房地產(chǎn)十年應(yīng)分兩個(gè)階段看，不如說(shuō)是五年正常，五年搗蛋的時(shí)期。

　　相關(guān)專(zhuān)題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場(chǎng)

　　編者按：未曾想到賀承軍老師會(huì)如此認(rèn)真的向我們闡述其自身對(duì)房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)認(rèn)知，其中許多觀點(diǎn)是賀老師的“獨(dú)家版權(quán)”，無(wú)論正確與否，其觀點(diǎn)精彩，令人拍案。事實(shí)上作為“體制內(nèi)”成員，賀承軍老師一向堅(jiān)持自己獨(dú)立的聲音，也許此點(diǎn)唯深圳的體制土壤可提供平臺(tái)。

　　以下是采訪的實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：2008年以來(lái)，金融危機(jī)帶來(lái)的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不容樂(lè)觀，國(guó)家貨幣政策一再調(diào)整，群眾信心持續(xù)喪失，對(duì)此，您怎么看？這些現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

賀承軍: 著名城市規(guī)劃及建筑評(píng)論家、深圳規(guī)劃局地名管理辦公室主任

　　賀承軍：國(guó)家貨幣政策的調(diào)整取決于三個(gè)因素的平衡：保增長(zhǎng)、保就業(yè)、保穩(wěn)定。這三者互相制約。在整個(gè)大環(huán)境的影響下，人民幣增值的壓力面臨著貶值的誘惑或者貶值的可能性。但從常識(shí)角度看，要保增長(zhǎng)保就業(yè)，現(xiàn)在外向型制造業(yè)面臨著這方面的危機(jī)，特別是珠三角地區(qū)這點(diǎn)是能看的比較清楚。人民幣貶值幅度取決于政府應(yīng)對(duì)危機(jī)有沒(méi)有什么把握，現(xiàn)在政府大幅調(diào)動(dòng)利率的，甚至下降只是一個(gè)試探性的動(dòng)作，下一步才是談?wù)撡H值的問(wèn)題，而市場(chǎng)上的貨幣貶值已經(jīng)發(fā)生了。這可能會(huì)對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走向造成一定的影響。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，影響主要還是信心。房地產(chǎn)消費(fèi)信心應(yīng)該分三個(gè)角度看，政府的信心、開(kāi)發(fā)商秉持的信心。政府說(shuō)信心比黃金重要，細(xì)分下來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只是泛泛而談的，現(xiàn)在消費(fèi)者的心態(tài)是，對(duì)于商品房高價(jià)沒(méi)興趣，而不是沒(méi)信心消費(fèi)。我認(rèn)為有兩種說(shuō)法能夠很好的表達(dá)目前的一個(gè)市場(chǎng)情況。一個(gè)是任志強(qiáng)說(shuō)的“剛性需求是存在的，成交量放大看得出來(lái)。”所以這個(gè)不是信心不信心的問(wèn)題。深圳的價(jià)格回暖說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。另一個(gè)就是王石的觀點(diǎn)“房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整還沒(méi)有到位”。剛性需求顯示應(yīng)大膽降價(jià)。他們兩者的觀點(diǎn)相結(jié)合，恰恰揭示了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)方向——要進(jìn)行大膽的價(jià)格調(diào)整。

　　就行業(yè)前景來(lái)說(shuō)，雖然政府一直希望維持平穩(wěn)，市場(chǎng)不要大漲大落。但從大漲發(fā)生后，平穩(wěn)也不可能，必須有一個(gè)大落的過(guò)程。撇開(kāi)這個(gè)金融危機(jī)，撇開(kāi)政府以及奧運(yùn)會(huì)諸多因素的影響，其實(shí)06年底已經(jīng)形成了見(jiàn)頂?shù)膽B(tài)勢(shì)，這些一些的影響導(dǎo)致了07年的市場(chǎng)畸形發(fā)展，也使很多言論的基礎(chǔ)出現(xiàn)了動(dòng)搖。

　　大漲之后的大降是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)本身不愿面臨大落的現(xiàn)實(shí)。政府也不明確出這個(gè)大落的現(xiàn)實(shí)，所以出現(xiàn)房地產(chǎn)僵持的局面，要走出困境，取決于市場(chǎng)能否確實(shí)回到一個(gè)恰當(dāng)?shù)膬r(jià)位。就目前階段而言制止炒作是必要的。市場(chǎng)炒作在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是可以存在的，但是現(xiàn)在想要?jiǎng)e人炒作，別人也不會(huì)炒，像這是價(jià)格的問(wèn)題而不是信心。買(mǎi)在手里就像買(mǎi)古董一樣，希望買(mǎi)進(jìn)來(lái)是低價(jià)，賣(mài)出去高價(jià)，而不是買(mǎi)進(jìn)來(lái)高價(jià)再賣(mài)出去，這是畸形的膨脹時(shí)期才能出現(xiàn)的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：但是大家現(xiàn)在焦慮的是一個(gè)行業(yè)的前景，如您所說(shuō)的話(huà)，此一輪房?jī)r(jià)下跌是必要的，但卻給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)造成了創(chuàng)傷，您怎么看？

