房地產(chǎn)行業(yè)與資本市場(chǎng)的全面對(duì)接，大幅度改寫(xiě)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)公司實(shí)力的對(duì)比。

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　　編者按：2008，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的動(dòng)蕩之年，在危機(jī)之下，房地產(chǎn)乃至與房地產(chǎn)相關(guān)的金融行業(yè)如何利用危機(jī)給予的空間完成自身的制度建設(shè)？為此，我們采訪了一直致力于外資投資的金融專家——香港社科院世界經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)曹明福先生。

　　以下為采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：2008年以來(lái)，金融危機(jī)帶來(lái)的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀，國(guó)家貨幣政策一再調(diào)整，群眾的消費(fèi)信心難以激發(fā)，對(duì)此，您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的投資前景將會(huì)如何？

　　曹明福：從根源上來(lái)講，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，是由于近幾年房?jī)r(jià)上升太快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民的購(gòu)買能力所致，即使沒(méi)有美國(guó)的金融危機(jī)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫也該破滅了。不過(guò)，美國(guó)的金融危機(jī)無(wú)疑會(huì)延長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣周期的到來(lái)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資前景沒(méi)什么問(wèn)題，肯定是看好的。因?yàn)?，中?guó)龐大人口對(duì)住房的需求和土地供給的嚴(yán)格約束，以及中國(guó)持續(xù)快速的城市化進(jìn)程，使房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)這一現(xiàn)實(shí)不會(huì)改變。但是，在短期內(nèi)，由于政府保障性住房建設(shè)的加快，居民購(gòu)買能力的不足，再加上多數(shù)人對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)的預(yù)期過(guò)高，因此，目前購(gòu)房的動(dòng)力不可能很強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)這兩年的日子肯定比較艱難。在明后兩年，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有比較大的整合。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前可能最重要的就是資金鏈條的暢通，但實(shí)際上，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條都受到了一定的影響，在未來(lái)的一年中，您認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎么保證資金鏈的暢通？

　　曹明福：目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著比較嚴(yán)峻的資金鏈壓力。在今年農(nóng)歷年底房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈可能會(huì)遇到更大的困難。在當(dāng)前的股市環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的股市融資很不理想。其他采用的如降低首付款比例、買房送禮等營(yíng)銷手法的效果也極其有限。房地產(chǎn)商應(yīng)該降價(jià)圖存，另外可下調(diào)竣工面積，使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與目前的市場(chǎng)需求類型相匹配。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系緊密，您如何評(píng)價(jià)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在2007年的資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)？

　　曹明福：業(yè)界普遍認(rèn)為，2007年，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與資本市場(chǎng)全面對(duì)接的一年。房地產(chǎn)行業(yè)與資本市場(chǎng)的全面對(duì)接，大幅度改寫(xiě)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)公司實(shí)力的對(duì)比。2007年，眾多房地產(chǎn)公司在全國(guó)掀起的拿地狂潮，無(wú)不是依靠資本市場(chǎng)的堅(jiān)強(qiáng)支撐。房企上市促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)整合。但是，這也很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的寡頭壟斷現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何合理利用資本市場(chǎng)，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場(chǎng)雙方的健康發(fā)展？

　　曹明福：多元化的融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)的直接融資會(huì)成為市場(chǎng)主流。房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該促進(jìn)公司治理結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高管理水平，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。