從嚴(yán)格意義上來說，王德勇是一個分析師，也許他只能站在現(xiàn)實數(shù)據(jù)所能提供的范圍內(nèi)為投資者解決當(dāng)前的問題。

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                     熊市中的房地產(chǎn)--觀察者記事

　　就職中信證券，對于王德勇而言，成為了中國最為權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)分析師。但一年前，王德勇自己也不知道房地產(chǎn)到底是海水還是火焰。

　　分析師的悖論

　　王德勇是正規(guī)房地產(chǎn)專業(yè)出身，這個與大多數(shù)國內(nèi)知名的行業(yè)分析師不同。起初王德勇在西南證券，而后跳槽至中信證券，在短短的數(shù)年時間當(dāng)中，王德勇伴隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐漸成長為中國證券機(jī)構(gòu)最為知名的房地產(chǎn)分析師。

中信證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員 王德勇
1998年，任職西南證券；2004年加入中信證券，為中信證券研究部總監(jiān)，房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員。

　　1998年底，王德勇房地產(chǎn)專業(yè)碩士畢業(yè)之后，開始了在西南證券做研究員的職業(yè)生涯。2004年，他加入了中信證券。

　　在西南證券期間，王德勇直言自己很難做證券研究，他說自己做的是行業(yè)內(nèi)的東西，編行業(yè)指數(shù)，給房地產(chǎn)協(xié)會政策制定提供建議，為地方政府作行業(yè)政策提供建議，幫很多公司做戰(zhàn)略顧問，提供發(fā)展戰(zhàn)略。所有的這些都無關(guān)公司價值分析。

　　2004年，王德勇加入中信證券，作為中信證券研究部總監(jiān)及房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員，王德勇此時才開始做上市公司價值研究。事實上，在房地產(chǎn)上市公司2004年銷售還不到100億的年代里，王德勇可能想象不到數(shù)年之后他會在講臺上告知大家，中國可能出現(xiàn)世界上最大的房地產(chǎn)上市公司。

　　也許這種思維的跨越本身意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。由最初的房地產(chǎn)市場的建議者到上市公司價值的評判者，王德勇的角色與思維的雙重轉(zhuǎn)換開始呈現(xiàn)出中國房地產(chǎn)行業(yè)王牌分析師的悖論。

　　在此期間，王德勇三篇分析報告形成了他思維的跨越。

　　第一篇的題目是《一邊是海水，一邊是火焰》，那個時候，王德勇不知道房地產(chǎn)行業(yè)到底如何，他一方面認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)確有泡沫，但另一方面王德勇看到了中國房地產(chǎn)似乎長期處在巨大的供需缺口當(dāng)中。這種供不應(yīng)求的局面與市場本身的泡沫判斷形成了難以理解的悖論。

　　從某種程度上而言，第二篇是《心有多高，舞臺就有多大》。此時的王德勇似乎認(rèn)為中國房地產(chǎn)的需求支撐起了一個強(qiáng)大的市場，這種市場甚至有不可悖逆性。而房地產(chǎn)與資本市場的對接，給予了房地產(chǎn)上市公司滿足這個巨大需求的空間。也即是在資本市場的推動之下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在城市化過程中所積累起來的需求從表面意義上而言可以通過房地產(chǎn)公司的發(fā)展得到滿足。

　　而在第三篇《偉大的成長》當(dāng)中，王德勇第一次如此激情的告知大家，中國的城市化將制造世界上最大的房地產(chǎn)公司。王德勇與他中信證券的團(tuán)隊幾乎在整個2007年都是如此的看好房地產(chǎn)公司。

　　即便是在王德勇對中國房地產(chǎn)最為看好的時候，我們都在懷疑王德勇是否那般真實的相信中國房地產(chǎn)及中國房地產(chǎn)上市公司會有他后來描述的那種光明前景。但很顯然，如若從數(shù)字和邏輯上來講，王德勇曾經(jīng)描述的所有事實都是成立的，但更為重要的是中國的土地供應(yīng)機(jī)制：政府主導(dǎo)的土地供應(yīng)機(jī)制使得中國的土地供應(yīng)與城市化之間存在供需矛盾。

　　也許王德勇只是給中國房地產(chǎn)市場熾熱的火焰給迷惑了。或者說是清醒的王德勇本身作為分析師寧愿相信這種熾熱是真實存在的。當(dāng)然，還有一種可能，作為證券公司的分析師，王德勇希望能給自己的公司帶來足夠的利益，他希望更多已上市和未上市的房地產(chǎn)公司能夠加入到這個真實的資本游戲當(dāng)中來。

　　王德勇在中信證券期間深入地了解過中國的房地產(chǎn)上市公司，他真的如此堅信中國的房地產(chǎn)上市公司會有那種足以支撐企業(yè)發(fā)展的韌勁嗎？

　　洗牌的悖論

　　產(chǎn)業(yè)集中化被認(rèn)為是中國房地產(chǎn)行業(yè)未來可能出現(xiàn)的現(xiàn)實。簡單的說法是土地資源開始在中國房地產(chǎn)市場上集中，向大公司集中，更多的企業(yè)將失去生存的機(jī)會。

　　王德勇在一段時間內(nèi)是這種產(chǎn)業(yè)集中化的贊同者，王德勇認(rèn)為產(chǎn)業(yè)集中化給予了更多房地產(chǎn)龍頭公司一個光明的未來，中國將出現(xiàn)越來越多的規(guī)模巨大的房地產(chǎn)上市公司。這是王德勇對于中國產(chǎn)生世界級的房地產(chǎn)公司充滿自信的原因。