　　賀承軍：房地產(chǎn)行業(yè)的前景分為兩種，近期的和更遠(yuǎn)的前景。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城市化、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)等因素使我們對(duì)行業(yè)的前景還是沒(méi)問(wèn)題的。但是行業(yè)近期的前景是不樂(lè)觀的。目前看來(lái)，我從旁觀者的角度，我自己本身沒(méi)有從事房地產(chǎn)，我認(rèn)為房地產(chǎn)的核心問(wèn)題是由于利益纏身的基本處境導(dǎo)致的，目前來(lái)講使房?jī)r(jià)大降降到位的共識(shí)不存在，這樣導(dǎo)致未來(lái)的局面并不美妙。

　　開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在持這種觀念算是正?？梢岳斫?，但是卻是糊涂的，不止開(kāi)發(fā)商，包括杭州市委書(shū)記啊，河北省委書(shū)記啊也如此。但這是是糊涂官亂判糊涂案。市場(chǎng)健康的標(biāo)準(zhǔn)是由一批健康的開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：那如何看待中央政府的救市政策？

　　賀承軍：對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的角色，中央政府表達(dá)得含糊不清的觀點(diǎn)，一方面國(guó)務(wù)院召集各省市負(fù)責(zé)人開(kāi)得會(huì)上，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要地位，但是又沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)商們，讓他們?nèi)ジ墒裁矗慷菍⒈Ｕ戏繗w政府責(zé)任這塊充當(dāng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱地位，但這并不是正常的狀態(tài)。

　　我認(rèn)為，中央政府對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一個(gè)比較深切的認(rèn)識(shí)。有個(gè)正確的認(rèn)識(shí)是：房地產(chǎn)行業(yè)是支柱地位，它含有巨量的資金，包括外資、內(nèi)資的囤積。如果否認(rèn)支柱地位，對(duì)這部分資金不但不發(fā)揮好的作用，反而發(fā)揮壞的作用，會(huì)帶來(lái)恐慌。但是為了安穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)，中央給了一個(gè)未來(lái)的前景的預(yù)期。但這種認(rèn)識(shí)在相關(guān)政策中沒(méi)有很好的表達(dá)。

　　從中國(guó)改革開(kāi)放30年的路線來(lái)說(shuō)，靠保障是不能解決問(wèn)題的。所以目前來(lái)說(shuō)還只是一個(gè)話(huà)柄，還只是一個(gè)說(shuō)法。中央提出9000億的一個(gè)概念，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展來(lái)說(shuō)，本來(lái)沒(méi)有一個(gè)這樣的經(jīng)濟(jì)預(yù)算投入保障房的建設(shè)，突然出來(lái)一個(gè)9000億，看復(fù)蘇的份額就知道了，今年追加1000億里面，增加了100個(gè)億，準(zhǔn)備明年增加300億，按這個(gè)速度，9000億投資完需要多長(zhǎng)時(shí)間。所以這是是說(shuō)得高做得少的一個(gè)概念。這個(gè)也可以理解，這么大一個(gè)數(shù)目，比如四萬(wàn)億的投資，也許原來(lái)就是有的。也許原來(lái)就有3萬(wàn)5的一個(gè)財(cái)政預(yù)算，現(xiàn)在高叫4萬(wàn)億，主要是表達(dá)一個(gè)信心。表達(dá)信心的作用比它實(shí)際的作用更大。各地還搞個(gè)今年要投資18個(gè)億出來(lái)，北京3.5萬(wàn)億啊，也有個(gè)邊緣城市說(shuō)要3萬(wàn)億，它總財(cái)政收入也才1000億，這就好比是一個(gè)比燒錢(qián)的大躍進(jìn)。

　　這是認(rèn)識(shí)本身和政策推出的差距。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：中央的救市政策會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)信心嗎？在當(dāng)前的我情況之下，房地產(chǎn)行業(yè)本身需要什么樣的策略？

