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　　預期住宅價格將會繼續(xù)朝理性水平進行調(diào)整，住宅市場可望保持活躍和穩(wěn)定發(fā)展，協(xié)助國家經(jīng)濟保持目標增長。

　　國際物業(yè)顧問DTZ戴德梁行發(fā)表有關(guān)中國大陸房地產(chǎn)市場的回顧及展望分析，指出作為經(jīng)濟重要部分的房地產(chǎn)業(yè)，于2008年上半年增長仍然強勁，特別是在寫字樓及零售市場方面，住宅市場則較明顯地受到宏觀調(diào)控政策及信貸緊縮的影響，表現(xiàn)沉寂。2008年下半年金融海嘯席卷全球主要商業(yè)區(qū)，外圍營商環(huán)境轉(zhuǎn)差，導致中國全年經(jīng)濟增長開始減速。中央政府的首要關(guān)注，從經(jīng)濟過熱變?yōu)榻?jīng)濟衰退，刺激住房銷售量的扶持政策亦紛紛出臺，帶來不同程度的成效。

　　DTZ戴德梁行的回顧涵蓋內(nèi)地住宅、寫字樓、零售及投資市場四個范疇。隨著中國大陸的經(jīng)濟越來越面向國際，它亦不免受到環(huán)球金融市場動蕩的影響。截至2008年底，中國國民生產(chǎn)總值按年增幅約為9%，DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管紀言迅評論道：“中國經(jīng)濟經(jīng)歷了長達五年的雙位數(shù)增長后，于去年下半年開始放緩增速。外圍經(jīng)濟轉(zhuǎn)壞影響了中國的出口業(yè)，也令通縮風險增加。中央政府現(xiàn)更關(guān)注刺激國內(nèi)消費需求以確保經(jīng)濟持續(xù)增長。因此，政策目標亦從防止經(jīng)濟過度膨脹、打擊房地產(chǎn)炒賣，變成維持按年經(jīng)濟增長達8%、促進內(nèi)需和調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。”

　　紀先生表示：“近年來，出口已成為推動中國經(jīng)濟騰飛的一大因素，但在2009年，持續(xù)惡化的全球經(jīng)濟以及萎縮的海外訂單，將會對占經(jīng)濟總量約40%的出口業(yè)帶來更大的沖擊，并進一步影響同是倚賴海外市場的國內(nèi)加工制造業(yè)。”

　　由于國內(nèi)市場預期整體經(jīng)濟將進一步惡化，紀先生認為中央政府主力刺激內(nèi)需消費，特別是推動房地產(chǎn)市場的消費，將會是2009年的政策大前提。他表示：“激活房地產(chǎn)市場是刺激內(nèi)需的最主要手段，因此，讓房地產(chǎn)市場運作保持活躍，將會是確保經(jīng)濟增長達標的重要措施。”

　　為了促進整體經(jīng)濟的發(fā)展，中央政府已于2008年第4季度宣布多項對策，包括人民幣4萬億元的刺激經(jīng)濟方案、連串減息、減少與購房有關(guān)的稅項、擴大貨幣供應(yīng)量至2006-2007年的17%以松動銀根，以及多項利好房地產(chǎn)市場的政策等。

　　紀先生預期中央政府還會出臺其它方面的措施，從需求和供應(yīng)兩方面促進購住房消費。刺激需求的措施有寬減個人入息稅、推出更多支持中高端房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策以鼓勵家庭購置更大的單位；促進供應(yīng)方面則有放寬住宅范疇的“70/90政策”，直接加大中高端住宅的整體供應(yīng)。

　　對于2009年的國內(nèi)經(jīng)濟展望，紀先生根據(jù)過去中國經(jīng)濟的發(fā)展歷史，預期中國經(jīng)濟在2009年第4季度以后才會有明顯的復蘇。他說：“環(huán)球經(jīng)濟不景氣暫時未有波及中國的二線城市，到了今年二線城市的市場才會感受到經(jīng)濟衰退的負面影響。整體而言，我們預期中國經(jīng)濟在2009年將會經(jīng)歷一個平底的U型經(jīng)濟發(fā)展，至今年下半年才會見到真正的全面復蘇。”

