅市場在整個內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)中最受關(guān)注，亦是政府刺激經(jīng)濟(jì)方案里的關(guān)鍵領(lǐng)域。DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮指出：“受到宏觀調(diào)控政策的影響，住宅市場氣氛較為審慎，與2007年相比，2008年全國住宅銷售量有所減少。2008年上半年，一線及二線城市的住宅市場尚能維持2007年的升勢，住房價格受到支持，然而到了下半年，金融海嘯的負(fù)面影響浮現(xiàn)，住房價格亦開始下調(diào)。外圍經(jīng)濟(jì)情況變壞，促使中央政府為住宅市場提供更大的支持。”

　　蔣先生指出，去年信貸緊縮對房地產(chǎn)市場所造成的效果顯著。他說：“就供應(yīng)而言，2008年商品住宅的開工量和竣工量增速均有所下降。受到信貸緊縮及銀行普遍不愿意對發(fā)展商批出貸款的影響，造成發(fā)展商資金鏈緊張。”去年發(fā)展商向銀行直接借貸人民幣6,880億元，占房地產(chǎn)開發(fā)資金(人民幣2萬9,900億元)的比例僅為23%，這筆開發(fā)資金又低于整體開發(fā)所需資金約300億元。同時，由于成交低迷，訂金及預(yù)售款占開發(fā)資金總量不到三成，令發(fā)展商難以從商業(yè)銀行或銷售方面取得充裕的資金。受此影響，2008年商品住宅竣工面積預(yù)計只有4.6億平方米，按年減少3%，由此可預(yù)見2009至2010年內(nèi)供應(yīng)量亦將下滑。

　　發(fā)展商資金鏈緊張亦間接導(dǎo)致閑置土地增多。內(nèi)地住宅市場過去數(shù)年住房庫存量不斷累積，1998至2008年的十年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占十年土地總購置量的62%，即是說，有近40%的土地積壓于發(fā)展商手中。部分發(fā)展商固然礙于資金不足而未能開發(fā)項目，但亦有發(fā)展商為免日后需要發(fā)展時無地可用或要購買貴地，寧愿拿地后暫時積壓不用，造成囤積土地的情況。

　　蔣先生續(xù)稱：“不只開工及竣工面積減少，住宅成交量亦然。宏調(diào)政策下，購房者多持觀望態(tài)度，加之隨后的股市下跌，令人們購買力下降。購房者對于未來住宅市場走勢產(chǎn)生不同的預(yù)期，導(dǎo)致成交低迷。截至2008年底，全國商品住宅銷售面積僅為5.5億平方米，按年下跌20%。”

　　呆滯的成交量，未能快速消化市場上累積的大量住房庫存，二線城市2006-2008年的庫存量更達(dá)到2,550萬平方米，是一線城市的兩倍。蔣先生指出，大量庫存積累，不利市場的健康發(fā)展，但他認(rèn)為住宅市場仍然處于“景氣周期”，因為自1998年起的十年期間，全國范圍內(nèi)新增家庭所需住房面積為6,700萬平方米，但同期內(nèi)商品住宅供應(yīng)量只有3,400萬平方米，可見住房供應(yīng)僅能滿足51%的住房需求。人們的購房需求還未能滿足，中期需求仍有一定增長空間。

　　成交低迷也導(dǎo)致了價格下調(diào)。2007年在投資需求的驅(qū)使下，房價出現(xiàn)非理性上漲，每戶家庭住房價格增幅達(dá)22.3%，而期間家庭年度收入增幅才僅為17%，故此房價于2008年面對較大的回落壓力。成交低迷加上下半年金融市場波動，加快了回落的速度。截至2008年第4季度，一線城市商品住房的整體價格較一年前的高峰期減少16%，二線城市的減幅則為11%。

　　價格回落后，成交量明顯增多。在2007年第4季度起長達(dá)一年的宏調(diào)政策實施期間，對政策調(diào)控敏感度高的一線城市，其住房成交量為3,200萬平方米，較二線城市同期成交量少16%，但由于一線城市的住房價格于宏調(diào)期間得到充分的調(diào)整，因此在2008年第4季度鼓勵購房的政策出臺后，一線城市于該季度內(nèi)的成交量得到較大的改善，較第3季度增加19.7%至570萬平方米，而二線城市于第4季度的成交量只有460萬平方米，較上一季度下跌14.7%。預(yù)計住房成交將于一線城市首先回升。價格方面，一線及二線城市的住房價格于未來一、兩年間仍會繼續(xù)調(diào)整，直至2010年第3季度以后，一線城市的住房價格下跌幅度將會放緩。

　　經(jīng)濟(jì)前景轉(zhuǎn)差，突顯了房地產(chǎn)市場里因信貸收緊及庫存量高所引起的情況。為了更好地應(yīng)付房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)，內(nèi)地出臺了針對發(fā)展商、商業(yè)銀行以及由政府執(zhí)行的調(diào)控政策，從一個全面的角度，透過刺激需求和促進(jìn)供應(yīng)兩方面，鼓勵有自住需求的買家入市。

　　2008年9月，央行結(jié)束了長達(dá)兩年零四個月的信貸緊縮期，在隨后的短短三個月內(nèi)，就將存貸款利率恢復(fù)到2002-2003年信貸緊縮前的水平：一年期貸款利率5.31%，五年期以上貸款利率5.94%；2008年12月，銀行存款準(zhǔn)備金率則自17.5%下調(diào)至14.5%，減幅較溫和，因此預(yù)計這個比率在今年仍有較大的下調(diào)空間，有助鼓勵更多購房消費。

　　適用于發(fā)展商方面的措施則包括施工期不能多于三年，以及減少囤積土地等。多個地方的政府亦實施中央指導(dǎo)的救市政策，提供購房相關(guān)稅款費用減免、把禁止轉(zhuǎn)售物業(yè)的期限從五年縮短至兩年，以及推出更多保障性住房，照顧中、低收入家庭的住屋需要。以上從發(fā)展商、銀行、政府三方面一起推行的鼓勵置業(yè)的措施，均有助于穩(wěn)定住宅市場發(fā)展。

　　蔣先生總結(jié)道：“2009年中國樓市的市場主調(diào)，將會是在降低銀行信貸風(fēng)險，同時改善地產(chǎn)發(fā)展商現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上刺激居民購房消費，竭力消化庫存。預(yù)期住宅價格將會繼續(xù)朝理性水平進(jìn)行調(diào)整，住宅市場可望保持活躍和穩(wěn)定發(fā)展，協(xié)助國家經(jīng)濟(jì)保持目標(biāo)增長。”