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　　因經(jīng)濟調(diào)整、購買力下降、消費信心整體下挫帶來的負面影響，將加重樓市的調(diào)整深度與廣度，延長價格調(diào)整的時間。

　　因經(jīng)濟調(diào)整、購買力下降、消費信心整體下挫帶來的負面影響，將加重樓市的調(diào)整深度與廣度，延長價格調(diào)整的時間。

　　被寄予厚望的“十一”黃金周已落下帷幕，期間樓市雖然整體表現(xiàn)平淡，但仍有不少亮點項目表現(xiàn)突出，為后市的維穩(wěn)帶來成功經(jīng)驗借鑒和信心基礎(chǔ)。本文擬對“金九銀十”后樓市的宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境、消費者構(gòu)成、供應(yīng)、價格和成交量等多方面的情況做出判斷，供同行和消費者參考。

　　一、宏觀經(jīng)濟風險加劇，救市政策有望出臺

　　從美國政府接管“兩房”到雷曼兄弟破產(chǎn)、AIG被政府接管、摩根士丹利和高盛轉(zhuǎn)型為銀行控股公司，次貸危機已全面演變成金融危機，同時向全球擴散。歐洲一些銀行被迫國有化，冰島甚至面臨國家破產(chǎn)，全球經(jīng)濟處于衰退邊緣。而我國由于金融市場尚未完全開放，受全球金融危機影響相對較小，但出口型經(jīng)濟受到全球需求疲軟影響嚴重，經(jīng)濟增速出現(xiàn)下滑。

　　在這種背景下，中央政府正考慮出臺一攬子的刺激經(jīng)濟增長的政策，其中不排除有針對樓市的政策。進入十月后，就已經(jīng)有一些地方政府陸續(xù)出臺了類似《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》的文件，這些文件出臺補貼消費者房款、放松公積金貸款額度、減免交易稅費等多種政策手段來刺激樓市消費。由于樓市的持續(xù)低迷，地方政府財政收入縮水，各地的聯(lián)動救市似有形成合圍之勢，中央政府有可能采取減免房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費，甚至放寬二次房貸限制等措施，具體救市政策有望在年底出臺。

　　二、投資客戶將持續(xù)觀望，自住型客戶仍占主體

　　即使政府救市，放寬二次房貸限制，預(yù)計投資客戶仍將采取觀望態(tài)度，短期內(nèi)入市的概率不大。帶動去年樓市繁榮的投資客戶有兩種類型，一類客戶由于股市暴跌，大部分人的財富縮水過半，投資能力嚴重減弱；另一類仍有實力的投資客戶由于經(jīng)濟環(huán)境的變化將采取更加謹慎的態(tài)度，不會因為某些政策的改變就輕易入市，這類客戶“買漲不買跌”的心態(tài)非常明顯。

　　可以說，“金九銀十”后樓市的主力客戶群仍以自住型消費者為主。“十一”黃金周期間，經(jīng)緯行研究中心就對當前的潛在購買者做了訪問調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，目前的自住型買家占到六成，比五一期間上升了12個百分點，反映了目前的買方市場中剛性需求占主導地位；而投資型買家比例保持在10.5%的低水平(詳見下圖)。

　　三、供應(yīng)以余貨銷售為主，貨量集中于五區(qū)

　　由于今年的低迷行情，大部分樓盤余貨尚多；而開發(fā)商由于資金回籠慢，一些工程也開始放慢了進度，預(yù)計今年第四季度新增貨量不多，將以尾貨消化為主。從9月、10月已經(jīng)消化掉的貨量和年底前將新增的貨量統(tǒng)計來看，10月后市場上仍然會有4.5-5萬套的供應(yīng)量。市場上的貨量充沛，消費者的選擇面非常之寬，買方市場進一步鞏固，市場競爭將呈現(xiàn)白熱化態(tài)勢。