　　賀承軍：理性的本質(zhì)是懷疑，當(dāng)政府信誓旦旦時(shí)，群眾是懷疑的，所以行業(yè)需要的不是信心爆棚，而是哀兵必勝的策略，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，反而會(huì)取得好的效果。實(shí)行哀兵策略時(shí)調(diào)整的幅度更大?；氐街醒胝畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位，注定房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)成為主力部隊(duì)，先驅(qū)部隊(duì)。中央政府之所以強(qiáng)調(diào)其支柱地位主要是穩(wěn)定，希望房地產(chǎn)行業(yè)不要犯上作亂，中央政府實(shí)際上走的是明修棧道，暗度陳倉(cāng)。中央政府更關(guān)心就業(yè)，增加就業(yè)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)更可靠的是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握。政府的政策是不可能救房地產(chǎn)行業(yè)的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)處于收縮階段，房地產(chǎn)行業(yè)也處于下行期。您認(rèn)為呢？您認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該怎樣完成救贖與自我救贖？

　　賀承軍：下行期應(yīng)該06年到來(lái)的。但是因?yàn)闊徨X(qián)、奧運(yùn)會(huì)等因素及政府一味的拔緊土地閘門(mén)的政策促進(jìn)了07年的惡性的膨脹。加上銀行的不負(fù)責(zé)任不顧金融風(fēng)險(xiǎn)的行為，在金融體制的常識(shí)不為老百姓所知的情況下，使得07年出現(xiàn)暴漲的概念。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)隨意的上升下滑。其實(shí)03年底已經(jīng)有人呼吁說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲得過(guò)快。也有人說(shuō)是一種補(bǔ)漲，因?yàn)?8年到03年還沒(méi)有漲。

　　如果說(shuō)的好聽(tīng)點(diǎn)，就像人們說(shuō)的1998年到2008年是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，但是看惡果的話(huà)，反過(guò)來(lái)看，這黃金十年并不是真正的繁榮。而是中國(guó)的制造業(yè)的大發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)十年應(yīng)分兩個(gè)階段看，不如說(shuō)是五年正常，五年搗蛋的時(shí)期。這更能切合房地產(chǎn)這個(gè)苦難局面。06年時(shí)行業(yè)就應(yīng)該出現(xiàn)自行調(diào)節(jié)了。

　　此外，正常的市場(chǎng)，小產(chǎn)權(quán)房肯定占一定的市場(chǎng)份額，這能夠拉低房?jī)r(jià)。06年5月我也寫(xiě)過(guò)一篇文章《五招蕩平深圳房?jī)r(jià)》。我并不是說(shuō)要使小產(chǎn)權(quán)房合法化，但這個(gè)市場(chǎng)博弈，會(huì)應(yīng)聲而落。行業(yè)呈現(xiàn)由平穩(wěn)發(fā)展到相對(duì)發(fā)展到畸形發(fā)展的階段。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”是促進(jìn)中國(guó)土地制度完善的必由之路，國(guó)務(wù)院農(nóng)村發(fā)展中心的陳錫文主任說(shuō)已有小產(chǎn)權(quán)房不拆并讓其完善手續(xù)，新的小產(chǎn)權(quán)房不允許。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房既往不咎這種觀點(diǎn)是對(duì)的。目前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的意義和規(guī)制認(rèn)識(shí)，還不夠深刻，探索實(shí)踐也不夠豐富，過(guò)去幾年在新農(nóng)村建設(shè)中碰了壁，現(xiàn)在該輪到“新社區(qū)試驗(yàn)”進(jìn)一步探索。這樣的話(huà)我們就不會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)分上漲了。

　　救贖這個(gè)概念是外人設(shè)定的，但分類(lèi)來(lái)說(shuō)有像萬(wàn)科這樣的企業(yè)在下行過(guò)程中，其市場(chǎng)占有率還有提高，而大多數(shù)中小企業(yè)來(lái)看，搗蛋五年的結(jié)果是他們進(jìn)入房地產(chǎn)并不是具有進(jìn)取之心的，賺暴利的心態(tài)較多。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商60000多家，90%出現(xiàn)了資金鏈問(wèn)題。短缺不短缺，先叫叫再說(shuō)，其實(shí)沒(méi)那么厲害，肯定是有詐的。他們應(yīng)該降價(jià)，攤薄利潤(rùn)。所以救贖應(yīng)該從行業(yè)自身的健康穩(wěn)定來(lái)考慮。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整過(guò)程中承擔(dān)怎樣的責(zé)任與作用？