　　綜觀內(nèi)地各類型物業(yè)市場，DTZ戴德梁行中國行政總裁張國正指出，投資市場甚受信貸緊縮所限制，參與這個市場的投資者數(shù)目減少。發(fā)展商亦因為要增加本身的現(xiàn)金流，要以較吸引的價錢出售發(fā)展項目；資金充裕的投資者則因為市場上可供選擇的物業(yè)增多，而傾向?qū)ふ腋哔|(zhì)素、回報價值佳、風險少的物業(yè)，這種情況在上海及北京等一線城市尤其明顯，帶動其投資物業(yè)前景看好。成都亦因為開發(fā)政策鼓勵外資進駐，吸引不少投資者在當?shù)貙ふ一貓笄熬皯闪嫉奈飿I(yè)。

　　內(nèi)地寫字樓受惠于優(yōu)質(zhì)寫字樓空間的有限供應(yīng)及穩(wěn)定的需求，于2008年上半年發(fā)展蓬勃。張先生說：“四大城市除廣州外，其寫字樓吸納量于2008年間均創(chuàng)下新高，二線城市的吸納量亦處于高位。不過，2008年第3季度金融海嘯爆發(fā)后，各地市場的吸納量均有下跌，截至年底的按年降幅自重慶的18%至廣州的94%不等。”

　　由于不少跨國公司于2008年下半年開始減少吸納量，導致空置率上升。四大城市及成都等地寫字樓市場中，租戶多屬金融、外銷貿(mào)易及物流行業(yè)，因此這些城市在2008年下半年的空置率升幅亦最為顯著。租金升勢亦隨之減慢，以上海為例，2008年第4季度錄得的租金較第3季度下跌11.6%，跌幅為全國之冠。張先生稱：“2008年的金融海嘯，把同年上半年間內(nèi)地寫字樓租金的迅猛增長蒸發(fā)掉，大部分大陸商業(yè)區(qū)的租金均返回2007年的水平。”

　　然而，上海(浦西)在2008年的租務(wù)開支仍有0.8%的按年升幅，在全球各大商業(yè)區(qū)中，以租務(wù)開支計算，上海(浦西)的排名自2007年的第32位跳升至2008年的第23位，反映上海的寫字樓市場逐漸走向國際一級市場的水平。當?shù)卦?008年錄得數(shù)宗主要寫字樓租務(wù)成交，如摩根大通入駐靜安區(qū)越洋廣場便是一例。不過，值得注意的是，大部分主要寫字樓租務(wù)成交均是在去年上半年內(nèi)錄得，而上海于2009至2010年間將有228萬平方米的新增供應(yīng)投入市場。充裕的供應(yīng)碰上經(jīng)濟不景氣，將對租金下調(diào)造成較大壓力，一些新項目亦可能會延遲入市。

　　城市中產(chǎn)人口消費力強，帶動內(nèi)地消費品銷售額于去年首11個月升至人民幣9萬7,760億元，按年升幅達到21.9%。張先生說：“這顯示出國內(nèi)零售市道暫未受到經(jīng)濟前景不明朗的沖擊，市況仍然保持良好勢頭。”然而若果整體經(jīng)濟環(huán)境轉(zhuǎn)差，城市中產(chǎn)人口消費力減弱，奢侈品的銷售額將會首當其沖。另一邊廂，隨著城市人口在1995至2007年間增長68.8%，對消費品的需求必將提高，而政府刺激內(nèi)需的措施，預料亦會利好消費品市道。商鋪物業(yè)方面，位處銷售熱點的優(yōu)質(zhì)商鋪由于供應(yīng)不多，其價格料不會受到經(jīng)濟衰退的太大影響，但其租金在短期內(nèi)亦難以出現(xiàn)明顯的升幅。