　　其中，花都、白云、番禺、海珠、天河5區(qū)的供應(yīng)總量龐大，占了全市十區(qū)可售貨量的80%以上。白云、番禺、海珠、天河四區(qū)為傳統(tǒng)的供求熱點區(qū)域，市場接受度與吸納力較高，因此供求前景依然審慎樂觀；而相比之下，花都區(qū)則在1萬套以上的供應(yīng)壓力下，將遭遇前所未有的樓市大洗牌式的挑戰(zhàn)。

　　荔灣、越秀等老城區(qū)供應(yīng)亦有所放量，供不應(yīng)求的局面在一定程度上將得到緩解；蘿崗區(qū)供應(yīng)仍以限價房為主；年輕的南沙無論產(chǎn)業(yè)或者配套的成熟均尚需時日，其貨量將維持在1800套左右。黃埔因為在售項目較少，下半年供貨最少，估計總供應(yīng)量將在100套左右。

　　四、降價趨勢不變，調(diào)整周期延長

　　“十一”黃金周后市場仍然有接近4.5-5萬的可售貨量，供大于求現(xiàn)象明顯，市場銷售壓力倍增，預(yù)計未來價格會持續(xù)下行，但下降幅度不大。由于上半年市區(qū)盤(不包括豪宅)銷售行情不錯，所以十一”期間市區(qū)盤降價幅度也不大，預(yù)計市區(qū)盤的再降價空間不大。反觀部分市區(qū)豪宅盤、郊區(qū)盤在“十一”期間大做降價促銷活動，獲得了較好的市場承接力，價格初步探底成功，尤其是恒大山水城、保利城等在“十一”黃金周期間利用一步到位的價格策略贏得了較好的人氣和成交。預(yù)計沒有作出太多價格讓步的豪宅盤和郊區(qū)盤會在年底前有較大的優(yōu)惠措施。

　　而進入下半年以來，隨著美國、歐元區(qū)等世界主要經(jīng)濟體出現(xiàn)金融動蕩、經(jīng)濟持續(xù)惡化與蔓延，中國宏觀經(jīng)濟受到了一定的沖擊。預(yù)計下半年中國經(jīng)濟的增長將持續(xù)下滑，居民收入增長放緩甚至出現(xiàn)減少，包括購房在內(nèi)的消費開支遭到削減，整體的信心受挫。因經(jīng)濟調(diào)整、購買力下降、消費信心整體下挫帶來的負面影響，將加重樓市的調(diào)整深度與廣度，延長價格調(diào)整的時間。

　　五、年底促銷力度加大，成交有望保持穩(wěn)定

　　今年年底是發(fā)展商消化余貨和沖刺業(yè)績的最后機會，預(yù)計大部分樓盤會有較大的促銷活動。與往年有所不同的是，今年過年比較早，比往年會早出20余天，因此，發(fā)展商不會坐等到年底才大肆促銷，而是選擇在11月就會開始有所動作，提前開戰(zhàn)，預(yù)計在“十一”黃金周期間沒有調(diào)整的樓盤會采取更多的優(yōu)惠措施，已經(jīng)做出讓利的樓盤將繼續(xù)保持折扣幅度。

　　今年1-8月，廣州全市商品住宅的成交量僅為363.55萬平方米，同比大幅萎縮37%，成交金額350.77億元，同比大幅下挫了約39%?？梢娪捎谑艿饺蚪鹑谑袌霾环€(wěn)定等諸多內(nèi)外因素的影響，樓市整體氛圍并不好，今年的成交量明顯下滑，發(fā)展商回籠資金也較困難，預(yù)計樓市的調(diào)整期會繼續(xù)持續(xù)到2009年。但從2008年各季度成交情況可以看到，在發(fā)展商不斷降價和促銷的基礎(chǔ)上，商品住宅的成交趨勢是呈穩(wěn)步上升趨勢的，經(jīng)緯行研究中心預(yù)計廣州在未來幾個月的推貨持續(xù)放量、促銷活動不斷加強的推動下，第四季度的成交量有望繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，月均成交量約在53萬平方米左右。