　　賀承軍：相比而言，制造業(yè)比房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的作用更大?？上У氖欠康禺a(chǎn)行業(yè)囤積了巨量的資金，也吸納了精英人才，但卻因?yàn)閾v蛋五年的結(jié)果，立不起來(lái)，有點(diǎn)像扶不起的阿斗。近期的前景不樂(lè)觀。行業(yè)自身的反思也很重要。王石就有過(guò)反思，拐點(diǎn)論的反思是不夠的，還不夠系統(tǒng)。但中國(guó)建設(shè)部房協(xié)等官員還是要打壓王石的理性的言論，而我們還是支持理性的言論。但是有些利益集團(tuán)的旗幟很高揚(yáng)，用來(lái)忽悠房地產(chǎn)，背離房地產(chǎn)叫喊是不合理的。一下子反思房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大張旗鼓，應(yīng)該有個(gè)理性的共識(shí)，要刮骨療毒，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)地位應(yīng)該稍次于制造業(yè)。應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習(xí)，成本公開(kāi)化，利潤(rùn)可以公開(kāi)，吸納大量的就業(yè)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之源還是在于制造業(yè)，不能夸張了房地產(chǎn)行業(yè)的地位和作用。房地產(chǎn)提供居所，投資激活市場(chǎng)悠閑地功能。不能認(rèn)為房地產(chǎn)支撐了一個(gè)中國(guó)。房地產(chǎn)行業(yè)的作用在于其不是一個(gè)高科技產(chǎn)業(yè)，所以能吸納大量的人就業(yè)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該如何度過(guò)這個(gè)危機(jī)，并在日后采取怎樣的舉措來(lái)穩(wěn)健資金鏈呢？

　　賀承軍：穩(wěn)定的資金鏈跟融資渠道有關(guān)。融資渠道不只是房地產(chǎn)的問(wèn)題，現(xiàn)在危機(jī)中才說(shuō)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。而不是在行業(yè)高歌猛進(jìn)中實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。這也是整個(gè)市場(chǎng)的弱點(diǎn)。十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不能全歸結(jié)到房地產(chǎn)上。

　　中國(guó)發(fā)展內(nèi)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，四面開(kāi)花的你追我趕，在基本的軟環(huán)境，影響經(jīng)濟(jì)命脈的環(huán)境，所面對(duì)的不多。政府把資源抓在自己的手里，不讓自由流動(dòng)。很多人也看到了我們投融資體制要變革，政府也需要把控，這是市場(chǎng)的自然平衡。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：目前看來(lái)，中央和地方政府的一系列救市政策對(duì)于房市的提升似乎并不明顯，近日也有報(bào)道稱(chēng)一些學(xué)者聯(lián)名上書(shū)請(qǐng)求中央拯救股市，您如何看待這一事件？您認(rèn)為股市如若復(fù)蘇對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會(huì)在哪些方面？

　　賀承軍：股市不是一個(gè)救的問(wèn)題。股市也是賭場(chǎng)，打造健康的股市短期內(nèi)不可能?；旧暇仁芯拖裰亻_(kāi)賭場(chǎng)。救股市跟救房市類(lèi)似。即使短期內(nèi)復(fù)蘇也不可靠，何況花了大力氣也立不起來(lái)。人們?cè)谖C(jī)來(lái)臨時(shí)要悲切不要恐慌。也不要信心爆滿(mǎn)，表達(dá)的需要是能夠度過(guò)難關(guān)的信心，而不是像“中國(guó)十年超過(guò)美國(guó)”等爆滿(mǎn)的信心。

　　政府要有深切的危機(jī)意識(shí)，行為果斷，從長(zhǎng)計(jì)議。自48年以來(lái)，我們經(jīng)歷的危機(jī)也很多，相信中國(guó)的國(guó)民面對(duì)危機(jī)的忍耐度是可以的。沒(méi)必要因?yàn)槎唐趦?nèi)的危機(jī)而變得很恐慌，盡可以放長(zhǎng)期來(lái)做，大尺度地應(yīng)對(duì)一些事情。不要因?yàn)榻袢沼形C(jī)，明天有危機(jī)，只是每次出臺(tái)的都是短期的一些政策。從這個(gè)角度講，四萬(wàn)億應(yīng)該投入教育、醫(yī)療社保等更好，雖然短時(shí)間看不出什么效果。我們以危機(jī)的名義出臺(tái)短期措施，還不如認(rèn)同危機(jī)，使人們經(jīng)歷短期的陣痛，過(guò)了十年八年，以后面臨任何危機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)都不怕了，以后中國(guó)的政策法規(guī)都是定位于長(zhǎng)遠(yuǎn)的，然后整個(gè)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。所以現(xiàn)在可以告訴民眾我們不慌，我們政府應(yīng)該采取哀兵政策，這筆燒錢(qián)大躍進(jìn)好得多。

　　我很認(rèn)同王石說(shuō)過(guò)的，房地產(chǎn)行業(yè)還是跟收入的理性有關(guān)的。不要跟有些專(zhuān)家忽悠的中國(guó)的灰色收入還有多少多少，價(jià)格可以上漲等等。就算加上灰色收入，也是一個(gè)比值，中國(guó)的城市化過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)格不會(huì)一下猛漲的那么高。