　　事實上，自2003年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)?；牡缆飞弦蝗ゲ环?。這種規(guī)模化形成了中國房地產(chǎn)行業(yè)特有的奇異現(xiàn)象——大規(guī)模的跨區(qū)域發(fā)展。事實上作為區(qū)域性極強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展本身對企業(yè)管理要求極高，但是在中國，在管理等方面還未完善的情形之下，中國的房地產(chǎn)企業(yè)因為區(qū)域競爭的因素開始選擇了大規(guī)模的跨區(qū)域發(fā)展，而土地招拍掛為這種跨區(qū)域發(fā)展提供了可行性。

　　大房地產(chǎn)公司開始實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展策略，這類大型房地產(chǎn)公司始自行業(yè)競爭相對充分的廣東，以萬科、富力、合生創(chuàng)展為代表的先行者發(fā)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略能夠迅速實現(xiàn)企業(yè)規(guī)?；砷L。隨后的順馳將這種跨區(qū)域發(fā)展的策略演繹到了極致。

　　順馳最終失敗的原因并非其模式上的弱點，而是中國企業(yè)家在規(guī)模擴(kuò)張過程中的偏執(zhí)造成了順馳最后的困境，另一方面是因為順馳擴(kuò)張得太早，其擴(kuò)張的機(jī)遇遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如在2006年開始實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的企業(yè)。但順馳顯然為中國房地產(chǎn)的同行們提供了一種可行的發(fā)展模式。在2006年，國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)先后開始擴(kuò)張之路。順馳提出的百億銷售在2004年還被同行嗤之以鼻，但到了2006年，中國房地產(chǎn)銷售突破百億的企業(yè)成批的出現(xiàn)。

　　企業(yè)的跨區(qū)域規(guī)模擴(kuò)張無疑在擠壓其他城市房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間，許多二線城市的龍頭企業(yè)在空間受限的情況之下被迫開始選擇異地擴(kuò)張。

　　這種擴(kuò)張到了2007年，為資本市場所推動而達(dá)到了極致。規(guī)模擴(kuò)張的邏輯是建立在土地有限的情況下，那些有實力的房地產(chǎn)企業(yè)必然在土地市場上占據(jù)有利地位，并最終在土地市場中擠掉那些中小開發(fā)商，實現(xiàn)房地產(chǎn)的壟斷與集中。

　　但一種觀點是，中國城市化的不均未必將導(dǎo)致城市化進(jìn)程形成梯度，也即是中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中所提到的一線城市、二線城市、三線城市與四線城市。這種劃分基本可用城市化的指標(biāo)來進(jìn)行。有趣的是，中國從一線城市到四線城市之間有巨大的房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間，也就是說，二線到四線城市的城市化過程依然為中國房地產(chǎn)行業(yè)的各類企業(yè)生存提供了土壤。

　　我們時?？吹降氖侨f科占有了市場的多少份額，但是我們往往忽略了中國房地產(chǎn)還有多少未曾開拓的市場。在現(xiàn)有的市場當(dāng)中評估市場占有率是否正確？

　　中國房地產(chǎn)市場的集中會在何時？有人認(rèn)為應(yīng)該是中國各類城市城市化水平開始趨于平衡的時候。因而在今天，以香港為例來判斷中國房地產(chǎn)市場的集中化未必正確。因為誰也不知道中國到底將會有多少個類似于香港這樣的城市。我們的意思是說，未來十年乃至二十年內(nèi)，中國會有多少個城市有香港今天這樣的房地產(chǎn)市場容量？

　　但同樣的問題在于，中國類似于香港房地產(chǎn)行業(yè)的土地供應(yīng)制度制造了一個極大的麻煩，就是為企業(yè)提供了非理性擴(kuò)張的機(jī)會，每個城市的容量都被放大，而中國的金融體系遠(yuǎn)非許多人認(rèn)為的那樣能為中國房地產(chǎn)企業(yè)提供毫無顧忌的資金保障。

　　在任何時候，當(dāng)企業(yè)的資金需求與規(guī)模擴(kuò)張出現(xiàn)矛盾的時候，就意味著危機(jī)。因而危機(jī)本身意味著中國房地產(chǎn)企業(yè)的更新?lián)Q代——一個顯然的事實是，那些規(guī)模擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力較那些小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)差。因為在房地產(chǎn)行業(yè)而言規(guī)模愈大，意味著流動性越差。與其說中國房地產(chǎn)行業(yè)在每一次危機(jī)當(dāng)中都是一次集中化的過程，不如說每一次危機(jī)當(dāng)中都有一次房地產(chǎn)行業(yè)的更新?lián)Q代的過程，因為新的，在危機(jī)中表現(xiàn)出色的房地產(chǎn)企業(yè)將在危機(jī)過后替代那些在上一輪危機(jī)當(dāng)中被淘汰的企業(yè)。

　　在中國這樣的更替已經(jīng)有過一輪，誰還記得上世紀(jì)90年代那些叱咤風(fēng)云的房地產(chǎn)企業(yè)，在上世紀(jì)90年代，富力等一批今日的地產(chǎn)新貴又在哪里？

　　王德勇沒有意識到這些么？或許吧，王德勇的悖論在于任何邏輯與現(xiàn)實之間的差距。從嚴(yán)格意義上來說，王德勇是一個分析師，也許他只能站在現(xiàn)實數(shù)據(jù)所能提供的范圍內(nèi)為投資者解決當(dāng)前的問題。

　　這是中國投資機(jī)構(gòu)分析師本身的局限，畢竟王德勇遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能向謝國忠與張化橋看齊。